加強黨對業(yè)委會工作領(lǐng)導(dǎo)的研究與思考
業(yè)主委員會（以下簡稱業(yè)委會）是在一定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)代表業(yè)主物權(quán)利益的新型社會組織，在當(dāng)前社區(qū)建設(shè)中具有重要的作用。加強業(yè)委會規(guī)範(fàn)化建設(shè)，促進業(yè)委會組織健康發(fā)展，爲(wèi)鞏固黨的執(zhí)政基礎(chǔ)，完善基層民主建設(shè)，構(gòu)建“和諧社區(qū)”的目標服務(wù)，是我們推進社區(qū)黨建和建設(shè)的重要抓手。特別是去年5月以來，我們按照市委提出構(gòu)建和諧社區(qū)的要求和“羣衆(zhòng)得實惠、管理出實效、基層有活力”的標準，通過加強黨對業(yè)委會的領(lǐng)導(dǎo)，在增強黨員意識、加強基層組織、規(guī)範(fàn)自治管理、保障業(yè)主權(quán)益、促進安居樂業(yè)等方面進行了初步的探索。
一、臨汾社區(qū)業(yè)委會現(xiàn)狀分析
已組建的業(yè)委會有29個（其中待換屆改選的有6個，正在換屆改選的有1個，待合併的有1個），待組建的有4個。
通過對臨汾路街道29家業(yè)委會組成情況分析，我們可以看出：業(yè)委會主任年齡在55歲以上的有22人，佔76%，55歲以下的有7人，佔24%；文化程度在大專以上的有16人，佔55%；大專以下的有13人，佔45%；中共黨員的有25人，佔86%，羣衆(zhòng)有4人，佔14%；退休的有16人，在職的有13人，分別佔55%和45%。業(yè)委會副主任中年齡在55歲以上的有17人，佔71%，55歲以下的有7人，佔29%；文化程度在大專以上和大專以下各有12人，佔50%；中共黨員的有13人，佔54%，羣衆(zhòng)有10人，佔42%，民主黨派有1人，佔4%。超過任期等待換屆或正在換屆中的有7個，佔24%；29個業(yè)委會中，黨員委員超過3個的有16個，佔55%。臨汾社區(qū)業(yè)委會的成立和發(fā)展，在加強社區(qū)建設(shè)、擴大基層民主、改善小區(qū)環(huán)境等方面起到了積極的推動作用。
一是維護了小區(qū)業(yè)主的合法權(quán)益。如芳苑小區(qū)是由商品房、售後房、租賃房混合組成的小區(qū)，幾年來，50多戶售後房業(yè)主與物業(yè)公司在如何交納物業(yè)費上發(fā)生糾紛，物業(yè)公司強調(diào)按照服務(wù)同質(zhì)同價的原則，理應(yīng)按商品房價格收費，而售後房業(yè)主認爲(wèi)應(yīng)按售後房標準收費，雙方各持己見，爭執(zhí)不下。業(yè)委會根據(jù)業(yè)主反映的問題，多次與物業(yè)公司進行溝通、協(xié)商，並邀請區(qū)物價部門專家和業(yè)委會研究會成員到芳苑小區(qū)進行專題調(diào)研，把研討問題和解決問題結(jié)合起來，終於使小區(qū)售後房業(yè)主和物業(yè)公司在尊重歷史、著眼現(xiàn)實的基礎(chǔ)上達成了共識，採取“擱置分歧，預(yù)交過渡”的辦法解決了這一歷史遺留的老大難問題，維護了業(yè)主的權(quán)益。
二是改善了小區(qū)的物業(yè)環(huán)境。實踐中，絕大多數(shù)的業(yè)委會注意虛心聽取物業(yè)公司的意見並尊重其作出的決策，做到監(jiān)督不替代，協(xié)助不添亂，維權(quán)不偏頗，與物業(yè)公司一起，最大限度地爲(wèi)業(yè)主提供良好的服務(wù)。如760弄小區(qū)長期以來因爲(wèi)各方面的原因，沒有建立業(yè)委會，加上小區(qū)是由三個物業(yè)分別管理，小區(qū)的衛(wèi)生環(huán)境、治安狀況不盡如人意，居民的情緒比較大。去年業(yè)委會成立後，通過建立工作機制，協(xié)調(diào)各方關(guān)係，維修了影響小區(qū)居住質(zhì)量和觀瞻的部分房屋，拓寬了小區(qū)的道路，建設(shè)了小區(qū)的綠化景點，使小區(qū)的面貌發(fā)生了很大的變化，物業(yè)管理秩序也逐步走上正規(guī)，廣大居民對業(yè)委會的工作普遍感到滿意。
