呂乾的女兒已經(jīng)考入杭城的Z大，一家人計(jì)劃在杭城定居，這個(gè)時(shí)候本公司若是能在杭城開(kāi)發(fā)一個(gè)豪宅項(xiàng)目，他們自己就要買(mǎi)一套或者兩套，長(zhǎng)久在這裡駐紮了。
用呂幹自己的話(huà)說(shuō)：“我女兒本科四年，碩士讀個(gè)兩三年，之後如果願(yuàn)意學(xué)還要三五年讀博士。這一下子就是將近十年了，我在這邊買(mǎi)房子定居也很正常。再把老婆和岳父岳母接過(guò)來(lái)，家庭事業(yè)兩不耽誤。”
當(dāng)初CY豪宅項(xiàng)目呂幹自己也訂了一套的，想著貸款買(mǎi)，結(jié)果後來(lái)客戶(hù)求著他溢價(jià)二百萬(wàn)，他忍痛就賣(mài)了。
這次在杭城從拿地開(kāi)始，他就決定要給自己買(mǎi)一套大戶(hù)型，將來(lái)也在這裡養(yǎng)老了。
“地在什麼地方？”林若妍知道杭城未來(lái)是準(zhǔn)一線城市了，原書(shū)中有提到一些南方富商都會(huì)在這個(gè)城市買(mǎi)房。相對(duì)於滬市的高房?jī)r(jià)，這裡既有名勝古蹟曾爲(wèi)故都，又有西湖靈隱、錢(qián)塘大潮這樣聞名世界的旅遊必看景點(diǎn)，實(shí)在是很適合長(zhǎng)居。
除了冬夏兩季，略有一些難熬。不過(guò)在科技手段加持之下，冬季可以?huà)?cǎi)暖，夏季用空調(diào)，若是居於山水之中，也比常規(guī)普通住宅舒適許多。
杭城天然具備造豪宅的潛質(zhì)。
“在餘杭鳳凰山。”呂幹說(shuō)，“之前咱們不是在餘杭那邊有酒店項(xiàng)目麼？相關(guān)部門(mén)包括市裡都看到了成績(jī)，後來(lái)我組織了一下去參觀滬市的城堡豪宅，他們回來(lái)後就想著，要不然杭城也弄一個(gè)那樣的豪宅。畢竟南方並不缺有錢(qián)人，滬上那裡的項(xiàng)目匯聚全球的有錢(qián)人十八套還是太少，杭城目標(biāo)就瞄著國(guó)內(nèi)的有錢(qián)人，範(fàn)圍會(huì)更大一些。”
林若妍點(diǎn)點(diǎn)頭：“那麼能給咱們多少地，多少錢(qián)拿？”
“目前商量是四百五十畝地左右，在山邊的，比滬市的地塊大多了，山水風(fēng)景特別好，我到現(xiàn)場(chǎng)看過(guò)，價(jià)格也不算低，容積率卻很低，只有0.3左右。整體打包兩個(gè)億拿地，我們內(nèi)部研究肯定是做別墅了。”
林若妍說(shuō)：“既然你們研究過(guò)，那就說(shuō)說(shuō)定位。”
呂幹叫來(lái)了分公司設(shè)計(jì)部的負(fù)責(zé)人。林若妍一看就是當(dāng)年第一批來(lái)杭城的那個(gè)綜合能力很強(qiáng)的小姑娘，設(shè)計(jì)部如今被她挑起了大梁。技術(shù)層面他們還是找了當(dāng)?shù)卦O(shè)計(jì)院返聘的老專(zhuān)家，不過(guò)在定位和策劃這個(gè)層面上，還是要看年輕人。
那位設(shè)計(jì)部總監(jiān)把公司近期的研究成果做了簡(jiǎn)單彙報(bào)。
林若妍聽(tīng)出來(lái)了，按照項(xiàng)目的規(guī)劃條件，這個(gè)項(xiàng)目肯定是要做高端別墅，戶(hù)型面積區(qū)間現(xiàn)在有兩個(gè)方向，一類(lèi)是四百多平米，一類(lèi)是八九百平那種。主要是他們深入調(diào)研了市場(chǎng)，覺(jué)得總價(jià)天花板還是有的。真能支撐更高購(gòu)買(mǎi)力的人羣都去了滬上或者京市，願(yuàn)意在杭城置辦這麼大產(chǎn)業(yè)的人，還是會(huì)考慮總價(jià)。
林若妍略有點(diǎn)擔(dān)憂(yōu)道：“我看區(qū)位似乎離著市中心很遠(yuǎn)的樣子，十幾公里呢。”
設(shè)計(jì)總監(jiān)回答：“的確，雖然綜合容積率0.3，但是我們做過(guò)一些測(cè)算，就是如果都做大別墅的話(huà)，每家的院子其實(shí)還是有點(diǎn)小。杭城九幾年出過(guò)上千萬(wàn)的大別墅，我們?nèi)フ{(diào)研，發(fā)現(xiàn)人家容積率更低，院子特別大很氣派。住在那邊的人平時(shí)也不上班了，家中可能就男主人在市裡的高檔小區(qū)住了上班，週末回到郊區(qū)大宅子。”
