上述提到的那些內(nèi)容，林若妍大略估算了一下所需要投入的成本。

做產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和具體的規(guī)劃設計，這些諮詢設計費用她預算是一千萬以內(nèi)，她不是隻做自己要弄的那一小片地，而是整個產(chǎn)業(yè)新城的規(guī)劃，而且這不包括具體研發(fā)院墅產(chǎn)品和繪製樣板組團施工圖的錢。

現(xiàn)在的產(chǎn)業(yè)新城規(guī)劃，只是相關報告上的幾行字，並沒有圖文並茂，也沒有任何詳實的經(jīng)濟參考數(shù)據(jù)，用現(xiàn)實專業(yè)人士的眼光看就是太不專業(yè)太空泛，看起來隨時都能被別的替代。

如果他們想要將這個XX產(chǎn)業(yè)新城真的一點點建造起來，十年甚至二十年的努力少不了，那麼一開始的規(guī)劃圖景就要畫出來，要讓看到的人都充滿希望，耳目一新心馳神往，才能朝著這樣的目標努力。目前，只有境外一些機構才具備做相應產(chǎn)業(yè)研究和整體規(guī)劃的能力。

國內(nèi)可以做其他方面的創(chuàng)新設計，這塊創(chuàng)新加上大小專業(yè)的施工圖設計費用，她也給預留八百萬。剛纔她提出來1.0容積率的院墅，她自己可畫不出來，只是記得一些大概的邏輯。

別墅最重要的院子要保留，私密性和入口要分開，每一戶之間都有一些連接的牆體，這也是爲了提前規(guī)避將來禁止開發(fā)獨棟別墅的政策。這樣的三五戶房子都是連著的，但是並非那種每家每戶格局一樣前後門的聯(lián)排別墅，每一戶還要有不同的院落入戶感受。遠看像是一棟上千平米的大別墅，實際上則是幾家一起住，達到了1.0的容積率。

這樣的居住特色產(chǎn)品，也只能是國內(nèi)的設計院在各種嚴苛的規(guī)範條件下才能夠研發(fā)出來。國內(nèi)的大設計院有這樣的創(chuàng)新能力。

而起步區(qū)樣板組團她定義爲特色小鎮(zhèn)，堅持要仿照境外的一些小鎮(zhèn)異域風情，倒不是她自己喜歡或者崇洋媚外。

這個時代的思潮就是如此，如果是林若妍自己，她更想造四合院或者江南水鄉(xiāng)蘇州園林。但北方水景太貴，此時此地，更多來到京市打拼的新貴們嚮往的田園生活，在他們腦海中的概念更容易接受北美、法式、地中海、托斯卡納之類的風格，他們平時很難去到那些境外的地方，雜誌上看著照片非常美的小鎮(zhèn)才更容易打動他們。

也許再過十年，國人才開始意識到中式傳統(tǒng)建築的美，優(yōu)化出更多蘊含這樣意境的新中式小鎮(zhèn)，而現(xiàn)在，她還是要向世俗的審美低頭，不能將自己喜歡的硬塞給客戶。

在各種風格中，造價相對便宜，外觀又很好看的當然是地中海風格了。在國外，人家原生的小鎮(zhèn)也就是用大面積塗料，鮮明的顏色對比，紅色的瓦頂加一些石材拼貼來造房子，形成了與國內(nèi)的農(nóng)民大院迥然不同的童話造型。

另外，北方地區(qū)大多數(shù)規(guī)劃格局都是橫平豎直棋盤型的，國外的小鎮(zhèn)則是圍繞某一建築物或者某一廣場呈現(xiàn)放射狀展開，更自由浪漫，這種完全不同的格局，進而影響到的生活體驗，是能滿足客戶對第二居所的幻想，提升新奇感，是住在城市內(nèi)沒有的體驗。