三是增強了基層民主參與意識。業(yè)委會作爲(wèi)羣衆(zhòng)性的自治組織，在發(fā)揮維權(quán)作用的同時，還起到了弘揚民主理念、拓展民主渠道、踐行民主實踐的作用。如有關(guān)小區(qū)的管理、維修、治安、綠化等方面，業(yè)委會發(fā)動大家共同參與，獻計獻策。去年12月，新上任的760弄物業(yè)公司在區(qū)房地局的關(guān)心支持下，落實了難得的房屋大修項目，業(yè)委會對這次大修寄予了較高的期望，希望通過大修能改變小區(qū)的面貌。但工程剛開始，各種議論就接踵而來，有反映工程質(zhì)量問題的，有反映調(diào)換水管後影響水質(zhì)的，到業(yè)委會提建議和反映情況的人接連不斷。怎樣既要做實、做好“民心工程”，又要保護大家的參與熱情，業(yè)委會廣泛徵求業(yè)主的意見，引導(dǎo)大家從公共管理和公共利益出發(fā)，對修繕中存在的問題以及小區(qū)今後的規(guī)劃進行協(xié)商，並協(xié)調(diào)召開了居委會、業(yè)委會、物業(yè)公司、工程隊負責(zé)人會議，反映業(yè)主的合理訴求，取得了較好的效果。從那以後，業(yè)主參與社區(qū)事務(wù)、參與自治管理的熱情不斷高漲，推進了基層民主化的進程。
四是促進了安居樂業(yè)局面的形成。根據(jù)《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》，業(yè)委會的職責(zé)可以歸納爲(wèi)兩個維護和兩個監(jiān)督，即在維護業(yè)主合法權(quán)益的同時，維護物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益；在監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行服務(wù)的同時，監(jiān)督業(yè)主公約的實施。業(yè)委會在業(yè)主和物業(yè)公司之間起到了橋樑和紐帶的作用，一方面代表業(yè)主依法監(jiān)督物業(yè)公司履行物業(yè)管理服務(wù)合同，維護業(yè)主的權(quán)益，另一方面把物業(yè)公司放在工作中的平等地位進行溝通和協(xié)商，體諒對方的難處，尊重對方的決定，理解對方的辛勞。通過協(xié)調(diào)物業(yè)公司和業(yè)主雙方的利益訴求，化解矛盾、謀求雙贏。雙方的利益實現(xiàn)了，心情舒暢了，社區(qū)也就和諧了，安居樂業(yè)的局面也就形成了。
二、業(yè)委會運作及作用發(fā)揮中的問題
在業(yè)委會工作取得成效的同時，我們也應(yīng)當(dāng)清醒地看到，當(dāng)前不少地方的業(yè)委會組織還存在許多傾向性的問題，有些問題在我們臨汾社區(qū)也有不同程度的存在。社區(qū)（街道）黨工委對業(yè)委會建設(shè)存在的問題進行了分析，認爲(wèi)抓好業(yè)委會工作，以下幾種情況必須值得重視：
一是有的業(yè)委會成員自身素質(zhì)不高。選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會成員大多是退休的老人，他們雖有做好工作的熱情，但缺乏相應(yīng)的專業(yè)知識和足夠的精力，有些對自己在業(yè)委會及物業(yè)管理中的地位、作用、權(quán)利和義務(wù)不太清楚；大多數(shù)的業(yè)委會成員存在著年齡偏老、能力偏弱、專業(yè)知識偏缺的現(xiàn)象。
二是有的業(yè)委會維權(quán)意識有偏差。大多數(shù)業(yè)委會只對物業(yè)管理公司能否滿足業(yè)主在使用、佔有私有物業(yè)的安全、方便、舒適及收益等方面感興趣，而對物業(yè)管理公司爲(wèi)了維護公共物業(yè)而付出的勞動、採取的措施普遍不大關(guān)心。即當(dāng)業(yè)主們在使用私有物業(yè)方面的權(quán)利受到損害時，業(yè)委會比較重視，而當(dāng)業(yè)主在使用共有、公有物業(yè)方面的權(quán)利受到損害時，業(yè)委會往往並不關(guān)心。還有的業(yè)委會片面強調(diào)監(jiān)督的作用，把物業(yè)公司放到自己的對立面，只監(jiān)督物業(yè)公司履行服務(wù)、維護業(yè)主合法權(quán)益方面的情況，而不維護物業(yè)公司的合法權(quán)益，不監(jiān)督業(yè)主公約的實施。
三是有的業(yè)委會利益協(xié)調(diào)難度大。臨汾社區(qū)的許多物業(yè)小區(qū)是由商品房、售後公房、福利房等混合組成的居民住宅區(qū)，由於居住在同一物業(yè)內(nèi)的業(yè)主的生活習(xí)慣、文化背景、消費層次等不盡相同，從這些業(yè)主中選擇出來的業(yè)委會成員代表著各自不同的利益羣體，而且他們的工作模式、辦事作風(fēng)及思想傾向也不同，這樣就很難協(xié)調(diào)、處理少數(shù)業(yè)主與全體業(yè)主以及成員內(nèi)部之間的利益衝突。
