當(dāng)前中日房地產(chǎn)行業(yè)間最大的相同點(diǎn)是，因土地的稀缺性，市場(chǎng)普遍陷入一種誤區(qū)，認(rèn)爲(wèi)“地價(jià)只會(huì)升不會(huì)跌”。這與20世紀(jì)80年代日本房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象形成的市場(chǎng)觀點(diǎn)基本一致。但中日房地產(chǎn)行業(yè)的不同點(diǎn)則在於，政府對(duì)待這種觀點(diǎn)的態(tài)度不同，而政府的態(tài)度不同也導(dǎo)致了兩國(guó)不同的政策、不同的政策力度。我國(guó)政府從2004年起就開始高度重視房地產(chǎn)市場(chǎng)的這種發(fā)展趨勢(shì)，而日本政府當(dāng)時(shí)輕視了這種趨勢(shì)，以致誤判。日本房地產(chǎn)的泡沫現(xiàn)象已成爲(wèi)歷史，既然是歷史就可以被借鑑，並希望可以對(duì)人們有啓示的作用。
——薛軍《中國(guó)社科院駁任志強(qiáng)“別拿日本泡沫當(dāng)鏡子”言論》（2007年1月新民網(wǎng)）
任何國(guó)家之間總是有差異的，制度、市場(chǎng)、人口等絕對(duì)不可能一樣，歷史和現(xiàn)狀也是有差異的，但不能因此而否定兩國(guó)之間的現(xiàn)實(shí)比較和歷史比較的意義。任志強(qiáng)列舉了五點(diǎn)中日國(guó)家之間的差異，由此得出結(jié)論，中國(guó)不可能出現(xiàn)日本式的泡沫。這個(gè)觀點(diǎn)看似是對(duì)的，中國(guó)和日本差異大，中國(guó)不可能出現(xiàn)日本式泡沫，但不能由此得出，中國(guó)不會(huì)出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫，因爲(wèi)中國(guó)可以出現(xiàn)中國(guó)式泡沫。
那麼，中國(guó)會(huì)出現(xiàn)什麼樣子的房地產(chǎn)泡沫，以什麼樣的方式破裂，這依然應(yīng)該是各界重點(diǎn)要關(guān)注的。日本泡沫成爲(wèi)一個(gè)經(jīng)典案例應(yīng)該拿出來認(rèn)真研究分析，這也是歷史的價(jià)值所在。正如軍隊(duì)一樣，任何一場(chǎng)戰(zhàn)爭(zhēng)都不一樣，那麼便能否定軍事案例分析的價(jià)值嗎？
觀點(diǎn)四： 迪拜的泡沫不會(huì)破
迪拜被稱爲(wèi)是全世界最有錢的地區(qū)之一（人均收入3.2萬多美元，還未計(jì)算各種免費(fèi)的福利），但卻沒有將錢消費(fèi)在酒店外牆、柱面或房間的裝修上。
酒店只反映了當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展的一角，更瘋狂的則是除酒店之外更大規(guī)模的開發(fā)建設(shè)，讓中國(guó)或世界都震驚的城市再造，讓人們重新認(rèn)識(shí)和理解什麼是房地產(chǎn)的“泡沫”。
幾年前，中國(guó)就開始爲(wèi)房地產(chǎn)是否出現(xiàn)“泡沫”的問題而爭(zhēng)論，從迪拜回來之後我開始對(duì)什麼是“泡沫”更加疑問，並認(rèn)爲(wèi)應(yīng)重新審視中國(guó)的相關(guān)政策。
是什麼可以讓迪拜成爲(wèi)一個(gè)完全市場(chǎng)化的競(jìng)爭(zhēng)發(fā)展環(huán)境，讓“泡沫”也許永遠(yuǎn)不會(huì)破裂呢？我理解大約有以下幾個(gè)理由：
一，迪拜的住房制度已實(shí)現(xiàn)了雙軌制。市場(chǎng)中的商品房已與保證居民的生活與居住權(quán)利無關(guān)了，而是國(guó)民提高生活質(zhì)量與投資的行爲(wèi)了。
二，迪拜早已充分認(rèn)識(shí)到石油資源的有限性，要保證迪拜經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，必須用非石油的其他產(chǎn)業(yè)方式保證可持續(xù)的發(fā)展過程。
