置地：中環(huán)再造當(dāng)今最能體現(xiàn)香港作爲(wèi)金融、商業(yè)中心的地區(qū)，無疑是位於港島心臟地帶的中環(huán)。香港國(guó)際金融中心二期、中銀大廈、匯豐大廈等散落其間的地標(biāo)性建築，無不顯示出近40年來香港躍升爲(wèi)國(guó)際金融中心的輝煌。交易廣場(chǎng)、怡和大廈、文華東方酒店、置地廣場(chǎng)等著名建築物，這些屬於怡和旗下的物業(yè)，密集佔(zhàn)據(jù)著中環(huán)核心地帶，顯示這裡曾經(jīng)是怡和縱橫馳騁的舞臺(tái)。
1974年，置地公司宣佈斥資6億港元，展開爲(wèi)期10年的雄心勃勃的中區(qū)重建計(jì)劃，事實(shí)上，這是置地在20世紀(jì)50～60年代中區(qū)大規(guī)模重建計(jì)劃的繼續(xù)。
從50年代初到60年代中後期，置地已經(jīng)邁開擴(kuò)張步伐，展開了戰(zhàn)後以來首次大規(guī)模的中區(qū)重建工程。
作爲(wèi)英國(guó)佔(zhàn)領(lǐng)香港後所建維多利亞城的一部分，中環(huán)一開始便作爲(wèi)軍政中心及貿(mào)易據(jù)點(diǎn)而得到開發(fā)。首任香港總督璞鼎查頒佈限制華人居住於此的禁令，則使得這裡在此後100多年中成爲(wèi)洋商，尤其是英商的禁臠。對(duì)怡和來說，它最初的根據(jù)地在銅鑼灣的東角。1873年鑑於東角與中環(huán)尚有一段距離，商業(yè)往來頗不方便，怡和決定在保留東角基地的同時(shí)，另在中環(huán)設(shè)置辦事處，因而在距匯豐大廈不遠(yuǎn)處的皇后大道7號(hào)建了中區(qū)的首座辦公大樓，並通過電報(bào)與東角相聯(lián)繫。19世紀(jì)80年代，怡和賣掉原來的大樓，在畢打街(現(xiàn)德輔道)買了新的辦公大樓。怡和在中環(huán)建立起新的辦事處後，東角繼續(xù)作爲(wèi)公司的貨棧和普通食堂，渣甸山(又稱鵝頭山，即後來的利園山)上帶環(huán)形花園和綠樹掩映的府第繼續(xù)成爲(wèi)恰和大班的冬季住所(夏天爲(wèi)避炎熱已在山頂建有豪宅)，直到1923年怡和將渣甸山賣給本地富商利希慎。
怡和在香港中環(huán)的第二座辦公大樓（左）不過，怡和真正馳名中環(huán)，是在1889年置地有限公司成立以後。
查找當(dāng)年的歷史記錄和翻閱歷史老照片，可以清晰地看到，在置地成立後的半個(gè)世紀(jì)裡，即太平洋戰(zhàn)爭(zhēng)爆發(fā)前，置地公司的中環(huán)物業(yè)王國(guó)一步步建立起來。
由遮打爵士與怡和的J·J·凱瑟克連手創(chuàng)辦的置地公司，是香港歷史上最悠久的地產(chǎn)公司。此前，英商對(duì)中環(huán)房地產(chǎn)的投資主要是自建辦公用樓，置地公司則是以中環(huán)爲(wèi)中心的地產(chǎn)投資公司。董事局主席由J·J·凱瑟克出任，怡和大班兼任置地主席自此成爲(wèi)慣例。從創(chuàng)辦時(shí)起，置地的業(yè)務(wù)就集中在商業(yè)中心區(qū)，自此亦基本成爲(wèi)傳統(tǒng)。
19世紀(jì)末，港英政府在港島北岸展開香港有史以來最大規(guī)模填海工程。置地隨即以極其便宜的價(jià)格，在新填海區(qū)購(gòu)買土地，興建了數(shù)棟四至五層具有維多利亞時(shí)代風(fēng)格的商廈。置地所建坐落在幹諾道旁面臨海港的聖佐治行、皇帝行，位於遮打道的沃行、於仁行和歷山大廈，均爲(wèi)當(dāng)時(shí)香港最宏偉的建築物。
