當(dāng)多重社會(huì)矛盾並存時(shí)，用單一政策很難達(dá)到預(yù)定目標(biāo)卻常常會(huì)在雙刃劍的作用之下?tīng)?wèi)治心臟病而引發(fā)了血壓病、因治肺病而傷了肝和胃。當(dāng)醫(yī)生給病人打青黴素之前首先要做的是藥用反應(yīng)實(shí)驗(yàn)，否則就可能未治病而先要命。
——2007年10月27日任志強(qiáng)博客文章《關(guān)於二套房的爭(zhēng)論》
其實(shí)，最近房地產(chǎn)市場(chǎng)的問(wèn)題，主要是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商一直把房?jī)r(jià)頂在天花板而不下調(diào)，導(dǎo)致自住型購(gòu)買(mǎi)住房民衆(zhòng)的需求無(wú)法釋放，從而使全國(guó)住房銷(xiāo)售迅速下降，甚至於不少地方出現(xiàn)住房銷(xiāo)售的嚴(yán)重萎縮。面對(duì)這種現(xiàn)象，不少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商及地方政府把其原因歸結(jié)爲(wèi)央行的緊縮政策及按揭貸款制度，認(rèn)爲(wèi)是商業(yè)銀行流入房地產(chǎn)的資金減少所至、是第二套住房政策沒(méi)有放開(kāi)所至。
因爲(wèi)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商及地方政府清楚地知道，這次房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售的迅速下降，其關(guān)鍵的政策是由於2007年央行及銀監(jiān)會(huì)出臺(tái)把住房消費(fèi)及住房投資嚴(yán)格區(qū)分的359號(hào)文件及452號(hào)文件。
正因爲(wèi)這些文件把房地產(chǎn)的投資與消費(fèi)進(jìn)行嚴(yán)格的區(qū)分，從而把炒作與投機(jī)逐漸地趕出房地產(chǎn)市場(chǎng)。正因爲(wèi)，炒作與投機(jī)退出房地產(chǎn)市場(chǎng)，從而使得房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求對(duì)象格局發(fā)生了根本性變化，以炒作、投機(jī)爲(wèi)主導(dǎo)的房地產(chǎn)市場(chǎng)改變爲(wèi)以住房消費(fèi)爲(wèi)主導(dǎo)的市場(chǎng)，但房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格則不向這種對(duì)象調(diào)整，房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售自然也會(huì)減少。
只要有一點(diǎn)點(diǎn)政策的變動(dòng)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)就會(huì)發(fā)生根本性的變化。這種現(xiàn)象只能說(shuō)明2005—2007年房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮、房?jī)r(jià)快速飆升，並非是住房自住性需求所導(dǎo)致，而是房地產(chǎn)投機(jī)及炒作的結(jié)果。因爲(wèi)，只是對(duì)房地產(chǎn)投機(jī)及炒作進(jìn)行一些限制，要求房地產(chǎn)投機(jī)者不能夠享受住房按揭優(yōu)惠政策，以市場(chǎng)價(jià)格定價(jià)進(jìn)入市場(chǎng)，那麼，房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售就迅速下降。
