聽完林若妍的講解，秦爽和陳俊都如醍醐灌頂，看問題達到了一個新的高度和深度。
秦爽本來覺得自己這段日子學(xué)習(xí)專業(yè)知識已經(jīng)進步很大了，實際上與林總一比，她仍然差了一大截。
雖然對這裡這一個項目做出了正確的判斷，不過怎麼能拿下項目，就不光是比拼專業(yè)技術(shù)了，還要懂得揣摩當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)部門的真實訴求。那些訴求包括各個方面，不僅要解決了普通人的生活居住需求，還要爲(wèi)當(dāng)?shù)貛砀嗟睦胬u可以。
陳俊聽的更是連連點頭，沒有專業(yè)條框束縛的他思考問題的模式也不會侷限在固定的什麼專業(yè)領(lǐng)域。
他來自農(nóng)村，深切地知道做成一件事不光要自己努力這個道理。上面管控的各種部門都有各自追求的東西，自己做的事恰好是能給他們帶來更大利益的，因勢利導(dǎo)順勢而爲(wèi)才能成功。如果只顧著自己賺錢，那就很難得到更多的認(rèn)同和支持了。
他懂得林總要做的就是一個大家都能得利的事。蓋綜合體或許回款慢，沒有住宅好賣，但是能往裡面裝的東西，能給地方上帶來的收益充滿了想象空間，都是純居住小區(qū)沒法比的。
秦爽說：“我懂了！單純做住宅沒出路，我們是不是還要加大商業(yè)比例，盤活商業(yè)和辦公，將整個地塊當(dāng)作一個新的經(jīng)濟驅(qū)動核心來打造？住宅只是其中一小塊，我們的方案要著重渲染烘托的都是建設(shè)好了新項目，招商引資，加入互聯(lián)網(wǎng)這樣的新興產(chǎn)業(yè)，創(chuàng)造新的就業(yè)，持續(xù)不斷給區(qū)域造血，對吧？”
“對，你這套詞用的好。別家開發(fā)商還在爭論這裡怎麼弄成居住區(qū)，是不是要建豪宅，各種戶型配比多少合適，外立面用塗料還是貼瓷磚，整體風(fēng)格抄哪個外國的風(fēng)格，將商業(yè)只當(dāng)成住宅的配套來考慮，連辦公樓商業(yè)都恨不得變相搞成住宅賣，格局就天然比我們低了。
我們這個立意一出來，肯定能打動相關(guān)部門。秦爽，將來這個項目拍地的相關(guān)事情就你負責(zé)了。”林若妍趕緊把自己的責(zé)任甩給了秦爽，還不忘安撫道，
“別有太多負擔(dān)，你用這個練手，拍不到地也沒啥，這說明這裡的負責(zé)人還有侷限性，也不適合我們。能做成一個項目，天時地利人和都要看，他們不接受我們這套，我們就換個城市慢慢再找合適的。”
林若妍毫無負擔(dān)大言不慚，反正這裡搞不成，她再壓榨系統(tǒng)，去看看書裡提過的其他城市。就算實在都不行，那個什麼蓋國際學(xué)校，弄弄XX新城，應(yīng)該也還是可以湊出她的續(xù)命費用的。
這還能隨便換的？上億的項目，就丟給她了？秦爽的心跳再度加速了。好在此前剛?cè)肼毦捅黄葦M定八千萬買地的合同，她的心臟和能力都已經(jīng)鍛煉出來了。不就是來拍地麼，這裡再貴，也比京市的地便宜多了。
就是前期成本投入還是要有的，她需要問清楚控制在多少錢。別到時候花了高額成本請人做了詳細的方案，沒拍成地，給公司造成了損失。
另外商業(yè)配比也不是胡亂提的。經(jīng)過了之前那些項目，秦爽對地產(chǎn)各種類型物業(yè)的成本已經(jīng)瞭然於胸。商業(yè)和辦公的建造成本肯定比普通住宅高。萬一賣不掉，或者賣不過成本投入，那不是虧了？所以別家都儘量多做住宅，壓縮真正的商業(yè)規(guī)模，頂多是弄一些底商，能搞一個規(guī)模大一點的商場就不錯了。
然而秦爽和陳俊不知道的是，林若妍搞城市綜合體這種明顯比住宅投入大的項目，就是爲(wèi)了有一個穩(wěn)定花錢的渠道。
現(xiàn)在她比較靠譜的項目，比如學(xué)校和XX新城的建設(shè)成本投資都不會太高，而且XX新城目前就一百畝地，頂多花銷一兩個億的成本，那才能頂兩個月啊。這邊若是能拿下項目，搞城市綜合體，怎麼也能花出去三四個億。多個項目一起開工，細水長流每個月花錢的渠道就多了。
所以這個城市綜合體她算盤打的響，不計成本，要做就做最好的，從找設(shè)計單位開始。
林若妍說：“小秦，你聯(lián)繫設(shè)計部，和他們說明這個思路。讓他們找一流的設(shè)計公司趕緊來實地踏勘。就按照做城市更新的大格局，不限額，不要用賣房子快銷的思路束縛設(shè)計師的頭腦。”
“但地還沒拍下來，就讓設(shè)計公司大範(fàn)圍介入是不是太早了？哪怕只是做到方案深度，一流的設(shè)計公司的設(shè)計費起碼也要二三百萬吧？萬一……要不還是讓設(shè)計部先自己研究一下，我聽說別的開發(fā)商地還沒到手的項目都是設(shè)計部自己弄，然後找外邊畫效果圖。咱們設(shè)計部人手不夠還能再招點實習(xí)生，他們總體水平肯定是不比設(shè)計院差的。”
林若妍搖頭：“不能讓設(shè)計部變成設(shè)計院，他們要思考的問題和管理的項目更多，不能都耗費心力在這一個還沒拍下來的地塊上。我給他們開那麼高的工資，可不是讓他們來畫圖的。既然是帶方案來拍地，大家都要付出這種成本，不捨得找正規(guī)設(shè)計院的，他們做出來的東西就會顯得單薄。”
話雖這樣說，林若妍卻很清楚，現(xiàn)實世界裡許多開發(fā)商忽悠著設(shè)計公司一起來拍地，地沒有拿到的話，那設(shè)計費是不會給的，頂多承諾支付一個拿地研究的費用，幾萬塊連設(shè)計院人力成本都不夠。
還有一種稍微仁義一點的開發(fā)商，能付月費，幾萬左右吧，專門養(yǎng)著某一個設(shè)計院的某一個設(shè)計小組，只做拿地。這也不是白給錢的，就是每月都要丟給設(shè)計院十幾塊地做強排，不論地塊大小，反正相當(dāng)於出一個強排方案才一萬來塊錢吧。
這種情況雖然看似節(jié)省了開發(fā)商的前期設(shè)計成本，卻也大大降低了設(shè)計人員的主觀創(chuàng)造性。一分錢一分貨，幾萬塊的拿地方案，做多了都是套路活，誰會給你用心做？效果圖恨不得都是一套模型，隨便擺放幾個樓，背景人物都不換的，修一修又是一個“新”方案，一兩個熟手一直搞這個，以降低設(shè)計公司自己投入的成本。
林若妍在現(xiàn)實世界做地產(chǎn)那麼久，這種行內(nèi)潛規(guī)則理解很深刻。
今天五更，這是第一更。