四是業(yè)委會的法律地位不明確。近年來，雖然國務(wù)院頒佈了《物業(yè)管理條例》，上海市也出臺了《住宅物業(yè)管理規(guī)定》，但有關(guān)業(yè)委會的內(nèi)容只有3條（如第12條，首次業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。第13條，業(yè)主委員會自選舉產(chǎn)生之日三十日內(nèi)，持下列文件向區(qū)縣房地產(chǎn)管理部門備案：業(yè)主大會會議記錄和會議決定；業(yè)主大會議事規(guī)則；業(yè)主公約；業(yè)主委員會成員的名單和基本情況。第14條，業(yè)主委員會任期爲(wèi)三年到五年），至於業(yè)委會的性質(zhì)、地位、活動機制等細節(jié)性的規(guī)定，一直還是法律空白，導(dǎo)致業(yè)委會難以取得應(yīng)有的社會地位。
五是業(yè)委會監(jiān)督體制缺失。一方面《物業(yè)管理條例》賦予業(yè)委會較大的權(quán)力，如物業(yè)管理企業(yè)的選聘權(quán)、對物業(yè)公司的監(jiān)督權(quán)、物業(yè)服務(wù)合同的簽訂權(quán)、重大維修項目的決定權(quán)等，有的業(yè)委會手中掌握了幾百萬、上千萬的房屋維修資金支配權(quán)。另一方面，缺少對業(yè)委會監(jiān)督的法律細則規(guī)定，如物業(yè)項目的公開、維修基金的審計等，導(dǎo)致有的業(yè)委會不通過協(xié)商或合法程序解決物業(yè)管理中的問題，而又難以得到相關(guān)法律法規(guī)的有效制約和監(jiān)督。
六是對業(yè)委會的認識還缺乏廣泛的羣衆(zhòng)基礎(chǔ)。由於業(yè)委會在我國產(chǎn)生的時間還比較短，多數(shù)業(yè)主從認識到接受還需要一個較長的過程。目前不少業(yè)主既對參加業(yè)委會不感興趣，也對業(yè)委會的日常工作缺少支持。在遇到物業(yè)管理方面的問題時，多數(shù)業(yè)主不去找業(yè)委會解決，而是要麼忍耐（自認倒黴），要麼自己解決（如拒交物管費等）。多數(shù)業(yè)主對業(yè)委會缺乏關(guān)注度、信任度，缺乏對物業(yè)管理的參與意識。
三、加強業(yè)委會建設(shè)應(yīng)著力解決的問題
（一）要克服認識上的誤區(qū)
業(yè)委會作爲(wèi)一種新型的社會組織形態(tài)，它的產(chǎn)生對居民生活的改變是很大的。首先是業(yè)主們由被管理者變爲(wèi)管理者，把主動權(quán)掌握在自己的手中，業(yè)主的自我意識明顯提高。其次是業(yè)委會的成立加強了社區(qū)系統(tǒng)的平衡和穩(wěn)定，在社區(qū)內(nèi)起到溝通情感、規(guī)範(fàn)行爲(wèi)、整合
功能的作用。再次，業(yè)委會的出現(xiàn)說明居民身份正在由單位人——社會人——組織人轉(zhuǎn)變。鑑於此，我們既要克服片面誇大業(yè)委會的作用，如認爲(wèi)業(yè)委會維護了廣大業(yè)主最切身的利益，反映了市場經(jīng)濟的潮流，代表了民主建設(shè)的方向，甚至有人提出由業(yè)委會取代居委會或居委會、業(yè)委會合並。也要防止輕視或忽視業(yè)委會的作用，如認爲(wèi)業(yè)委會法律地位不明確、權(quán)力運行不規(guī)範(fàn)、利益協(xié)調(diào)難度大、上級部門不關(guān)心，覺得業(yè)委會就是由一些退了休的老年人組成“鬆散型”的自治組織，可有可無、難管不管、無細則難操作。所以，排除和克服這些認識誤區(qū)，就是要提高對業(yè)委會的知曉度、信任度、關(guān)注度；就是要把業(yè)委會建設(shè)放到是推進社區(qū)自治建設(shè)的重要方面來思考和衡量；就是要真正認清業(yè)委會在構(gòu)建和諧社會中發(fā)揮的重大作用；就是要採取積極的態(tài)度、科學(xué)的設(shè)計、嚴密的程序，加快建立健全業(yè)委會的組織體系。
（二）要強化業(yè)主的參與意識和能力
