從現(xiàn)在的房?jī)r(jià)和人們的收入說(shuō)事，不能牽涉別的東西。這個(gè)問(wèn)題或者是說(shuō)房?jī)r(jià)太高，或者是說(shuō)收入太低；我們現(xiàn)在的收入是不是能夠承受得住現(xiàn)在的高房?jī)r(jià)。
說(shuō)85%的人買(mǎi)不起房並不是說(shuō)85%的人沒(méi)有房住，也不是說(shuō)85%的人沒(méi)有房。就是簡(jiǎn)單地說(shuō)這85%的人的收入太低了，靠收入根本沒(méi)有買(mǎi)房的能力。
任志強(qiáng)說(shuō)的是中國(guó)不可能85%的人沒(méi)房子，他以中國(guó)住房私有化率達(dá)到80%以上，證明中國(guó)人有的是房。中國(guó)的房屋私有化率很高，特別是農(nóng)村地區(qū)，幾乎100%擁有私有產(chǎn)權(quán)，但是房子和房子不一樣，美國(guó)的私有產(chǎn)權(quán)房像別墅一樣，咱們農(nóng)民的房子是什麼樣子，去年到河南的時(shí)候，有的村子裡還有窯洞呢，這種私有產(chǎn)權(quán)也能和城市的樓房比？
——2009年12月22日馬躍成博客文章《說(shuō)85%的家庭買(mǎi)不起房沒(méi)錯(cuò)》
確實(shí)如馬躍成所評(píng)論的那般，任志強(qiáng)和中國(guó)社會(huì)科學(xué)院的藍(lán)皮書(shū)所說(shuō)的並不是一回事。任志強(qiáng)說(shuō)現(xiàn)在85%老百姓都有房住，那就意味著這些人能買(mǎi)得起房。中國(guó)社會(huì)科學(xué)院報(bào)告則說(shuō)，按照當(dāng)前的房?jī)r(jià)，85%的人依靠當(dāng)前收入買(mǎi)不起房。
其實(shí)這兩個(gè)都是僞命題，因爲(wèi)大多數(shù)老百姓不可能以目前自己的家庭年收入購(gòu)房，肯定會(huì)有父母積蓄的支持，甚至不排除賣(mài)了老房子換成新的大房子。所以，從這個(gè)角度，85%的人買(mǎi)不起房子肯定是不對(duì)的。那麼以此否定高房?jī)r(jià)也是不對(duì)的，當(dāng)前的房?jī)r(jià)過(guò)高，越來(lái)越多的老百姓買(mǎi)不起房子也是事實(shí)，否定這一點(diǎn)也是無(wú)視事實(shí)。
觀點(diǎn)七：沒(méi)買(mǎi)房的人都虧了
沒(méi)有買(mǎi)房的人都虧了。最初有些人分不清什麼是真話什麼是假話，被矇蔽了。比如說(shuō)房?jī)r(jià)要降了，大家都等著買(mǎi)房，結(jié)果房?jī)r(jià)漲到買(mǎi)不起了。在目前情況下，房?jī)r(jià)似乎沒(méi)有理由不上漲，不僅如此，宏觀調(diào)控還在助推著這種上漲。
他們希望政府不斷地宏觀調(diào)控，因爲(wèi)調(diào)控一次房?jī)r(jià)就漲一次，開(kāi)發(fā)商都樂(lè)得合不上嘴了。宏觀調(diào)控首先改變了土地價(jià)值，而地價(jià)又是房?jī)r(jià)的重要組成部分。北京去年地價(jià)上漲了26%，房?jī)r(jià)只上漲了9.1%，相當(dāng)於地價(jià)增長(zhǎng)的一半左右。
——2007年8月17日任志強(qiáng)在“2007（博鰲）房地產(chǎn)論壇”上的發(fā)言
筆者理解任志強(qiáng)說(shuō)的“虧了”之意，就是說(shuō)一兩年前或者更早，如果能不信房?jī)r(jià)會(huì)降的論調(diào)，果斷買(mǎi)房，如今就能享受房?jī)r(jià)上漲所帶來(lái)的財(cái)富增長(zhǎng)的快感。不然就會(huì)看著別人財(cái)富暴增光羨慕，自己只能爲(wèi)沒(méi)買(mǎi)房導(dǎo)致錯(cuò)過(guò)身家翻倍的機(jī)會(huì)而抱憾。但要注意，如果是筆者買(mǎi)了房，享受到的也僅僅是快感而已，只有一套房的話，房子價(jià)值再增加，也只是財(cái)富的賬面價(jià)在漲而已，賣(mài)了這套房買(mǎi)不回更好的房，這樣的數(shù)字增長(zhǎng)實(shí)際毫無(wú)意義，沒(méi)買(mǎi)房的人說(shuō)自己“虧了”也顯得軟弱無(wú)力。更何況這兩年廣州房屋租金水平上升緩慢，市民收入增長(zhǎng)了，租金沒(méi)大漲，手頭更鬆而能保持甚至提高居住質(zhì)量，租房人士可以說(shuō)是撿了便宜。