林若妍感覺(jué)到大家的思路還是困於以前成功的項(xiàng)目了。之前京市的CY豪宅，和滬上的城堡豪宅，基本都是同類(lèi)產(chǎn)品放在一堆，小區(qū)內(nèi)不會(huì)出現(xiàn)高低配或者大小戶(hù)型差異過(guò)大的情況。那是因爲(wèi)整個(gè)小區(qū)面積非常小，總共也就是百十來(lái)套房子，佔(zhàn)地都不大，纔要用純粹性來(lái)維持豪宅的基調(diào)。
而450畝地的山邊，有山地有臨河的景觀，本身地塊的跨度也比較大，這就意味著此產(chǎn)品可能要豐富一些。
既然當(dāng)?shù)厝讼矚g大院子的別墅，那麼就做一批大院子的頂級(jí)產(chǎn)品。院子沒(méi)有那麼大的其他類(lèi)型產(chǎn)品，分梯次依山往下。
想到這些，林若妍說(shuō)道：“既然是山地，我們要把地塊分三六九等，山上那種大宅一千平米左右的，來(lái)十套八套，院子都五六畝地，照著大莊園或者蘇市園林那種大園子的格局來(lái)設(shè)計(jì)。然後主力戶(hù)型四五百平米在這些頂豪下面一點(diǎn)，也有山景或者水景看，庭院精緻一些一畝兩畝就夠了。最後看情況路邊交通好的地方來(lái)一兩棟公寓，挨著大會(huì)所來(lái)修建。”
呂乾和設(shè)計(jì)總監(jiān)都愣住了。
林若妍解釋道：“你們是不是覺(jué)得公寓很尷尬，賣(mài)不出去？或者拉低了豪宅小區(qū)的品味？”
呂幹平時(shí)看的都是杭城最貴的別墅項(xiàng)目，除了九幾年那會(huì)兒的別墅區(qū)有搭配公寓樓這樣的設(shè)計(jì)，再往後就沒(méi)有了，從銷(xiāo)售角度看，這樣搭配對(duì)別墅區(qū)的人好像不公平：“林總，別墅區(qū)的業(yè)主比較重視圈層概念，如果門(mén)口旁邊就有公寓樓，還在同一個(gè)小區(qū)，就會(huì)讓人覺(jué)得別墅不夠高級(jí)。”
林若妍笑了：“你看到的是小規(guī)模的小區(qū)吧？公寓和別墅離的太近那種高低配，別墅本身價(jià)值也被拉低了。
我們的項(xiàng)目有先天優(yōu)勢(shì)，是有山，山勢(shì)天然分了高低。住別墅的在山上，地勢(shì)就高人一等。另外我們的公寓樓誰(shuí)說(shuō)要和別墅在一個(gè)院子裡了？肯定要有圍牆，公寓樓的業(yè)主圈層也要篩選一下。附近有幼兒園和學(xué)校，我們瞄準(zhǔn)高素質(zhì)的那批人，他們想要提升改善，成爲(wèi)別墅區(qū)的鄰居，單價(jià)也比普通住宅會(huì)賣(mài)高一些。
我們項(xiàng)目附近也不是荒山野嶺，是個(gè)正常的市鎮(zhèn)啊，這裡本身就有鄰居，各種風(fēng)格的建築物都有。公寓在山腳下，別墅在山上又如何？”
設(shè)計(jì)總監(jiān)已經(jīng)領(lǐng)悟了，稱(chēng)讚道：“對(duì)啊，公寓樓還能拉高一點(diǎn)容積率，讓我們的別墅有更大的院子。”
林若妍肯定了設(shè)計(jì)總監(jiān)的理解：“沒(méi)錯(cuò)，我就是想讓山居生態(tài)這樣的概念真正實(shí)現(xiàn)，無(wú)論四五百的戶(hù)型還是一千左右的戶(hù)型，院子都做到市面上沒(méi)有的那麼大，好風(fēng)景大院子就是賣(mài)點(diǎn)。建築風(fēng)格方面，可以考慮多種。畢竟我們?cè)鹤哟罅怂矫苄院茫従蛹业姆孔痈究床坏健？蛻?hù)喜歡中式的庭院還是西式的莊園，都能有的選擇。將來(lái)出售，也是帶裝修和精裝庭院的模式。”
呂幹對(duì)設(shè)計(jì)這方面不擔(dān)心，他現(xiàn)在也明白了林總的高明之處，很直截了當(dāng)問(wèn)道：“林總，那麼杭城項(xiàng)目，我們的銷(xiāo)售目標(biāo)是多少呢？”
林若妍也不客氣，提了目標(biāo)：“六十個(gè)億的銷(xiāo)售額，兩年左右建成賣(mài)完，怎麼樣？如果你們能再多爭(zhēng)取一些容積率，銷(xiāo)售面積突破到十萬(wàn)平米以上或許能更容易一些。”