“哇，林總太厲害了，這都能聯(lián)想到一起。這下Y國那邊的廠子關(guān)停後就不發(fā)愁了。”

林若妍這都是現(xiàn)實世界十幾年後看到的別人做的案例，她拿來別人的成功經(jīng)驗顯擺，就有點心虛道：“其實吧，這個宜城是我國最早幾個工業(yè)基地啦，那時候歐洲列強也從他們本國帶來了一些原裝的機械，國人買辦學(xué)著歐洲的模式建廠搞工業(yè)，主要是爲(wèi)了賺錢，無意間還是帶動了整個地區(qū)經(jīng)濟的。

這些歷史留存的痕跡，若是能保留，讓後世親眼看看，也是比圖片更有說服力的。再者，這邊和Y國那裡都是老廠房，能利用還是要利用，結(jié)合不同時代需求。你說的互聯(lián)網(wǎng)是個好的門類，特色精品酒店也可以考慮裝進來的?！?

秦爽很開心，自己的判斷是對的，針對不同的城市有不同的項目解題思路，林總還指出了工作的方向，就讓她對此事更清晰明瞭：“那我開始著手籌備競拍老城區(qū)的事。”

“嗯，時間充裕的話，設(shè)計單位也要精挑細(xì)選。這是帶方案拍地，與我們當(dāng)初光靠嘴忽悠拿豪宅用地的方式不同了。方案要有創(chuàng)新，另外匯報方案的冊子也要結(jié)合引入產(chǎn)業(yè)帶來經(jīng)濟增長這個點說事，不能只講住宅?！绷秩翦诹艘痪?。

接下來的幾天，林若妍和秦爽分兩路對項目展開了各方面考察。項目位置很好找，企業(yè)那邊秦爽對接。林若妍則通過魏煦搭線，找到了管招拍掛的相關(guān)部門負(fù)責(zé)人，問了問如何參加競拍。

人家一看林總是京市的地產(chǎn)商，一問那些豪宅啊、生物醫(yī)藥基地、國際學(xué)校甚至還有XX新城，這麼多項目的大公司，想來宜城投資搞城市更新，這絕對是好消息。爲(wèi)此還特別感謝從中牽線的魏煦。魏煦不僅自身名聲不錯，還能引薦來這樣的大開發(fā)商，那一定要給面子，人家想來參與什麼項目都開綠燈。

不過人家歡迎歸歡迎，要求先註冊本地公司，才能參與競拍。註冊資金還要一個億以上，越高越有優(yōu)勢。這個所謂註冊資金，就是驗資的時候賬上有那筆錢，或者有相當(dāng)於那筆錢的其他保證抵押物都行。

林若妍那邊豪宅項目五十多個億的貨值已經(jīng)竣工，有預(yù)售證了，而且那邊沒有借貸抵押，都是她自有資金做的，所以這個註冊相當(dāng)容易就驗資通過了。

辦理公司註冊那些手續(xù)秦爽已經(jīng)門清了，有當(dāng)?shù)夭块T協(xié)助，秦爽特意還帶上了陳俊一起跑了一遍，讓他有個概念。未來若是他獨自支撐一攤業(yè)務(wù)，少不了要做這樣的流程。

陳俊重點看的還是酒店，不過一想到自己光明的未來，就滿滿的幹勁，學(xué)的很用心，不懂就問。秦爽也傾囊相授。

不過陳俊在地產(chǎn)方面的知識還是欠缺的，瞭解到林總要參與在這裡拍地，還不是蓋豪宅，要做什麼城市綜合體，不免有點擔(dān)憂，私下裡問秦爽：“秦姐，你說的這種綜合性的城市更新項目，聽起來的理念果然很高大上。但要涉及到各種物業(yè)類型，還要解決拆遷回遷，舊的廠房要擇優(yōu)保護，新的樓還要建設(shè)，一番蒸騰下來，我們真的有利可圖麼？據(jù)我瞭解，拆遷這種事很難搞的。”

秦爽反問：“那你想做什麼呢？”