進(jìn)一步理解任總的意思，說(shuō)現(xiàn)在沒(méi)買(mǎi)房的人虧了，應(yīng)該是相對(duì)於多套購(gòu)房者來(lái)說(shuō)纔對(duì)。手持的房屋增值了，轉(zhuǎn)賣(mài)一套或幾套出去也不影響自己的自住需求，這纔可以說(shuō)是實(shí)現(xiàn)贏利，賺與虧的邏輯關(guān)係纔可成立。筆者認(rèn)爲(wèi)，任總說(shuō)沒(méi)買(mǎi)房的人虧了，實(shí)意是在指那些有房一族沒(méi)多買(mǎi)幾套房，錯(cuò)過(guò)了賺大錢(qián)的機(jī)會(huì)，這兩年房地產(chǎn)投資回報(bào)大大高於其他行業(yè)，所以說(shuō)虧了。由此可見(jiàn)，在商言商，像任總一樣的發(fā)展商，“買(mǎi)了又買(mǎi)”的富豪羣體纔是他們的目標(biāo)客戶(hù)，在市區(qū)萬(wàn)元房林立的背景下，首次置業(yè)者已越來(lái)越“靠邊站”，他們?cè)谏唐贩抠?gòu)買(mǎi)羣體的比例只會(huì)越來(lái)越低。
實(shí)際上，如果收入水平只能夠買(mǎi)一套房的話，房屋的投資功能已被大大削弱，現(xiàn)在到底買(mǎi)沒(méi)買(mǎi)，無(wú)所謂賺與虧的區(qū)分。如果預(yù)期自己未來(lái)的收入水平增長(zhǎng)始終趕不上房?jī)r(jià)升幅，首次置業(yè)者要買(mǎi)房，只能依靠政府正在著力建設(shè)的多層次房屋供應(yīng)體系。
——姚泳湫《現(xiàn)在沒(méi)買(mǎi)房的人虧了沒(méi)？》（《新快報(bào)》）
確實(shí)如這篇評(píng)論所說(shuō)，很多人認(rèn)爲(wèi)任志強(qiáng)講了大實(shí)話，沒(méi)有買(mǎi)房的人確實(shí)虧了。
理由如下，中國(guó)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)在快速增長(zhǎng)，只要經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)一定是隨之相應(yīng)增長(zhǎng)的。何況中國(guó)貨幣的發(fā)行速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度，這就意味著資產(chǎn)的價(jià)格一定會(huì)上漲。這樣，當(dāng)市場(chǎng)沒(méi)有太多的投資產(chǎn)品時(shí)，房地產(chǎn)是一個(gè)很好的投資渠道，所以無(wú)論從個(gè)人理財(cái)或是其他角度來(lái)看，買(mǎi)房都是一個(gè)不錯(cuò)的選擇。
而反對(duì)者則說(shuō)，如果只買(mǎi)一套房的話，投資功能是被削弱的，無(wú)所謂賺與虧。這也對(duì)，但如果房?jī)r(jià)下跌呢？購(gòu)房者可能就不這麼想了。而且，人生常有意外，如果有意外情況發(fā)生，那麼擁有房子的人抗風(fēng)險(xiǎn)能力一定強(qiáng)於沒(méi)有房子的人。事實(shí)也證明任志強(qiáng)的這個(gè)觀點(diǎn)是對(duì)的。
觀點(diǎn)八：空置率之爭(zhēng)
