然而，結果並不如意。民意調查顯示，很多香港華人對怡和表示不滿，認爲它始終沒有擺脫一貫表現出的“孤立”、“傲慢”和“殖民主義”的形象。對於怡和引以爲傲的Logo——一朵蘇格蘭國花的薊花（Thistle），更是有許多華人誤認爲是一朵煉製鴉片的罌粟花——猛一看去的確很像罌粟花，何況怡和正是靠鴉片起家，並以鴉片貿易奠立公司基礎的洋行。
怡和的Logo（右圖爲怡和2000年啓用的新Logo）
7月1日，慶祝怡和成立150週年當天，怡和集團主席紐壁堅率領數千名怡和員工參加慈善步行籌款。怡和所選取的步行路線，是從港島的山頂至香港仔。在風水學盛行的香港，這可不是什麼好兆頭。“有位銀行家就私下譏笑怡和員工的步行路線，由山頂至香港仔，正好象徵著怡和的發展前景，將會逐漸走向下坡”。韋怡仁：老牌英資集團怡和何去何從？香港：信報財經月刊，六卷十二期，46頁。
這是否是冥冥之中對怡和的一種命定暫且不論，不過怡和麪臨著前所未有的考驗和挑戰，則是不爭的事實。這種考驗和挑戰，既來自外部激烈的同行競爭，也來自內部激烈的權力鬥爭。
怡和國際業務部常務董事希活（JohnHeywood）在怡和剛度過150週年的7月，辭去常務董事職務，被外界認爲是怡和內部鬥爭達到白熱化的一個表現。怡和大股東凱瑟克家族與大班紐壁堅之間的明爭暗鬥正在激烈進行中。正如韋怡仁所說：“怡和比克雷威爾（JamesClavell）筆下的《大班》（TaiPan）和《豪門》（NobleHouse），更具傳奇性和世俗化。其中，有關的主要行政人員，往往不惜明爭暗鬥，拼個你死我活，務求能夠爭取及穩保高位。”
外部的競爭更是無比激烈。包玉剛以雷霆萬鈞之勢一舉拿下九倉，迫使怡和修改公司章程，拱手將兼任了近百年的九倉主席職位讓了出去。置地則一度吸引了李嘉誠等華資財團的注意力。在新興華資地產商的迅速崛起面前，香港地產皇冠上的這顆“明珠”已經黯然失色。何況，香港前途問題已經浮出水面，1997年中國是否收回香港主權，將直接影響到怡和的發展前程。
當時，香港地產市道經過多年的大幅攀升，正處在轉折前夜。與此同時，英國首相撒切爾夫人1982年訪華，她所設想的香港問題的解決之道顯然不會輕鬆如願。
然而，怡和大班紐壁堅、置地執行董事兼總經理鮑富達等怡和及置地高層對香港經濟、地產市道及英中關係卻依然表現得相當樂觀，對置地的擴張政策依然充滿自信，迫切希望利用置地的擴張，找回九倉一役失去的銳氣。
就在地產市道崩潰前夕，鮑富達接受記者採訪時曾自信地說：“港、中、英三角關係極爲融洽，加上本港經濟的前景並不算太差，所以本港地產業在總體方面來說，具有極爲良好的前景……中國看來是不會作收回香港的打算，這使本港的政治環境更爲穩定，同時亦只有在政治環境穩定的地方，地產業才能不斷蓬勃地發展下去。”
08
苦果：從“地王”到“債王”事實上，當時置地決策層對香港政治、經濟形勢的判斷，正與香港的現實及香港前途問題的走勢相背離。
1982年9月，有“鐵娘子”之稱的英國首相撒切爾夫人訪問北京，針對香港前途問題提出以主權換治權，結果遭到有“鋼鐵公司”之稱“鋼鐵公司”是送給*的綽號。的*的斷然拒絕。會見結束後，撒切爾夫人走出北京人民大會堂時摔了一跤，這一鏡頭被記者捕捉到。當香港電視反覆播放這個畫面時，市場立即將其解讀爲兩國政府針鋒相對，會談不歡而散，隨即觸發港幣大幅貶值的危機，投機氣氛熾熱的股市、樓市也迅速下跌。
就香港的地價而言，1982年普遍下跌了四至六成。地價的下挫帶動樓價、租金的大跌。市道低迷同時使成交萎縮，樓宇空置增加。在空前嚴重的地產低潮中，置地的瘋狂擴張帶來了難嚥的苦果。據估計，置地僅中區交易廣場、美麗華酒店舊翼、白筆山發展計劃三大投資項目，損失即超過30億港元。馮邦彥：香港英資財團（1841～1996），三聯書店，香港，1996，272頁。
正如後來的一篇文章所寫：“本來大舉負債不是問題，只要地產市道尚佳，經濟前景‘爭氣’，資本雄厚、坐擁中區地王的怡置系不愁沒錢賺，可惜戴卓爾夫人（即撒切爾夫人）在北京摔一摔，摔掉了港人的信心。”
地產市道在1982年後期的崩潰，使置地陷入空前的財務危機。對香港政經形勢判斷的失誤，對地產週期判斷的失誤，使置地這顆香港地產市場的耀眼明珠暗淡無光。
1983年，置地首次出現高達1583億港元的鉅額虧損（包括出售物業虧損、聯營公司虧損及利息支付），該年度置地除稅後贏利僅168億港元，比1982年度的814億港元大幅減少八成；總債務則急增至約157億港元，其中長期債務13353億港元，短期債務2317億港元，債務比率（借貸總額與總資產的比值）從1982年的26％急升至1983年的56％。
置地由“地王”一變而爲“債王”，成了香港當時最大的負債公司。