三，迪拜特有的生存與生產(chǎn)環(huán)境可以創(chuàng)造最有吸引力的需求。如免稅制度讓迪拜成爲(wèi)各大洲之間的重要貿(mào)易地，投資是開放的、經(jīng)營(yíng)是開放的、建設(shè)與產(chǎn)權(quán)也是開放的。市場(chǎng)是完全無國(guó)界的，自然也就不用怕“泡沫”的出現(xiàn)了。
當(dāng)?shù)习菀呀?jīng)用社會(huì)保障解決了本國(guó)居民的住房問題並嚴(yán)格將本國(guó)人民的住房市場(chǎng)與商品化市場(chǎng)斷然分開時(shí)，中國(guó)卻剛剛開始建立低收入家庭的住房保障制度，仍在堅(jiān)持將保障住房權(quán)利的責(zé)任與商品住房市場(chǎng)化混爲(wèi)一談，並試圖將保障性責(zé)任推給市場(chǎng)。
當(dāng)?shù)习菀呀?jīng)解決了住房的基本需求之後，仍在大量地“招商引資”加大建設(shè)力度，努力用新城鎮(zhèn)來提高境內(nèi)外居民的生活質(zhì)量。而中國(guó)在住房條件及城市化率極差時(shí)卻在限制增加供給和限制需求改善。
迪拜在用免稅與優(yōu)惠條件創(chuàng)造需求和吸引更多外來人口投資與炒房時(shí)，中國(guó)卻增加各種稅收抑制消費(fèi)需求和打擊投資與炒房。
中國(guó)有自己的特殊性。地少人多、資源貧乏、經(jīng)濟(jì)落後、財(cái)政收入不足以提供更多的保障也無力承擔(dān)更快的發(fā)展速度，甚至在堅(jiān)持開放的前提下也要在部分產(chǎn)業(yè)、行業(yè)對(duì)外資進(jìn)行限制，這是中國(guó)的特殊國(guó)情所決定的。但中國(guó)的房地產(chǎn)是否存在“泡沫”的爭(zhēng)論似乎可以借鑑而有另解了。
——任志強(qiáng)《迪拜的泡沫不會(huì)破》（2007年11月11日《北京晚報(bào)》）
任志強(qiáng)觀點(diǎn)明確，論據(jù)清晰，環(huán)環(huán)相扣，無懈可擊，並且語言優(yōu)美，行雲(yún)流水，鬼斧神工，體現(xiàn)出作者出神入化、深不可測(cè)的作文功底。可“迪拜的泡沫不會(huì)破”的預(yù)言剛滿兩年，就轟然倒塌了。這個(gè)效果可能是他撰寫此文時(shí)沒有想到的。
——2009年12月1日時(shí)寒冰的博客文章
這是任志強(qiáng)衆(zhòng)多觀點(diǎn)預(yù)測(cè)中，最爲(wèi)嚴(yán)重的預(yù)言失敗、判斷錯(cuò)誤的觀點(diǎn)，也因如此，被老對(duì)手時(shí)寒冰抓住了小辮子。
迪拜是一個(gè)奇蹟，可是在2008年金融危機(jī)時(shí)，轟然倒下。這也證明，沒有經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的城市房?jī)r(jià)再高也終究有一天要跌下來。而看起來那麼美好的迪拜都轟然倒下了，中國(guó)是不是更要注意房地產(chǎn)泡沫？
不過，儘管預(yù)測(cè)失敗，任志強(qiáng)依然堅(jiān)持自己的觀點(diǎn)——中國(guó)房地產(chǎn)無泡沫，並一直在爲(wèi)此戰(zhàn)鬥。
觀點(diǎn)五： 中國(guó)房?jī)r(jià)漲得還不多，泡沫也不嚴(yán)重
中國(guó)房?jī)r(jià)並不算太高。剛剛有位先生說，房?jī)r(jià)已經(jīng)從一萬漲到了兩萬，我們沒聽說過，我們只知道2006、2007年的時(shí)候，全國(guó)平均房?jī)r(jià)只有每平方米3655元。從來沒有聽說過全國(guó)的平均房?jī)r(jià)有上萬的時(shí)候，我們不知道他是怎麼統(tǒng)計(jì)出來的。但是我知道公佈的全國(guó)平均房?jī)r(jià)只有每平方米3655元，這還是指商品房，如果我們把經(jīng)濟(jì)適用住房、二手房和其他交易加進(jìn)去的話，可能連每平方米3000元都不到，所以我們沒覺得中國(guó)的泡沫已經(jīng)嚴(yán)重到了像美國(guó)那麼一種情況。