如果按照中國(guó)城鎮(zhèn)建築面積140億平方米的總存量計(jì)算，住宅的點(diǎn)空置率不到4%。“城鎮(zhèn)按140億平方米算，我們把城中村算進(jìn)去，大概是144億平方米的住宅總量；有6.7億的人口，如果按140億平方米，人均20多平方米。這其中包括沒(méi)有廚房及廁所的佔(zhàn)了30%左右，一般在國(guó)際上這些是忽略不計(jì)的，如果把這些忽略不計(jì)的話，大概是60平方米。”
每年的商品空置量大概就是總戶(hù)數(shù)的3%左右，差不多400萬(wàn)~500萬(wàn)套間。6億多城市人口，合計(jì)有2億多戶(hù)，這樣倒算過(guò)來(lái)以後你就會(huì)發(fā)現(xiàn)，空置率非常低，就算今年賣(mài)的房子都空置，也不多。所以，表面上看的空置率很高是假象。
——2010年2月27日任志強(qiáng)接受媒體採(cǎi)訪時(shí)如是說(shuō)
北京聯(lián)達(dá)四方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理?xiàng)钌黉h對(duì)記者表示：“北京絕大部分的新樓盤(pán)在交房前就已經(jīng)全部售出。但即使到了交房後的第二年，其入住率也往往只有30%~40%，能達(dá)到50%入住率已經(jīng)是比較不錯(cuò)的比例了。”顯然，投資性需求在近期樓市交易中所佔(zhàn)的比例越來(lái)越大。
這就造成了一種現(xiàn)象，一邊是連夜排隊(duì)買(mǎi)房，另一邊是不斷上升的空置率，新建小區(qū)每到夜幕降臨多是“黑燈瞎火”。在北京朝陽(yáng)區(qū)東五環(huán)外，有一個(gè)2000多戶(hù)的樓盤(pán)雖然早已賣(mài)完，但入住率只有30%。小區(qū)的房產(chǎn)中介告訴記者：“小區(qū)裡大多數(shù)買(mǎi)房的都是投資人士，真正的住戶(hù)比較少。”在深圳、上海等地，同樣情況舉不勝舉，許多小區(qū)入住率都不到50%。
而按照國(guó)際通行慣例，商品房空置率在5%~10%爲(wèi)合理區(qū)，空置率在10%~20%爲(wèi)空置危險(xiǎn)區(qū)，空置率在20%以上就是商品房嚴(yán)重積壓區(qū)。
——《京滬深衆(zhòng)多樓盤(pán)空置率過(guò)半》（2009年11月29日《濟(jì)南日?qǐng)?bào)》）
空置率是一個(gè)大問(wèn)題，也是一個(gè)難以回答的問(wèn)題，以至於到現(xiàn)在都沒(méi)有權(quán)威數(shù)據(jù)，只能依靠感覺(jué)說(shuō)話。任志強(qiáng)的觀點(diǎn)有數(shù)據(jù)支持，但和現(xiàn)實(shí)相去甚遠(yuǎn)。我們總是能看到，越來(lái)越多的新樓盤(pán)亮燈率都是極低的，這不是空置麼？
觀點(diǎn)九：出臺(tái)物業(yè)稅並不能降低房?jī)r(jià)
物業(yè)稅本來(lái)是爲(wèi)了抑制房?jī)r(jià)的，但結(jié)果可能恰好相反。物業(yè)稅是地方稅，房?jī)r(jià)低，物業(yè)稅就低，地方財(cái)政就會(huì)吃緊，所以地方政府就會(huì)推高房?jī)r(jià)。物業(yè)稅的本來(lái)意義是改善治安等公共服務(wù)，但我們卻用它來(lái)壓低房?jī)r(jià)，結(jié)果只能是適得其反。大部分經(jīng)濟(jì)學(xué)家都說(shuō)持有環(huán)節(jié)稅可以降低房?jī)r(jià)，這是不對(duì)的。總之，這些問(wèn)題的存在，主要是因爲(wèi)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)思想還在延續(xù)。
——任志強(qiáng)博客文章
開(kāi)徵物業(yè)稅有助於抑制房?jī)r(jià)上漲過(guò)快以及空置率過(guò)高。當(dāng)前房地產(chǎn)存在兩大問(wèn)題：房?jī)r(jià)上漲太快以及空置率較高，如果把房屋流通環(huán)節(jié)的稅降下來(lái)，而適當(dāng)增加持有環(huán)節(jié)的稅收，就會(huì)鼓勵(lì)人們把房子流通起來(lái)，降低空置率。
——SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹
降低房?jī)r(jià)可以通過(guò)限制需求，比如提高首付到五成、六成，很多人買(mǎi)不了房?jī)r(jià)就降了。但是現(xiàn)在我們還要保持經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)，還要保就業(yè)、保穩(wěn)定，肯定不能限制購(gòu)房消費(fèi)。再一個(gè)，理論上還可以通過(guò)增加供應(yīng)降低房?jī)r(jià)。這也是政府當(dāng)前在做的，加大土地供應(yīng)、禁止開(kāi)發(fā)商囤地、拿地一年必須預(yù)售等，只不過(guò)這個(gè)作用被大量信貸抵消掉了。在當(dāng)前寬鬆的貨幣政策下，大量資金涌進(jìn)樓市，房?jī)r(jià)當(dāng)然降不下來(lái)。只有實(shí)行物業(yè)稅才能降低房?jī)r(jià)，因爲(wèi)物業(yè)稅直接增加了業(yè)主的持有成本，國(guó)外大多數(shù)城市都有物業(yè)稅，物業(yè)稅如何徵收應(yīng)由地方?jīng)Q定。另外，建議家庭第一套房產(chǎn)免徵收物業(yè)稅。
——2010年北京市“兩會(huì)”上潘石屹的發(fā)言
這是自2007年開(kāi)始任志強(qiáng)與潘石屹之間維持最久的爭(zhēng)論，而且迄今三年過(guò)去了，雙方的觀點(diǎn)始終沒(méi)有變化。任志強(qiáng)反覆闡述物業(yè)稅出臺(tái)不會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)跌的說(shuō)法，潘石屹則依然堅(jiān)持只有出臺(tái)物業(yè)稅，房?jī)r(jià)纔會(huì)跌。
如今，物業(yè)稅出臺(tái)遙遙無(wú)期，似乎對(duì)雙方的觀點(diǎn)無(wú)法評(píng)判。不過(guò)，雙方的主要觀點(diǎn)也是可以分析分析的。
任志強(qiáng)講的是地方政府的動(dòng)機(jī)問(wèn)題，只要地方政府不願(yuàn)意，物業(yè)稅出臺(tái)也沒(méi)用，因爲(wèi)物業(yè)稅是地方政府的稅收，地方政府絕不會(huì)出臺(tái)對(duì)自己不利的稅收政策。潘石屹講的則是理論，只要出臺(tái)物業(yè)稅，一定會(huì)降低空置率，這樣，房?jī)r(jià)一定會(huì)跌。一個(gè)講的是理論，一個(gè)講的是現(xiàn)實(shí)。依照當(dāng)前的中國(guó)現(xiàn)實(shí)，地方政府早就完全自己的利益至上，連中央政府的賬都不買(mǎi)，讓地方政府揮刀“自宮”，是完全不可能的。當(dāng)然，未來(lái)若理順了中央與地方的關(guān)係，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式不再依賴(lài)房地產(chǎn)時(shí)，物業(yè)稅出臺(tái)，房?jī)r(jià)是一定會(huì)下降的。
觀點(diǎn)十：住建部對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行干預(yù)的可行性幾乎是零
住建部部長(zhǎng)提的是住建部對(duì)於房?jī)r(jià)無(wú)能爲(wèi)力，因爲(wèi)住建部管不了土地，管不了稅收，管不了金融。所以住建部除了維持市場(chǎng)秩序，和房地產(chǎn)有關(guān)的其他內(nèi)容它都管不了。
房產(chǎn)是由多方面組合的，比如說(shuō)發(fā)改委要管立項(xiàng)、決定投資量的高和低，土地部門(mén)要決定土地的供應(yīng)數(shù)量，稅收部門(mén)要決定對(duì)房地產(chǎn)的稅收政策，包括對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)的一些稅收政策、二次交易的一些稅收政策。