遮打(1846～1926)進(jìn)入20世紀(jì)後，置地繼續(xù)拓展它在中環(huán)的物業(yè)王國(guó)。1923年，置地以換股方式與中央地產(chǎn)公司合作，收購(gòu)了皇后行及其東北角(即文華東方酒店現(xiàn)址)地段。1926年元旦，位於德輔道中與畢打街交界的香港酒店發(fā)生火災(zāi)，酒店北座悉被燒燬。置地於是以1375萬港元的價(jià)格購(gòu)入土地，興建了當(dāng)時(shí)香港最高的建築——樓高9層的告羅士打行。第二年，置地又以300萬港元的價(jià)格購(gòu)入了皇后大道的太子行。
1938年，置地收購(gòu)與公主行毗鄰的勝斯酒店，建成公爵行。經(jīng)過多年苦心經(jīng)營(yíng)，到20世紀(jì)30年代後期，置地成爲(wèi)中環(huán)最大業(yè)主，中環(huán)物業(yè)王國(guó)粗具規(guī)模。
讓置地上下感到欣慰的是，太平洋戰(zhàn)爭(zhēng)期間，當(dāng)香港慘遭日本蹂躪時(shí)，置地在中環(huán)的物業(yè)並未遭受嚴(yán)重?fù)p毀。1946年，置地舉行戰(zhàn)後首屆股東大會(huì)，估計(jì)戰(zhàn)爭(zhēng)帶給置地的損失約51萬港元，可見損失並不嚴(yán)重。一位資深的置地職員曾欣喜地回憶道：當(dāng)回到置地公司，“發(fā)現(xiàn)股份登記冊(cè)、會(huì)計(jì)賬目及文件單據(jù)毫無異樣，看起來就像幾天前才放進(jìn)去的一樣”。
當(dāng)中華人民共和國(guó)成立、怡和在中國(guó)內(nèi)地的業(yè)務(wù)漸漸萎縮時(shí)，置地在中環(huán)的擴(kuò)張和重建提上日程。20世紀(jì)五六十年代，置地在中環(huán)展開了戰(zhàn)後以來首次大規(guī)模的重建工程。
1950年，置地斥資700萬港元，在皇后大道中11～13號(hào)地段重建公爵行。1955年，置地將位於雪廠街、德輔道中和遮打街的三角形地帶拆卸重建，建成樓高13層的歷山大廈；同時(shí)將位於畢打街和德輔道中街角的舊怡和大廈拆卸重建，於1957年建成新的怡和大廈。1958年，置地拆除有著半個(gè)多世紀(jì)曆史的王室約克大廈，4年後建成新的於仁大廈(1976年更名爲(wèi)太古大廈)。1965年，新的太子大廈落成。
與此同時(shí)，置地開始向酒店業(yè)進(jìn)軍，在與太古大廈毗鄰的皇后行舊址建成了聞名海外的文華酒店。
大規(guī)模的重建和擴(kuò)張，置地出租物業(yè)的面積和租金收入隨之大幅增加。1966年度，包括新建成的太子大廈年租及附屬公司利潤(rùn)在內(nèi)，置地全年贏利增至3518萬港元。
從20世紀(jì)70年代開始，高聳雲(yún)天的摩天大廈，再次使中環(huán)的面貌煥然一新。置地更大規(guī)模的重建，迎來了它在中環(huán)的全盛時(shí)代。
1970年6月，置地以258億港元的天價(jià)，投得53萬平方英尺中環(huán)新填海區(qū)的“地王”，創(chuàng)下當(dāng)時(shí)香港最高每平方英尺地價(jià)的紀(jì)錄。4個(gè)月後，樓高52層、總面積逾75萬平方英尺的康樂大廈開工建設(shè)。一年半後的1973年4月，雄踞維多利亞海港的康樂大廈拔地而起，成爲(wèi)當(dāng)時(shí)亞洲最高建築物。摩天大廈開始成爲(wèi)香港的天際線，康樂大廈成爲(wèi)香港的新地標(biāo)。
1974年，怡和將總部遷入康樂大廈。也就在這一年，置地斥資6億港元，展開爲(wèi)期10年的雄心勃勃的中區(qū)重建計(jì)劃。今天人們所看到的置地在中環(huán)的核心物業(yè)，此時(shí)開始成型。
首先是重建歷山大廈。1976年，樓高36層、樓宇總面積達(dá)3569萬平方英尺的新曆山大廈建成，比舊曆山大廈面積多出119萬平方英尺。