要實現(xiàn)這些，需要在規(guī)劃設計階段投入很多錢。這筆錢在場其他人肯定不願意出，或者說他們不會覺得設計值那麼多錢。

林若妍搶著自己來支付，是爲了控制整體起步區(qū)風格品質(zhì)。否則，以目前所在這家“溫泉城堡”的審美水準造房子，哪怕戶內(nèi)真材實料堆砌賣精裝，也不會吸引到她想要的那批客羣了。

緊接著，就是買地和建設樣板組團的錢。十萬一畝那個說的是工業(yè)地，林若妍要用這裡面的住宅地，因此價格也會高一些，目前談一談多買點大概是十五萬一畝。未來她打算囤一千畝地，要花1.5個億，地要一點點建設，這筆錢也要慢慢支付。近期她會在十月先買一百畝地，這也不過是一千五百萬花銷。

這一百畝地作爲常規(guī)項目的樣板組團實在太大，已經(jīng)相當於她在CY區(qū)的豪宅項目體量了，不過對於目前XX新城的大規(guī)模，這個數(shù)量級卻很小，只相當於起步區(qū)的居住樣板組團。

按照1.0容積率建設的話，能蓋6.66萬平方米的住宅，一百平左右一套的類別墅能出600套，全都按照毛坯銷售，一套只賣一百萬，那就是六個億的預期銷售額。

由於這種類別墅本身就是低層住宅，建安成本遠低於多高層住宅，所以按照她的經(jīng)驗預估，六萬多平米的這種房子也就是六七千萬的建安成本可以蓋出毛坯狀態(tài)。加上景觀園林、市政設施的建造，以及買地、稅費、設計均攤在這一百畝的那些成本，整體成本控制在兩個億以內(nèi)是能做的。

一期樣板組團，六個億銷售額預期和兩個億總成本之間那四個億就是純利潤了。

這四個億能讓她續(xù)命四個月，而這只是第一個一百畝地的投入產(chǎn)出。隨著這個項目日漸成熟，一千畝地越往後的價值越來越高，產(chǎn)品也可以升級變得高檔，或者提升單價，讓總售價逐漸提升。她估計自己在這個項目上怎麼也能期待著有四十個億左右的純收入了。

這裡說的都是純收入，不是豪宅項目那種五十個億的銷售額預期。豪宅那邊銷售額還沒有扣除前期的大量成本投入呢，到最後能落入口袋的也就是四十個億。

總之，若是豪宅那邊項目回款正常，她眼下也能順利介入XX新城起步區(qū)的項目之中，她未來幾年似乎都不用擔心續(xù)命的問題了。

在場衆(zhòng)人互相看了看，最終王民與大家交換了眼神，開口道：“林總不愧是京市做大事的，站得高看得遠，比我們這些老傢伙見識多。你說的那些都你來，你想要多少地？”

其實別的事情都是小錢，大頭還是關於土地的劃分。起步區(qū)好幾百畝，林若妍若是要走太多，基本上囊括了所有住宅地，那別人能分的就只有別的。

比如老劉肯定還是盯著整個區(qū)域市政工程的，凌老六多半是想把起步區(qū)的所有房建工程都拿下。而王民，他現(xiàn)在只想做酒店，未來說不定看到房子利潤高來錢快，也會照貓畫虎。

她要做，就要給這些人都留好了空間，不能鳩佔鵲巢，那樣她這個後來者是玩不過這裡的地頭蛇的。

所以，林若妍說：“要不這樣，我先推進產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，弄出樣板組團的效果圖。這樣我們一起找上級彙報，聽聽人家領導的意思，能不能如此做。得到肯定之後，容許做創(chuàng)新的類別墅，好看又高端提升新城整體形象。我想了想，至少先弄一百畝地打個樣?！?

她沒有現(xiàn)在就說要一千畝，就是還沒見過上級領導，將來說不定那上面還有其他利益糾葛。不過讓她拿出那些漂亮的圖紙和雄心勃勃引入產(chǎn)業(yè)的計劃，就需要先許給她一百畝地。這是她的底線，至少能有幾億的利潤預期，她還是可以賭一把的。

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