——2008年10月任志強(qiáng)在參加鳳凰衛(wèi)視節(jié)目《一虎一席談》時(shí)的發(fā)言
我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，還好中央政府比其他國(guó)家的中央政府明智一點(diǎn)，早就看到房地產(chǎn)市場(chǎng)大的問題，比整個(gè)世界經(jīng)濟(jì)衰退調(diào)整要早一撥。從世界經(jīng)濟(jì)方面來講，2008年纔開始調(diào)整，而我們?cè)?007年就開始調(diào)整了，如果我們的房地產(chǎn)市場(chǎng)也跟世界同步，到2008年才調(diào)整我們的問題就大了。
所以前幾年有幾個(gè)美國(guó)朋友和印度朋友就問我，你們中國(guó)政府怎麼這麼聰明，在別人調(diào)整之前就做了，這說明一個(gè)什麼問題呢？說明了整個(gè)世界經(jīng)濟(jì)衰退，調(diào)整是必然的，只不過中國(guó)比別人調(diào)整早一些，我們也得調(diào)整。這種情況下要看到一個(gè)問題，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整，是2007年調(diào)還是2008年調(diào)，總之要調(diào)。既然要調(diào)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)要調(diào)什麼？現(xiàn)在很多人說只要把交易量搞上去了，房地產(chǎn)市場(chǎng)就沒問題了。
但是交易量用什麼東西來控制，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)範(fàn)圍內(nèi)是價(jià)格，如果價(jià)格比較低，成交量自然而然就多了，價(jià)格比較高成交量自然而然會(huì)減少。所以，現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)的問題關(guān)鍵在於價(jià)格調(diào)整幅度。
——2009年3月易憲容在參加深圳衛(wèi)視的節(jié)目時(shí)的發(fā)言
2008年世界金融危機(jī)，時(shí)值中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的又一個(gè)巔峰，巔峰之後，市場(chǎng)正在調(diào)整之中，就是這時(shí)候危機(jī)傳染到中國(guó)，使得中國(guó)經(jīng)濟(jì)受到了重創(chuàng)。中國(guó)開始大救市，出臺(tái)了一系列刺激經(jīng)濟(jì)政策，從宏觀經(jīng)濟(jì)到產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)、到區(qū)域經(jīng)濟(jì)無不大肆出臺(tái)政策，以確保經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，其中房地產(chǎn)是堪稱最爲(wèi)重要的行業(yè)。國(guó)家迅速放鬆個(gè)人購(gòu)房的門檻，之前的嚴(yán)厲政策幾乎全部取消，開發(fā)商貸款迅速放鬆。因此，有人說，正是世界金融危機(jī)拯救了中國(guó)房地產(chǎn)，然也。
現(xiàn)在回頭看，任志強(qiáng)這次憑的是運(yùn)氣，他當(dāng)時(shí)講話時(shí)可能並不知道國(guó)家會(huì)出臺(tái)救市政策，所以他放言中國(guó)房?jī)r(jià)不高，房地產(chǎn)泡沫不嚴(yán)重。而易憲容則說，只有市場(chǎng)價(jià)格深度調(diào)整，纔能有市場(chǎng)活躍。
觀點(diǎn)六： 粉絲賣到魚翅的價(jià)格才叫泡沫