接著是拆卸重建告羅士打大廈和皇室行。爲(wèi)了將物業(yè)連成一體，興建一流的高層商廈及有廣闊平臺(tái)的商場(chǎng)，置地以畢打街對(duì)面的怡和大廈及畢打行與會(huì)德豐公司的連卡佛大廈交換，1979年建成告羅士打大廈及與之相連的置地廣場(chǎng)。隨後是拆建毗鄰的公爵行和公主行，建成與告羅士打大廈外形相仿的公爵大廈，整個(gè)計(jì)劃於1982年完成。就在10年計(jì)劃即將完成之際，置地又策動(dòng)更矚目的拓展計(jì)劃，將位於雪廠街的荷蘭行和有利銀行拆卸重建，該項(xiàng)計(jì)劃在90年代初完成，即著名的大道中九號(hào)物業(yè)。
規(guī)模浩大的10年重建計(jì)劃完成後，各大廈之間架設(shè)了空中行人天橋，置地旗下的康樂大廈、太古大廈、文華東方酒店、太子大廈、歷山大廈、告羅士打大廈、公爵大廈及置地廣場(chǎng)相連，儼然自成一國(guó)，成爲(wèi)中環(huán)的“心臟”。
置地的經(jīng)營(yíng)方式，主要是在商業(yè)繁盛區(qū)興建高級(jí)商廈作地產(chǎn)投資。直至20世紀(jì)70年代中期之前，這種經(jīng)營(yíng)方式受到投資者激賞。1965年，香港出現(xiàn)大規(guī)模銀行擠提風(fēng)潮，1967年再現(xiàn)政治騷亂，地產(chǎn)市道持續(xù)調(diào)整。20世紀(jì)70年代中期，一些地產(chǎn)公司紛紛破產(chǎn)，但置地的重要贏利來自穩(wěn)定的租金，因此利潤(rùn)穩(wěn)定，擁有的物業(yè)亦隨地產(chǎn)市道上升而不斷升值。
這時(shí)，置地已發(fā)展?fàn)?wèi)一家以地產(chǎn)投資爲(wèi)主，兼營(yíng)食品批發(fā)零售(收購(gòu)了著名的牛奶公司)及酒店業(yè)的大型企業(yè)集團(tuán)。1975年，置地進(jìn)行資產(chǎn)估值，旗下可供出租商廈面積310萬平方英尺，資產(chǎn)高達(dá)36億港元。作爲(wèi)香港無可爭(zhēng)辯的最大規(guī)模地產(chǎn)公司，置地成了香港地產(chǎn)界“皇冠上的明珠”。
04
九倉(cāng)：尖沙咀變革與此同時(shí)，怡和的另一家聯(lián)營(yíng)公司——香港九龍碼頭及倉(cāng)棧有限公司(簡(jiǎn)稱九龍倉(cāng)、九倉(cāng))也在維多利亞海港的對(duì)岸——尖沙咀進(jìn)行著同樣的地產(chǎn)發(fā)展。
九倉(cāng)在尖沙咀的存在，得從100多年前說起。九龍半島南端岬角的尖沙咀，隔海與港島中環(huán)及灣仔相望，之間是可供巨輪往來停泊的天然深水良港——維多利亞港。第一次鴉片戰(zhàn)爭(zhēng)期間，義律已經(jīng)覬覦過九龍半島，馬地臣也同樣期待過佔(zhàn)有。
隨著時(shí)間的推移，港島臨海土地短缺，貿(mào)易的增長(zhǎng)需要在九龍爲(wèi)商行與倉(cāng)庫(kù)提供更多設(shè)施。政府出售或出租土地及設(shè)施將是一項(xiàng)豐厚的收入，而保護(hù)英國(guó)在遠(yuǎn)東日益增長(zhǎng)的利益，也需要擴(kuò)大和增加海軍基地及陸軍營(yíng)房。因此，第二次鴉片戰(zhàn)爭(zhēng)後期，英軍佔(zhàn)領(lǐng)九龍半島南端，強(qiáng)行將其劃入了“殖民地”。
1864年7月，港英政府在九龍半島首次公開拍賣土地。倉(cāng)庫(kù)和碼頭隨後日漸增多。不過，10年後的1874年，颱風(fēng)吹襲九龍，尖沙咀一帶的許多倉(cāng)庫(kù)和碼頭東主破產(chǎn)，一些地段又回到了政府手中。