業(yè)主對物業(yè)管理區(qū)域的管理權(quán)是通過選舉業(yè)主委員會，並授予業(yè)委會相應(yīng)的權(quán)力來實現(xiàn)的。但大部分業(yè)主主張權(quán)力而放棄義務(wù)的現(xiàn)象比較普遍，維護自己權(quán)益的意識普遍較弱。主要反映在：業(yè)主對直接利益損失關(guān)注而對間接利益損失忽視，如對所擁有的物業(yè)的損壞要求責(zé)任者的賠償?shù)囊庾R強，而對公共環(huán)境遭受損壞則不太關(guān)心；對明顯的利益損失關(guān)注而對隱性的利益損失忽視，如對收費的多少比較關(guān)注而對維修服務(wù)質(zhì)量則不太關(guān)心；對硬性的利益損失關(guān)注而對軟性的利益損失忽視，如對物業(yè)的硬件設(shè)施維修較爲(wèi)關(guān)心而忽視物業(yè)區(qū)域內(nèi)的公共管理。加上前面提到的由於認識上和制度上的原因，業(yè)主的民主參與意識不高。因此，加強業(yè)委會建設(shè)，就必須強化業(yè)主的參與意識，激發(fā)業(yè)主參與小區(qū)管理的熱情。同時，建議業(yè)委會成員專業(yè)化、薪酬化，這樣，一方面可以促使業(yè)委會成員更好地履職，有效地維權(quán)，提高參與能力；另一方面可以清晰業(yè)主團體內(nèi)部的法律關(guān)係，減少社區(qū)內(nèi)矛盾，保障社會穩(wěn)定。
（三）要完善相關(guān)的法律法規(guī)
《物業(yè)管理條例》把業(yè)委會定位爲(wèi)代表廣大業(yè)主利益，接受業(yè)主大會委託的執(zhí)行機構(gòu)。從法律地位上來說，業(yè)委會沒有其獨立法人的地位，也沒有任何政府機關(guān)（如民政部門）認可其爲(wèi)法人團體。因而業(yè)委會在行使其日常職能，比如在維護業(yè)主的合法權(quán)益、通過市場選聘物業(yè)公司、促進社區(qū)物業(yè)管理水平等的時候，存在著很多的困難，使得業(yè)委會在可能的情況下，儘量迴避矛盾、迴避工作。比如居委會和業(yè)委會一個作爲(wèi)“行政權(quán)力”的代表，一個作爲(wèi)“民間權(quán)力”的代表，但同時都作爲(wèi)社區(qū)自治的管理機構(gòu)，職責(zé)上多有交叉，管理範(fàn)圍無清晰的界定。而且業(yè)委會在制度上也不夠完善，如怎樣對業(yè)委會工作進行審計和監(jiān)督，業(yè)委會成員沒有履行職責(zé)該怎樣處理，均沒有具體的規(guī)定。因此，必須儘快確立業(yè)委會民事責(zé)任的主體地位，明確其法律責(zé)任；完善相關(guān)的法律法規(guī)，明晰業(yè)委會在整個物業(yè)管理關(guān)係中的責(zé)權(quán)利；建立規(guī)範(fàn)化、制度化的工作運行機制，確保業(yè)委會建設(shè)的健康發(fā)展。
（四）要提高領(lǐng)導(dǎo)能力和水平
當(dāng)前，我們有些單位對業(yè)委會工作不重視、不關(guān)心、不信任的現(xiàn)象比較普遍，導(dǎo)致業(yè)委會的工作長期在低水平上徘徊。究其原因，一種是我們有的領(lǐng)導(dǎo)平時把主要精力放在一些宏觀的涉及到社會局面穩(wěn)定和社會效益的事務(wù)上，把社區(qū)具體的日常管理事務(wù)交給行政職能部門和居委會來管理，對業(yè)委會的性質(zhì)、功能、運行機制不太瞭解，當(dāng)然也就談不上領(lǐng)導(dǎo)和指導(dǎo)了。另一種是我們有的同志對業(yè)委會的發(fā)展存在一種複雜的矛盾心理，擔(dān)心業(yè)委會組織發(fā)展後，業(yè)主的物權(quán)意識增強了，公共意識淡化了，社區(qū)的公共利益得不到保證，對構(gòu)建和諧社區(qū)帶來影響，主觀上不願去管，放任自流，致使部分業(yè)委會運行軌跡偏離和產(chǎn)生矛盾。因此，必須提高對業(yè)委會建設(shè)的領(lǐng)導(dǎo)能力和水平。在街道層面，建立加強業(yè)委會工作領(lǐng)導(dǎo)小組，負責(zé)全面領(lǐng)導(dǎo)和指導(dǎo)業(yè)委會的黨建工作和物業(yè)管理工作，搭好平臺，制定計劃，提出課題，組織交流，提高業(yè)委會主任的政策水平和業(yè)務(wù)能力；在居民區(qū)層面，建立加強業(yè)委會工作小組，負責(zé)居民區(qū)業(yè)委會的建設(shè)和協(xié)調(diào)，確立居民區(qū)黨總支對業(yè)委會黨的工作的領(lǐng)導(dǎo)，確立居委會對業(yè)委會工作的指導(dǎo)和監(jiān)督，理順相互關(guān)係，創(chuàng)新工作方式，發(fā)揮業(yè)委會的組織功能和作用。
四、加強業(yè)委會建設(shè)應(yīng)理順的幾個關(guān)係
（一）黨組織與業(yè)委會的關(guān)係
根據(jù)《中共上海市委關(guān)於加強社區(qū)黨建和社區(qū)建設(shè)工作的意見》（滬委〈2004〉17號）文件中指出的：“居民區(qū)黨組織要支持和保證社區(qū)居委會依法充分形勢職權(quán)，推進居民自治；支持和保證社區(qū)各類羣衆(zhòng)組織依照各自的章程開展工作，成爲(wèi)居民區(qū)各種組織和各項工作的領(lǐng)導(dǎo)核心”。因此，對於業(yè)委會來說，居民區(qū)黨組織是其領(lǐng)導(dǎo)力量，領(lǐng)導(dǎo)其建設(shè)和發(fā)展，同時也是其實現(xiàn)有效自治的重要政治基礎(chǔ)。業(yè)委會黨的工作小組在居民區(qū)黨組織的領(lǐng)導(dǎo)下，在業(yè)委會工作中發(fā)揮政治核心作用。