金融體系中，央行管著利率、貸款的不同方式，銀監(jiān)會(huì)限制信貸的政策變化。住建部好像沒(méi)有任何權(quán)力去管其中的任何一個(gè)部分。我們的住建部目前確實(shí)存在這樣的問(wèn)題，雖然美國(guó)有金融局，但在立法中已經(jīng)很明確了，住宅金融不是和宏觀調(diào)控緊密聯(lián)繫的。美國(guó)在1933年金融危機(jī)之後出現(xiàn)了“兩房”，“兩房”對(duì)於老百姓購(gòu)買(mǎi)住房起到了一個(gè)積極的推動(dòng)作用，我們不能因爲(wèi)今天出現(xiàn)了它的次貸而否定了“兩房”在歷史上50年的作用或者說(shuō)50多年的貢獻(xiàn)。
這“兩房”就是主要進(jìn)行房地產(chǎn)管理的。它起到的是固定利率或者是相對(duì)固定的利率的一個(gè)金融支持，它是用發(fā)債的方式而不是用銀行貸款的方式解決的，所以由住建部管。但是今天我們的住建部裡並沒(méi)有相應(yīng)的管理辦法。美國(guó)因爲(wèi)土地是私有的，所以它用不著一個(gè)專(zhuān)門(mén)的土地部門(mén)來(lái)控制土地的供應(yīng)。同樣它的稅收也是由議會(huì)來(lái)共同決定的，因此在很多方面不是說(shuō)政府想加稅就加稅，想減稅就減稅，它要通過(guò)國(guó)會(huì)的參衆(zhòng)兩院進(jìn)行博弈，博弈之後才能決定稅收的變化。不管是誰(shuí)當(dāng)總統(tǒng)，只有在參衆(zhòng)兩院通過(guò)之後才能增減稅收。而我們的“兩會(huì)”則沒(méi)有權(quán)力決定稅收，反而是由部門(mén)或地方政府決定的。
因此，我們的住建部在沒(méi)有任何工具可以運(yùn)用的情況下對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行干預(yù)的可行性幾乎是零。但這不表示國(guó)家沒(méi)有干預(yù)的能力，而是因爲(wèi)各個(gè)部門(mén)相對(duì)獨(dú)立，所以每個(gè)部門(mén)都從自己的利益出發(fā)研究調(diào)控措施。
——2010年3月9日任志強(qiáng)在國(guó)際在線“兩會(huì)嘉賓訪談間”上的發(fā)言
要堅(jiān)定不移地繼續(xù)堅(jiān)決貫徹落實(shí)好國(guó)務(wù)院《關(guān)於堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》，加快保障性住房建設(shè)，做好利用住房公積金貸款支持保障性住房的試點(diǎn)工作。
——2010年7月住建部部長(zhǎng)姜偉新在哈爾濱出席“2010中國(guó)市長(zhǎng)論壇”時(shí)的發(fā)言
任志強(qiáng)和住建部的關(guān)係向來(lái)微妙，總是讓人覺(jué)得是一唱一和。特別是在房?jī)r(jià)與地價(jià)的關(guān)係上，任志強(qiáng)算是大大幫了住建部。這次，任志強(qiáng)放言住建部管不了房?jī)r(jià)，這是支持住建部還是反對(duì)住建部呢？如果是支持住建部，那就是將房?jī)r(jià)上漲的責(zé)任推給其他部委了，可以說(shuō)是替住建部解圍，說(shuō)了住建部想說(shuō)但沒(méi)有說(shuō)的話。如果說(shuō)是反對(duì)，那則是將住建部置於尷尬地位，因爲(wèi)這幾乎就是照告天下，住建部是一個(gè)無(wú)能的部委、幹不了什麼正事的部委。所以，任志強(qiáng)的這番話，非常有意思。
不過(guò)，客觀上說(shuō)，住建部對(duì)房?jī)r(jià)還真是沒(méi)啥決定作用，真正有用的還是金融、財(cái)稅等部門(mén)，只有這些部委才能真正對(duì)房?jī)r(jià)發(fā)揮些作用。