這時，紐壁堅主導設計的怡和與置地互控“連環船”開始“漏水”：怡置互控對方四成股權，不僅導致大量資金被凍結、債臺高築，使整個集團運用資金的能力遭到削弱，而且在地產、股市低潮中相互拖累。
人們還注意到，怡置互控的“連環船”策略其實並非無懈可擊：怡置互控涉及利益關係，當收購戰爆發時，提出收購的一方可向法庭申請禁制令，禁止置地行使所持怡和股票的投票權，從而突破怡置互控的防線，奪取凱瑟克家族掌握了多年的怡和控制權。
面對怡和、置地所處之困境，收購怡置系的傳言再度流傳。多個財力雄厚的華資大亨，視收購怡和以控制置地爲最佳途徑，當時，怡和的市值不過30億港元左右，以10幾億港元購買三成半怡和股權的價格，即可控制置地上百億港元的資產。
怡和一時處於危城苦守之困局，置地不僅一代地產股王的地位從此一去不返，而且其冒進的投資策略因拖累母公司而觸發怡和集團高層權力爭鬥。一場來自怡和集團內外的風暴隨即降臨。
09
高層地震：紐壁堅下臺作爲怡和旗艦的置地把母公司怡和拖進了泥潭，怡和在同期財務年度贏利額暴跌80％。財務危機使得集團內部的權力鬥爭迅速尖銳化。
D·K·紐壁堅是怡和前董事D·L·紐壁堅（1938～1947年出任怡和董事）之子。1934年出生於天津的紐壁堅，曾在加拿大和英國攻讀及深造，20歲加入怡和，33歲時出任怡和董事，3年後的1970年任董事總經理。1975年，接替亨利·凱瑟克出任巔峰時期的香港最顯赫、最有權勢的怡和大班。
還在九倉失手後，凱瑟克家族便一直埋怨紐壁堅沒有早作準備、未雨綢繆。據說早在1978年，怡富有限公司便建議怡和奪回置地和九倉的控制權，但遭到了以紐壁堅爲首的高層否決，結果使包玉剛得手。
紐壁堅後來曾對路透社記者說：“整個形勢都變了，英國準備拋棄香港，華商從20世紀70年代起就愈來愈強大。這就像當年美國扶植日本，突然一天發現，原來抱在懷裡的嬰兒是一隻老虎。人們總是揪住九倉不放，而不睜眼看看對手是嬰兒還是老虎。如果一個人的胳膊被老虎咬住，不管這隻手是在顫抖，還是在掙扎，都會被咬斷或咬傷。聰明的人，是不必再計較已經失掉的手，而是考慮如何保全另一隻手。”
1980年間，紐壁堅主導設計怡置互控“連環船”策略時，據認爲怡和大股東凱瑟克家族也極其不滿，雖然紐壁堅始終認爲怡和付鉅款增持置地股份理所當然。紐壁堅說：“置地是一間主要在香港投資和發展房地產的公司，大部分物業均是建築在優良地點的高尚商住樓宇。同時，置地亦在亞太地區內各地經營其他業務，而且很多時的經營地點，與怡和業務互相配合。我深信持有置地股權不僅是一項高質素投資，還可在未來數年內爲怡和帶來可觀溢利，從而提高股東收益。”
對於紐壁堅與凱瑟克家族之間的矛盾，有人當時寫道：“亨利·凱瑟克返回倫敦後，企圖用盡辦法推倒紐壁堅，重掌公司大權；但事與願違，他只好準備發動一場消耗戰，找尋每一個機會攻擊紐壁堅的弱點。”韋怡仁：老牌英資集團怡和何去何從？香港：信報財經月刊，六卷十二期，50頁。
希活在1982年7月辭掉怡和國際業務常務董事一職後，由亨利·凱瑟克的弟弟西門·凱瑟克繼任，凱瑟克家族的力量得到加強。
1983年怡和集團危機顯露，凱瑟克家族要求紐壁堅提前離任。對於離開怡和大班寶座提前退休，紐壁堅並沒有作好心理準備。他在上一年時曾指出自己才48歲，可謂正當做事之年，根本無須考慮退休問題，儘管他在怡和大班寶座上已坐了幾年，但任期並沒有什麼特別限制。
然而，財務危機的出現，使紐壁堅不得不提前離職，在執掌怡和及置地8年後黯然下臺，由西門·凱瑟克接任怡和主席一職。
西門尚未正式上臺，1983年5月4日的《亞洲華爾街日報》就以“對怡和新大班來說戰役纔開始”爲題，報道了怡和高層的變動及未來：“這就像描寫香港企業內部鬥爭的小說《豪門》所描述的一個場面：香港歷史最悠久及規模最龐大的貿易公司的首腦，坐在能夠俯瞰香港港口、豪華時髦的頂樓辦公室，面對著大羣新聞記者。他在炫目的電視燈光下和咔嗒不停的快門聲中，宣佈計劃退出這家公司的大班之位。坐在他左邊的是他的繼任人，一位剛經歷一場董事會的激烈戰役，贏得了這家公司控制權的年輕的蘇格蘭人。”
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隨後，紐壁堅帶著痛苦和無奈的心情，搬離怡和大班辦公室。1984年1月1日，紐壁堅辭去董事職務，離開爲之奮鬥了30年的怡和集團。
怡和集團的管理大權重新回到凱瑟克家族手中。西門接過怡和、置地的管理大權後，隨即展開了一系列拯救行動：叫停和推延了美麗華酒店舊翼等一些大型發展計劃，大幅出售公司海內外的非核心資產和業務，重整怡置系的龐大債務……
就在西門帶領怡和上下奮力自救、重整山河之時，香港開始步入迴歸中國的歷史過渡時期。