（二）房管辦與業(yè)委會的關(guān)係
房管辦是區(qū)房地局的派出機構(gòu)，其主要職責(zé)是負責(zé)本轄區(qū)範(fàn)圍內(nèi)住宅小區(qū)業(yè)委會組建工作的程序把關(guān)工作，協(xié)助街道辦事處加強對業(yè)委會工作的監(jiān)督指導(dǎo)；接待業(yè)主的來信、來訪，瞭解處理居民有關(guān)物業(yè)方面的投訴，協(xié)調(diào)溝通業(yè)委會與業(yè)主、居委會、物業(yè)公司之間的關(guān)係，調(diào)解業(yè)主之間、業(yè)主與使用人之間的房屋使用糾紛；堅持公開、公正、公平的原則，有序開展業(yè)委會組建工作，並加強對業(yè)委會的工作指導(dǎo)和業(yè)務(wù)培訓(xùn)。由此可以看出，房管辦與業(yè)委會的關(guān)係是指導(dǎo)、監(jiān)督關(guān)係，房管辦在業(yè)委會組建過程中，通過落實政策法規(guī)，發(fā)揮程序把關(guān)的作用；在業(yè)委會實際運行中，通過政策培訓(xùn)，發(fā)揮業(yè)務(wù)指導(dǎo)作用；在業(yè)委會與其他組織發(fā)生利益衝突的時候，通過了解情況、協(xié)調(diào)矛盾，發(fā)揮督促整改的作用。業(yè)委會在房管辦的業(yè)務(wù)指導(dǎo)下，有序運作、依法維權(quán)。
（三）居委會與業(yè)委會的關(guān)係
居委會是基層羣衆(zhòng)性自治組織，是社會主義民主政治的重要組成部分，擔(dān)負著開展便民利民的社區(qū)服務(wù)、維護居民的合法權(quán)益、開展社區(qū)精神文明建設(shè)、辦理轄區(qū)內(nèi)居民公共事務(wù)和公共事業(yè)、調(diào)解民間糾紛、協(xié)助維護社會治安等多項社區(qū)建設(shè)任務(wù)，是專門負責(zé)有關(guān)“人”的事務(wù)，工作具有綜合性和嚴密性。業(yè)委會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，代表全體業(yè)主的共同利益，委託物業(yè)公司實施居民區(qū)物業(yè)管理，並對物業(yè)公司的各項管理工作進行檢查、監(jiān)督和審覈，工作具有單一性和鬆散性。居委會和業(yè)委會都是爲(wèi)了提高小區(qū)居民的生活水平，維護小區(qū)的利益服務(wù)的，只是他們各自的側(cè)重點不同。居委會是通過調(diào)動居民的自主性來反映社區(qū)居民的要求，同時對社區(qū)事務(wù)發(fā)揮作用，側(cè)重管理是小區(qū)的人。而業(yè)委會是通過經(jīng)濟產(chǎn)權(quán)的認同機制對社區(qū)事務(wù)發(fā)揮作用，所要管理和監(jiān)督的是小區(qū)的物業(yè)。居委會與業(yè)委會的關(guān)係在《物業(yè)管理條例》中有明確規(guī)定：“在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居民委員會依法履行自治管理職責(zé)，支持居民委員會開展工作，並接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。”因此，居委會有權(quán)指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)委會，兩者的相互關(guān)係中，居委會居主導(dǎo)地位。
（四）物業(yè)公司與業(yè)委會的關(guān)係
物業(yè)管理公司是受業(yè)主大會委託，具有從事物業(yè)管理資質(zhì)的獨立法人，主要負責(zé)小區(qū)保安、保潔、綠化、車輛管理等有關(guān)“物”的管理工作，通過市場化運作、專業(yè)化管理和企業(yè)化經(jīng)營，爲(wèi)全體業(yè)主營造一個安全、有序、方便、整潔、祥和的生活環(huán)境。物業(yè)公司與業(yè)委會是市場經(jīng)濟條件下一種新型的平等合作的契約關(guān)係，即通過合同契約的方式來確定物業(yè)公司同業(yè)主之間的相互關(guān)係，規(guī)範(fàn)各自的權(quán)利、責(zé)任和義務(wù)。