1885年，港英政府將尖沙咀臨海地段推出重新拍賣，結(jié)果由遮打投得。這裡有充足的土地興建貨倉(cāng)碼頭，又臨深海，是建設(shè)貨倉(cāng)碼頭的理想地段。隨著中轉(zhuǎn)貿(mào)易發(fā)展，對(duì)貨倉(cāng)數(shù)量的要求相應(yīng)增多。遮打投得這片地段後，第二年與怡和合作，創(chuàng)設(shè)了香港九龍碼頭及倉(cāng)棧有限公司。
隨著尖沙咀一帶新市區(qū)的開闢，來往於尖沙咀與中環(huán)的輪渡服務(wù)應(yīng)運(yùn)而生。1888年，一名祅教商人創(chuàng)辦九龍渡海小輪公司，以燒煤爲(wèi)動(dòng)力的單層渡海小輪隨後穿梭於中環(huán)與尖沙咀之間。10年後(1898)，九倉(cāng)購(gòu)入九龍渡海小輪公司的全部股權(quán)後，將其更名爲(wèi)當(dāng)今人所熟知的天星小輪公司，尖沙咀逐漸發(fā)展起來。
1910年，由尖沙咀通往廣州的九廣鐵路通車。尖沙咀於是開始成爲(wèi)香港的交通樞紐。1975年11月，火車總站遷往紅磡。火車站主樓於1978年拆除後，留下了孤單的鐘樓仍然立在原九廣鐵路尖沙咀火車總站的位置上。因爲(wèi)在尖沙咀海旁擁有龐大地皮，九倉(cāng)有充分的條件成爲(wèi)一家舉足輕重的地產(chǎn)投資公司。只是它做到與置地隔海並駕齊驅(qū)，發(fā)力使尖沙咀與中環(huán)成爲(wèi)隔海相望的“雙城”，則是在數(shù)十年以後。
20世紀(jì)60年代初，九倉(cāng)在尖沙咀海旁籌劃的大規(guī)模重建工程開始啓動(dòng)。當(dāng)時(shí)，香港的對(duì)外貿(mào)易蓬勃發(fā)展，九倉(cāng)於是決定興建一座現(xiàn)代化的客運(yùn)大樓。
1962年，九倉(cāng)取得港英政府資助，將原第一號(hào)碼頭重建爲(wèi)樓高4層的海運(yùn)大廈，從而揭開了九倉(cāng)從事地產(chǎn)投資的序幕。3年後(1965)，九倉(cāng)再接再厲，與華商許世勳及陳德泰合作，建成香港酒店和海洋中心。1966年3月3日，海運(yùn)大廈落成，由到訪香港的英國(guó)女王伊麗莎白之妹瑪格麗特公主(ThePrincessMargaret，香港譯爲(wèi)瑪嘉烈公主)剪綵，第一艘巨輪“堪培拉號(hào)”停泊於海運(yùn)大廈碼頭。
20世紀(jì)60年代以前，九龍半島沿岸觸目可見的是碼頭、貨倉(cāng)和船塢。當(dāng)時(shí)，尖沙咀一帶是九倉(cāng)的舊式碼頭貨倉(cāng)。從尖沙咀往西到大角咀之間，是衆(zhòng)多的碼頭泊位；從尖沙咀向東伸延，則是著名的藍(lán)煙囪輪船公司的貨倉(cāng)；尖東紅磡一帶，是規(guī)模龐大的黃埔船塢，與港島鰂魚涌的太古船塢遙遙相對(duì)。沿岸街上，是各種爲(wèi)航運(yùn)服務(wù)的店鋪，充斥著麻繩、機(jī)械及各種船舶用品。此外，便是水手聚集的酒吧、餐館。
20世紀(jì)60年代末，香港港口開始向貨櫃運(yùn)輸發(fā)展。1969年，尖沙咀九倉(cāng)碼頭靠泊第一艘來港的集裝箱船，意味著香港貨櫃運(yùn)輸業(yè)新時(shí)代來臨。此後，貨櫃運(yùn)輸業(yè)迅猛發(fā)展。1972年9月，葵涌一號(hào)貨櫃碼頭及貨倉(cāng)建成啓用。
香港貨運(yùn)方式的革命性變化，改變了九龍半島沿岸的面貌。自20世紀(jì)70年代起，這裡航運(yùn)業(yè)衰退，地產(chǎn)業(yè)起飛。1971年，藍(lán)煙囪輪船公司的貨倉(cāng)停業(yè)，其地段售予新崛起的華人地產(chǎn)商鄭裕彤旗下的新世界發(fā)展有限公司。鄭裕彤隨後在原址上建起雄踞尖東的新世界中心，包括著名的新世界酒店和麗晶酒店。黃埔船塢和太古船塢則分別在20世紀(jì)七八十年代拆卸，在青衣合作開設(shè)香港聯(lián)合船塢，原址則建起了兩個(gè)現(xiàn)代化的居民區(qū)——黃埔花園和太古城。