如果由於房地產(chǎn)投機(jī)及炒作需求減少而認(rèn)爲(wèi)要放鬆第二套住房按揭貸款政策，那麼不僅與24號(hào)文件精神、報(bào)告的“民有所居”等基本精神不相符合，而且也與最近的房地產(chǎn)新政策把住房問(wèn)題放在民生下的精神不相符合，也完全背離了房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的根本宗旨。這樣，就會(huì)把住房看做是一個(gè)投機(jī)炒作的產(chǎn)品、把房地產(chǎn)看做是一個(gè)投機(jī)炒作盛行的市場(chǎng)、把房地產(chǎn)市場(chǎng)看做是製造短期GDP增長(zhǎng)的工具或者是地方政府財(cái)政收入的工具。如果房地產(chǎn)市場(chǎng)是這樣，那麼我們發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)的意義何在，更何況房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展是用屬於全國(guó)人民的土地在生產(chǎn)啊！
因此，對(duì)於當(dāng)前中國(guó)的第二套住房按揭貸款政策，不是怎樣放鬆的問(wèn)題，而是全面的改革與完善。比如，降低個(gè)人按揭貸款月還款所佔(zhàn)收入的比重、制定個(gè)人收入真實(shí)性審覈有效標(biāo)準(zhǔn)及方式、加強(qiáng)對(duì)個(gè)人信用評(píng)級(jí)及根據(jù)不同個(gè)人信用評(píng)級(jí)採(cǎi)取不同的風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)等。在此基礎(chǔ)上嚴(yán)格區(qū)分住房的自住性消費(fèi)及投資性購(gòu)買(mǎi)，並嚴(yán)格採(cǎi)取區(qū)別性風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)。就如房地產(chǎn)新政那樣，對(duì)自住型購(gòu)買(mǎi)住房可以有更多的優(yōu)惠政策，對(duì)於投機(jī)炒作住房購(gòu)買(mǎi)則要嚴(yán)格限制。只有這樣，才能控制國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)防範(fàn)信用風(fēng)險(xiǎn)及操作風(fēng)險(xiǎn)。從美國(guó)次貸危機(jī)的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)來(lái)看，國(guó)內(nèi)銀行監(jiān)管部門(mén)，決不可爲(wèi)了短期的經(jīng)濟(jì)繁榮而製造長(zhǎng)期的金融風(fēng)險(xiǎn)，危及國(guó)家金融安全。
就目前的情況來(lái)說(shuō)，當(dāng)前的第二套住房按揭貸款政策不僅不能夠放鬆，反而要進(jìn)行全面的改革與完善，特別是要制定一套嚴(yán)格的個(gè)人住房按揭貸款審查制度，讓那些沒(méi)有支付能力的人不能夠進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，讓那些希望通過(guò)金融槓桿來(lái)炒作房地產(chǎn)的人或是不能進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，或是讓這些人進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)也無(wú)利可圖。如果我們的監(jiān)管部門(mén)看不到這一點(diǎn)，而要放鬆當(dāng)前的第二套住房按揭貸款政策，那麼短期的繁榮一定會(huì)帶給中國(guó)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期的災(zāi)難。甚至於短期繁榮也無(wú)法制造，製造的僅是房地產(chǎn)泡沫。美國(guó)納斯達(dá)克泡沫破滅後，格林斯潘所製造的房地產(chǎn)短期繁榮也就是目前美國(guó)金融危機(jī)惡果的根源！
——2008年10月26日易憲容博客文章《放開(kāi)第二套住房按揭是在製造金融風(fēng)險(xiǎn)》
任志強(qiáng)和易憲容分別從權(quán)利和金融風(fēng)險(xiǎn)兩個(gè)角度出發(fā)，對(duì)二套房按揭貸款政策進(jìn)行了評(píng)說(shuō)。任志強(qiáng)首先從權(quán)利的角度評(píng)說(shuō)，居民有權(quán)利購(gòu)買(mǎi)二套房，而且如果出租了，也是在解決居民的住房問(wèn)題，因爲(wèi)只要是有人住，就是解決了住房問(wèn)題；從金融角度，任志強(qiáng)認(rèn)爲(wèi)二套房購(gòu)買(mǎi)者都具有良好的經(jīng)濟(jì)能力，不會(huì)出現(xiàn)壞賬。