物業(yè)公司有權(quán)要求業(yè)委會支持管理，也有義務(wù)將重大管理措施提交業(yè)委會審議，經(jīng)常報告、定期公佈物業(yè)管理費的收支情況；業(yè)委會在行使監(jiān)督權(quán)力的同時，有義務(wù)幫助物業(yè)公司開展工作。在法律關(guān)係上，業(yè)委會有委託或不委託某個物業(yè)公司的權(quán)利，物業(yè)公司也有接受或不接受委託的權(quán)利；在組織關(guān)係上，物業(yè)公司與業(yè)委會不存在領(lǐng)導(dǎo)與被領(lǐng)導(dǎo)、管理與被管理的關(guān)係。它們是地位上的平等關(guān)係、經(jīng)濟上的合同關(guān)係、工作上的合作關(guān)係。五、加強業(yè)委會建設(shè)初步探索——構(gòu)建梯形架構(gòu)，規(guī)範(fàn)業(yè)委會的運行所謂對業(yè)委會管理的“梯形”架構(gòu)，即居民區(qū)黨總支對居委會和業(yè)委會黨的工作小組實行領(lǐng)導(dǎo)；居委會對業(yè)委會進行指導(dǎo)、監(jiān)督；業(yè)委會黨的工作小組發(fā)揮對業(yè)委會的政治領(lǐng)導(dǎo)作用；業(yè)委會對物業(yè)公司的選聘、監(jiān)督；物業(yè)公司對業(yè)主、物業(yè)的管理和服務(wù)。近年來，我們在居民區(qū)物業(yè)管理的實踐中，構(gòu)建了居民區(qū)黨總支部領(lǐng)導(dǎo)下的居委會、業(yè)委會、物業(yè)公司“梯形”架構(gòu)的模式（如下圖），這種模式的建立，對正確發(fā)揮業(yè)委會的組織功能和作用起到積極的作用。
（梯型架構(gòu)圖）
（一）正確認識黨對業(yè)委會領(lǐng)導(dǎo)的意義。
一是維護羣衆(zhòng)利益的需要。我們黨的一切工作都是以羣衆(zhòng)擁護不擁護、高興不高興、滿意不滿意爲(wèi)出發(fā)點和落腳點。在經(jīng)濟體制深刻變革，社會結(jié)構(gòu)深刻變動，利益格局深刻調(diào)整，思想觀念深刻變化的社會變革時期，我們更要關(guān)注羣衆(zhòng)最關(guān)心、最現(xiàn)實、最直接的利益。黨的十六屆六中全會關(guān)於構(gòu)建社會主義和諧社會若干重大問題的決定指出：適應(yīng)我國社會結(jié)構(gòu)和利益格局的發(fā)展變化，正確把握最廣大人民的根本利益、現(xiàn)階段羣衆(zhòng)的共同利益和不同羣體的特殊利益的關(guān)係，統(tǒng)籌各方面羣衆(zhòng)的關(guān)切，把羣衆(zhòng)的利益訴求納入制度化、規(guī)範(fàn)化、法制化的軌道。加強黨對業(yè)委會領(lǐng)導(dǎo)，有助於我們更好地傾聽民聲、反映民意、集中民智，真正做到羣衆(zhòng)思想有人做，羣衆(zhòng)困難有人問，羣衆(zhòng)疾苦有人幫，羣衆(zhòng)需求有人應(yīng)。二是實現(xiàn)黨建工作組織化、全覆蓋的需要。在我國社會結(jié)構(gòu)和社會體制轉(zhuǎn)型的過程中，由於傳統(tǒng)單位逐步解體、新經(jīng)濟組織和新社會組織大量出現(xiàn)，導(dǎo)致基層黨組織發(fā)揮作用的空間和途徑日益減少，從而對我們黨的基層組織的政治動員、政治整合和政治參與的能力都提出全新的挑戰(zhàn)。應(yīng)對這個挑戰(zhàn)，必須實現(xiàn)從單位黨建、街道黨建向區(qū)域性社區(qū)大黨建的轉(zhuǎn)變，就是要突破黨的基層組織設(shè)置和黨員隸屬關(guān)係的侷限，形成以社區(qū)黨組織爲(wèi)主體，其他各類組織中的黨員共同參與的區(qū)域性黨建新體制。加強黨對業(yè)委會的領(lǐng)導(dǎo)，就是有效整合社區(qū)內(nèi)所有黨組織和全體黨員的資源力量，把黨的基層組織功能轉(zhuǎn)向發(fā)揮基層黨組織和黨員的作用，強化黨對社會、公民的關(guān)懷和服務(wù)以及凝聚人心的工作上來。三是保持社會穩(wěn)定、促進社會和諧的需要。業(yè)委會的工作與居民羣衆(zhòng)有著最緊密、最直接的聯(lián)繫。業(yè)委會工作的好壞，勢必影響社區(qū)的安全穩(wěn)定，影響到百姓的安居樂業(yè)。當(dāng)前，隨著城市建設(shè)步伐的加快和居民民主意識的覺醒，有關(guān)物業(yè)管理的糾紛呈不斷上升的趨勢，由於業(yè)委會在其他組織中相對處於弱勢，導(dǎo)致業(yè)主的訴求遲遲得不到迴應(yīng)，業(yè)主的利益得不到切實保障，羣體性的上訪事情時有發(fā)生，影響到社區(qū)的安全和穩(wěn)定。加強黨對業(yè)委會的領(lǐng)導(dǎo)，可以有效協(xié)調(diào)相互間的利益關(guān)係，通過深入細緻的思想工作、嚴密有序的組織工作、靈活廣泛的協(xié)調(diào)工作，解決羣衆(zhòng)與其他組織的利益紛爭，維護羣衆(zhòng)的合法權(quán)益，確保和諧社區(qū)的實現(xiàn)。