面對(duì)九龍半島的歷史性鉅變，九倉(cāng)敏銳地意識(shí)到尖沙咀這一黃金地段的新價(jià)值，必須把寸土寸金的尖沙咀海旁大片土地的潛質(zhì)挖掘出來。於是，九倉(cāng)著手興建一個(gè)融住宅、商場(chǎng)、寫字樓、酒店和康樂中心於一體的“城中之城”。這就是日後雄踞尖沙咀海旁的“海港城”。
海港城毗鄰九倉(cāng)早期興建的海運(yùn)大廈、香港酒店及海洋中心，從20世紀(jì)70年代初策劃，到80年代初大體成形，歷時(shí)十餘載，在原來的海旁碼頭貨倉(cāng)地段上建成了亞洲最龐大的綜合商業(yè)中心。其中，3家一流的酒店——香港酒店、馬可孛羅酒店及太子酒店，3個(gè)相連的大型商場(chǎng)——中心商場(chǎng)、海運(yùn)大廈商場(chǎng)及海港城商場(chǎng)，以及一批優(yōu)質(zhì)寫字樓和服務(wù)式住宅巍然聳立。馮邦彥：香港地產(chǎn)業(yè)百年，三聯(lián)書店，香港，2002，138～142頁(yè)。
自此，九倉(cāng)蛻變爲(wèi)尖沙咀地區(qū)赫赫有名的“地王”，旗下大批美輪美奐的高級(jí)商住大廈和酒店矗立在尖沙咀海旁，與港島中區(qū)置地的物業(yè)分列維多利亞海港兩岸，遙相輝映。
05
重振金融雄風(fēng)怡和在房地產(chǎn)業(yè)界拔得頭籌，在金融和資本市場(chǎng)同樣贏得先聲。
對(duì)香港而言，每一次大的轉(zhuǎn)型看似“絕處逢生”，實(shí)則爲(wèi)經(jīng)濟(jì)跨入一個(gè)更新的發(fā)展階段。20世紀(jì)40～50年代，製造業(yè)基礎(chǔ)的奠定，促使香港從轉(zhuǎn)口貿(mào)易港轉(zhuǎn)變爲(wèi)加工貿(mào)易型的工業(yè)城市；60～70年代金融資本市場(chǎng)的崛起，再次使香港從一個(gè)加工出口港演變爲(wèi)國(guó)際金融中心。
1972年，34歲的亨利·凱瑟克出任怡和大班兼置地主席。畢業(yè)於英國(guó)伊頓公學(xué)和劍橋大學(xué)的亨利，雖然年紀(jì)輕輕，但不乏治才。
在亨利·凱瑟克執(zhí)掌怡和之時(shí)，香港股票市場(chǎng)正掀起一浪高過一浪的超升波。國(guó)際大勢(shì)方面，繼上一年中國(guó)重返聯(lián)合國(guó)後，1972年年初美國(guó)總統(tǒng)尼克松訪華，多年來磕磕絆絆的中美關(guān)係出現(xiàn)重大轉(zhuǎn)折，國(guó)際格局爲(wèi)之一變；香港本地方面，港島通向九龍的紅磡海底隧道正式通車，港島與隔海相望的九龍連成一體，經(jīng)濟(jì)實(shí)力迅速增長(zhǎng)。這一年還有一件事情值得一提，即聯(lián)合國(guó)大會(huì)表決通過了將香港和澳門從聯(lián)合國(guó)非殖民地化特別委員會(huì)的殖民地名單中刪除，從國(guó)際法律上確認(rèn)了中國(guó)對(duì)香港和澳門的主權(quán)。利好消息不斷，股市熱火朝天。大批企業(yè)乘機(jī)上市，更使資本市場(chǎng)氣氛熾烈。
事實(shí)上，此輪股市升浪，早在1968年下半年即已開始，1969年股市交投活躍，股價(jià)節(jié)節(jié)攀升。在這種背景下，股票市場(chǎng)的面貌煥然一新：在原由英資把持的香港證券交易所之外，用粵語進(jìn)行交易的遠(yuǎn)東證券交易所於1969年12月開業(yè)。隨後，1971年3月和1972年1月，金銀證券交易所和九龍證券交易所相繼開業(yè)。