如果說中國(guó)的房?jī)r(jià)貴，爲(wèi)什麼這麼貴的房屋有人買，便宜的房屋沒有人購(gòu)買，一定是宏觀經(jīng)濟(jì)和宏觀預(yù)期決定了大家的購(gòu)買。資產(chǎn)價(jià)格被高估就是泡沫，實(shí)際上並不是這樣的情況，資產(chǎn)價(jià)格被低估的時(shí)候，反而是沒有人購(gòu)買，資產(chǎn)價(jià)格被高估的時(shí)候反而有人購(gòu)買，大家認(rèn)爲(wèi)資產(chǎn)價(jià)格並不高。
在中國(guó)幾千年的歷史中，沒有一個(gè)皇帝說我們的經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)過泡沫，在中國(guó)的歷史文化中是沒有泡沫的，泡沫是世界經(jīng)濟(jì)融入中國(guó)以後，外面?zhèn)鬟^來的詞語，至今爲(wèi)止沒有人可以解釋什麼是泡沫。周其仁教授說，只有將粉絲賣到魚翅的價(jià)格纔是泡沫，魚翅貴也不是泡沫，粉絲是粉絲的價(jià)格，也不是泡沫。
——2009年6月14日任志強(qiáng)在“博鰲·21世紀(jì)
房地產(chǎn)論壇第9屆年會(huì)”上的發(fā)言
那些喜歡並且得益於高房?jī)r(jià)的人，只看到了房地產(chǎn)可以被變成魚翅的一面，卻忽視更多的人需要粉絲的實(shí)情；只看到了魚翅可以賣高價(jià)的表面現(xiàn)象，卻忽視了魚翅是剝奪別人享用粉絲的權(quán)利而後獲得的本質(zhì)。企圖把房地產(chǎn)變成遠(yuǎn)離大衆(zhòng)的魚翅，就可以肆意提高房?jī)r(jià)，或者愚弄百姓逆來順受，是竭力掩蓋事實(shí)真相之舉，絕非科學(xué)發(fā)現(xiàn)的靈光閃現(xiàn)。
“房地產(chǎn)圈”中素來出語驚人的任志強(qiáng)先生，面對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格過高的指責(zé)，上週在“博鰲·21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇第9屆年會(huì)”上拋出“房地產(chǎn)不是粉絲是魚翅，再貴也不算貴”的言論，又讓人們“驚”了一把。儘管我“一如既往地”反對(duì)任先生的觀點(diǎn)，但卻很讚賞他這次的比喻方式，因爲(wèi)通過所謂的“粉絲與魚翅”的討論，有利於澄清當(dāng)前很多有關(guān)中國(guó)房地產(chǎn)問題的混亂認(rèn)識(shí)。
很多人第一次吃魚翅時(shí)，的確常常分辨不出其與粉絲的區(qū)別，這與當(dāng)前的房地產(chǎn)消費(fèi)和投資有著相似之處： 一些買房的人在買的時(shí)候並沒指望房子日後會(huì)升值，本來就是要住的，但後來發(fā)現(xiàn)自己的房子升值了。在這個(gè)看似不經(jīng)意的過程中，實(shí)際上反映的是房地產(chǎn)這個(gè)特殊“商品”背後的複雜屬性。
如果僅從消費(fèi)效用的角度看，房地產(chǎn)就是商品，但從升值預(yù)期的角度看，它又是資產(chǎn)，買房子的目的也可以是爲(wèi)了未來的某一天在高價(jià)位把它賣出去，以獲得資產(chǎn)溢價(jià)的滿足。這麼一來，事情就複雜了： 房?jī)r(jià)，到底是由商品的供求決定呢，還是由資產(chǎn)的預(yù)期決定？從歷史經(jīng)驗(yàn)來看，我認(rèn)爲(wèi)中國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格是由預(yù)期決定的，而不是供求關(guān)係，依據(jù)是： 國(guó)家每次提高房貸利率試圖控制住房需求時(shí)，需求是下去了，但房?jī)r(jià)非但不降，反而都在漲，這就說明，供求關(guān)係在決定房?jī)r(jià)的過程中沒有起作用，或者作用不大。搞清楚這個(gè)道理，至少可以澄清一個(gè)問題： 當(dāng)前的房?jī)r(jià)過高到底是什麼因素造成的？