（二）積極探索黨對業(yè)委會領(lǐng)導(dǎo)的途徑
面對新的形勢和任務(wù)，我們認識到，加強黨對業(yè)委會工作的領(lǐng)導(dǎo)，是促進業(yè)委會健康發(fā)展的政治保證，是密切黨同羣衆(zhòng)聯(lián)繫的重要途徑，是切實維護羣衆(zhòng)利益的重要抓手，也是創(chuàng)新基層黨組織和黨員組織形式、活動方式的有效實踐。根據(jù)中共閘北區(qū)委關(guān)於加強黨對業(yè)委會領(lǐng)導(dǎo)的意見的文件精神，我們在臨汾社區(qū)29家業(yè)委會中，對16個超過3名以上黨員的業(yè)委會，建立（擬建）黨的工作小組，對13個不具備建立黨小組的業(yè)委會，則派黨建聯(lián)絡(luò)員進行滲透。黨的工作小組和黨建聯(lián)絡(luò)員接受居民區(qū)黨組織的領(lǐng)導(dǎo)，執(zhí)行居民區(qū)黨組織的決定，維護廣大業(yè)主的合法權(quán)益，在業(yè)委會中發(fā)揮政治核心作用。其主要工作方式是通過召開業(yè)主中的黨員大會、專題組織生活會、黨員座談會、情況通報會等形式，研究討論小區(qū)業(yè)委會籌建、選舉、重大事項決定等，統(tǒng)一思想，掌握實情，落實黨員“三先”和正確引導(dǎo)羣衆(zhòng)的措施；通過保證業(yè)委會依法運作和民主自治，努力做到業(yè)委會組建方案公開、業(yè)主討論重大事項公開、居委會對業(yè)委會的指導(dǎo)監(jiān)督公開；通過健全黨員責(zé)任區(qū)制度，爲(wèi)黨員參加社會活動、參與小區(qū)自治管理、發(fā)揮黨員作用創(chuàng)建工作平臺，形成構(gòu)建和諧社區(qū)的合力。去年，555弄小區(qū)進行業(yè)委會改選工作，要求由居民直接選舉。個別居民無理取鬧，對業(yè)委會主任郭某某的業(yè)主資格提出質(zhì)疑，黨總支副書記張玉梅和黨小組長張平堯立即深入小區(qū)調(diào)查，查明真相，排除質(zhì)疑，使小區(qū)順利完成了業(yè)委會的換屆選舉工作。在業(yè)委會中建立黨建工作小組和黨建聯(lián)絡(luò)員，鞏固和拓寬了黨聯(lián)繫羣衆(zhòng)的渠道，有效地發(fā)揮基層黨組織和黨員聯(lián)繫羣衆(zhòng)、組織羣衆(zhòng)、服務(wù)羣衆(zhòng)、團結(jié)羣衆(zhòng)、凝聚人心的作用，增強了黨對社會的影響力、滲透力、凝聚力。
（三）搭建發(fā)揮業(yè)委會的功能和作用的平臺
我們街道被市委列爲(wèi)社區(qū)黨建和社區(qū)建設(shè)擴大試點單位之一，按照市委提出的“兩化一覆蓋”要求，爲(wèi)切實加強黨對業(yè)委會工作的領(lǐng)導(dǎo)，規(guī)範(fàn)業(yè)委會工作運行機制，保障業(yè)主的合法權(quán)益，推進基層民主建設(shè)，我們成立了以各業(yè)委會主任爲(wèi)主體，吸收部分黨總支、居委會、物業(yè)公司負責(zé)人蔘加的業(yè)委會工作研究會，其主要目的是要搭建一個交流經(jīng)驗、互通信息、探討問題、依法維權(quán)的平臺。通過這個平臺，大家學(xué)習(xí)社區(qū)管理的新理念，研究小區(qū)物業(yè)管理存在的矛盾和困惑，探索在業(yè)委會中建立黨的工作小組和黨建聯(lián)絡(luò)員，發(fā)揮黨員在居住區(qū)的先鋒模範(fàn)作用。研究會成立以來，圍繞社區(qū)管理中的熱點難點問題，就如何開展業(yè)委會工作、妥善化解業(yè)委會與物業(yè)公司之間的矛盾和正確處理居委會、業(yè)委會、物業(yè)公司的關(guān)係進行了多次研討，研究會成員結(jié)合自己所在小區(qū)的特點和問題，選定課題，獻計獻策，共撰寫研討文章16篇。特別是對典型案例的剖析，如555弄芳苑小區(qū)對歷史遺留的開發(fā)商欠繳維修基金的問題，業(yè)委會依靠黨組織，經(jīng)過一年多的艱苦努力，追回維修基金上百萬元。使大家感到，業(yè)委會只有在黨的領(lǐng)導(dǎo)下，才能健康有序發(fā)展。通過研究會這個載體，各業(yè)委會感到工作有了方向，職責(zé)有了界定，活動有了場所，維權(quán)有了保障。
（四）規(guī)範(fàn)業(yè)委會研究會工作