“二百畝地，除了蓋點商業(yè)和酒店，剩下的還是蓋豪宅。皖地古時出商人，隱藏的有錢人其實不少。他們落葉歸根，在這裡買豪宅退休不是也很好麼？”

陳俊的思路比較簡單，他說的那種客羣的確存在，只不過現(xiàn)在不是古代了，很多有錢人置業(yè)除了在家鄉(xiāng)，也會在他們認(rèn)爲(wèi)更有前途的大城市。這就是爲(wèi)什麼幾個直轄市總是源源不斷虹吸周邊的人口，也必須是人口不斷增加的城市才能支撐居住訴求不斷更新?lián)Q代。

秦爽覺得自己無法說服陳俊，就帶著他一起問林若妍，他們爲(wèi)什麼要做城市綜合體。

林若妍知道他們已經(jīng)更深入地思考這個問題了，答疑解惑道：“這個區(qū)域並不能支撐我們在CY區(qū)豪宅項目那種終極高端客羣，也不會有那樣的高售價。那麼我們只能做減配，減配的版本與我們剛推出的頂配項目同時存在，會拉低我們的高端形象。

所以我要另闢蹊徑。並且，要做就脫離開純住宅這個框子。這裡其他幾家開發(fā)商大概看到了主城區(qū)住宅好賣，二百多畝地?zé)o論要求的商業(yè)和住宅配比是什麼，他們都按照住宅的用途去蓋，快銷一錘子買賣，他們掙了錢就走好脫身。

這對於當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展幫助不大。”

陳俊不解道：“我看了指標(biāo)要求，林總，既然人家都要求商業(yè)佔比百分之四十，那怎麼能都蓋住宅？”

“有很多公寓，也可以用來辦公，就像很多小公司租酒店辦公一個意思。他們可以蓋公寓、商住兩用甚至酒店，把酒店也變成了某種可以銷售的小公寓。這樣開發(fā)商能快速銷售回款。”林若妍解釋了一句，而後繼續(xù)說，

“我們就不需要快速回款。先不要想後面的獲利，而是想想怎麼能拿到項目。既然我們預(yù)判別的開發(fā)商的心態(tài)和方案的可能導(dǎo)向，那麼我們就要做差異化，才能標(biāo)新立異博得相關(guān)部門的關(guān)注。

當(dāng)?shù)刭u土地要搞競拍，差的不僅僅是錢。還要求拍地的同時，提供方案，這就是考驗大家買了地要幹什麼用。

他們最終會將項目給誰，肯定還有別的不能明說的評判規(guī)則。賣地競價，價高者得，這些錢都是上交的又不能私人用。那些主管部門的責(zé)任人或許更喜歡的是用這個項目博名聲，要出政績的。

我們的方案就要表達出能讓他們出政績的那種可能。漂亮的住宅不如欣欣向榮的百業(yè)齊放?！?

原來是這樣，秦爽聽得頻頻點頭。

林若妍看他們已經(jīng)明白了深層邏輯，又說：“城市更新是老工業(yè)城市轉(zhuǎn)型的必經(jīng)之路，誰能先做出經(jīng)典的項目，完美解決地方上那些發(fā)愁的問題肯定受歡迎。我們開發(fā)項目賺點小錢，不要求太多，這肯定不如做豪宅賺錢。

當(dāng)?shù)匚嬷恢睕]有動這些舊廠區(qū)騰退出來的地，就是爲(wèi)此發(fā)愁。都拆了變成住宅，城市活力就少了。這個可能還要你們再去找相應(yīng)的部門摸一摸路子，以驗證我的想法。

以上推測都得以驗證之後，就說明他們已經(jīng)不滿足於只是拆了舊廠房蓋點新住宅賣掉那一票收益了。那種不能給當(dāng)?shù)貛沓掷m(xù)穩(wěn)定的稅收。

從老城區(qū)遷到新區(qū)的工廠，帶走的不僅是人，還有稅收。留下老城區(qū)的一堆住宅，稅收這個坑，不是賣地一次能填平的，也不是市裡出面就能把兩個區(qū)的稅收擺平的?！?

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