一是開展業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)。組織開展相關(guān)法律法規(guī)及業(yè)務(wù)知識的學(xué)習(xí)，邀請區(qū)房地局、區(qū)物價局、建設(shè)銀行、市綠化局等專業(yè)部門對業(yè)委會成員進行業(yè)務(wù)培訓(xùn)，有針對性地組織參觀學(xué)習(xí)，在實踐中學(xué)習(xí)，在實踐中成長，不斷提高業(yè)委會成員依法履職的水平。二是開展工作研究。目前，發(fā)生在社區(qū)物業(yè)管理中的矛盾糾紛比較多，業(yè)委會、業(yè)主對小區(qū)物業(yè)管理存有諸多不滿，通過研究會這個平臺，大家相互溝通信息、破解難題、化解矛盾、取得共識，發(fā)揮業(yè)委會在維護業(yè)主的合法權(quán)益、加強社區(qū)物業(yè)管理、保持社區(qū)穩(wěn)定中的作用。三是制定工作細則。我們根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理條例》和上海市《住宅物業(yè)管理規(guī)定》，在區(qū)房地局的指導(dǎo)下，制訂了臨汾路街道業(yè)委會工作細則。建立會議制度、議事規(guī)則、業(yè)主接待日、資料建檔等規(guī)範(fàn)化、制度化工作機制，使業(yè)委會工作有抓手，解決問題有辦法。四是建立民主管理、民主監(jiān)督機制。在加強對業(yè)主的宣傳教育和組織動員的過程中，不斷提高業(yè)主的自我管理意識，在事關(guān)小區(qū)居民切身利益、事關(guān)小區(qū)公共利益、動用較大維修經(jīng)費、解決矛盾糾紛等問題上，各居民區(qū)黨組織注意提前介入，全程引導(dǎo)業(yè)委會通過召開協(xié)調(diào)會、聽證會、議事會、業(yè)主大會等形式，廣泛聽取各方面的意見，規(guī)範(fàn)合理、公正決策，做到業(yè)委會討論的重大決定公開、居委會對業(yè)委會的指導(dǎo)監(jiān)督公開。業(yè)委會根據(jù)有關(guān)規(guī)定，依法履職。
（五）營造良好的建設(shè)環(huán)境
一是我們抓住社區(qū)黨建全覆蓋的有利契機，建立起社區(qū)黨組織、樓組黨小組和業(yè)委會黨員骨幹聯(lián)手互動的工作機制，使樓組黨建和業(yè)委會黨建相互促進、相得益彰，發(fā)揮更大的作用。我們要求，社區(qū)黨組織在實踐中要善於發(fā)揮各自的優(yōu)勢，實現(xiàn)資源整合，形成工作合力；要善於兼顧業(yè)委會、物業(yè)公司和居民羣衆(zhòng)等各方利益，找到利益的共同點，使之成爲(wèi)推動工作的立足點；要善於引導(dǎo)業(yè)委會規(guī)範(fàn)工作，依法維權(quán)，幫助業(yè)主提高自我管理能力；要善於發(fā)揮樓組黨小組和居民黨員的模範(fàn)帶頭作用，自覺履行業(yè)主義務(wù)，配合物業(yè)管理公司工作。二是充分發(fā)揮社區(qū)各種組織的資源優(yōu)勢，形成思想工作聯(lián)抓、道德教育聯(lián)手、公益事業(yè)聯(lián)做、文體活動聯(lián)搞、社會治安聯(lián)防、困難羣體聯(lián)幫的生動局面，不斷滿足社區(qū)居民的物質(zhì)、文化需要，使黨對業(yè)委會工作的領(lǐng)導(dǎo)落在基層、落在實處。近年來，各業(yè)委會響應(yīng)黨組織的號召，積極參加社區(qū)的各類活動，動員社區(qū)羣衆(zhòng)參與運動會、廣場文藝演出、文體比賽、全民健身運動等。去年，我們街道被中宣部、上海市評爲(wèi)文明單位，其中也有業(yè)委會的一份努力。三是有關(guān)方面就物業(yè)管理、業(yè)主委員會、公共物業(yè)與公共權(quán)利等各個方面，多層次、多渠道、多角度地對廣大居民（業(yè)主）進行廣泛的宣傳教育，讓居民逐漸成爲(wèi)“成熟”的消費者，進而關(guān)心、支持業(yè)委會，自覺參與小區(qū)的物業(yè)管理，使業(yè)委會的工作走上健康發(fā)展的道路。
加強黨對業(yè)委會工作的領(lǐng)導(dǎo)是一項全新的工作，實踐中也會面臨許多新的挑戰(zhàn)，我們將在今後的工作中，繼續(xù)更新觀念、理順關(guān)係、大膽實踐，在推進黨建全覆蓋的同時，加大黨對業(yè)委會領(lǐng)導(dǎo)的力度，創(chuàng)新服務(wù)方式、拓展服務(wù)領(lǐng)域、強化服務(wù)功能，促進和諧社區(qū)建設(shè)取得新的成效。
（上海市閘北區(qū)臨汾社區(qū)（街道）黨工委 施小琳）
（本章完）