而易憲容則說(shuō)，一定要打擊市場(chǎng)投機(jī)行爲(wèi)，否則市場(chǎng)房?jī)r(jià)暴漲會(huì)引起金融風(fēng)險(xiǎn)。這次，筆者要贊同易憲容的觀點(diǎn)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)確實(shí)如此，投機(jī)行爲(wèi)過(guò)剩，政府對(duì)投機(jī)的打擊力度不足，導(dǎo)致市場(chǎng)房?jī)r(jià)過(guò)高，也使得社會(huì)兩極分化。政府應(yīng)該加大對(duì)投機(jī)性購(gòu)房的打擊力度，也正如易憲容所說(shuō)，當(dāng)前二套房貸的政策要更完善一些，需要改革和完善。
易憲容說(shuō)得很對(duì)，政府確實(shí)做得很少，政策水平本身不高，還時(shí)常搖擺，常常使得政策虎頭蛇尾。此番他們論戰(zhàn)的二套房貸政策，在2008年金融危機(jī)的衝擊下立刻開(kāi)放。
觀點(diǎn)九： 房?jī)r(jià)下跌影響最大的不是開(kāi)發(fā)商
房?jī)r(jià)下跌誰(shuí)的損失更大？肯定不是開(kāi)發(fā)商。
中國(guó)人擁有自有住房產(chǎn)權(quán)的比例高達(dá)85%（尚不計(jì)算中國(guó)農(nóng)村），也就是說(shuō)房?jī)r(jià)的波動(dòng)首先影響的是中國(guó)城鎮(zhèn)的絕大多數(shù)家庭的財(cái)產(chǎn)價(jià)格，而不是僅僅影響開(kāi)發(fā)商。
其次，影響的是國(guó)家或城市擁有的國(guó)有土地價(jià)格，土地的出讓價(jià)格標(biāo)志著地區(qū)政府或人民擁有的土地財(cái)富。爲(wèi)什麼許多地方政府出臺(tái)了大量的“救市”政策。他們首先是在救自己，因爲(wèi)沒(méi)有了開(kāi)發(fā)商這個(gè)羣體將土地轉(zhuǎn)化爲(wèi)房屋產(chǎn)品、轉(zhuǎn)入到消費(fèi)的流通，那麼政府就無(wú)法實(shí)現(xiàn)土地的收益，無(wú)法實(shí)現(xiàn)基礎(chǔ)設(shè)施的投入等城市建設(shè)與改造的公共支出。許多地方政府的支出中，土地收益佔(zhàn)到了40%～60%的比重，因此也影響到城市的其他經(jīng)濟(jì)發(fā)展。
其三，影響的是勞動(dòng)就業(yè)。也許沒(méi)有人算過(guò)房地產(chǎn)對(duì)就業(yè)的影響，但一算就會(huì)嚇一跳。每100萬(wàn)平方米的建築大約要影響到30萬(wàn)人的就業(yè)，約用20萬(wàn)噸鋼材、300萬(wàn)平方米的鋼模板、8萬(wàn)套門(mén)窗，2萬(wàn)套衛(wèi)生潔具、幾百萬(wàn)平方米的裝飾材料，以及各種管材、水泥等其他建築材料，會(huì)有人做設(shè)計(jì)、物業(yè)管理、打掃衛(wèi)生、銷(xiāo)售與管理
其四，影響的是銀行等金融系統(tǒng)。銀行會(huì)給各種與房地產(chǎn)有關(guān)的行業(yè)貸款，如果因房地產(chǎn)價(jià)格的下跌而影響到這些相關(guān)行業(yè)，就會(huì)產(chǎn)生還貸風(fēng)險(xiǎn)。銀行會(huì)給地方政府土地儲(chǔ)備與基礎(chǔ)建設(shè)貸款，而土地收入的減少會(huì)影響到政府的還貸能力，大量用房屋等固定資產(chǎn)抵押的貸款也同樣如此。
銀行提供有個(gè)人消費(fèi)貸款，房?jī)r(jià)的下跌中就有可能出現(xiàn)還貸的壓力與困難，還不上房貸，更還不了車(chē)貸等其他貸款。
銀行還提供給開(kāi)發(fā)商貸款，自然這一還貸能力要依賴於市場(chǎng)的發(fā)展了，尤其是銀行的抵押品也許不是建完的房子，而是爛尾樓。
其五，大約纔是開(kāi)發(fā)商損失。在房?jī)r(jià)下跌中那些低土地成本的房?jī)r(jià)也許仍有豐厚的利潤(rùn)，但天價(jià)土地的成本就難以控制了，在有盈有虧之中會(huì)有人活得很好，有人活得很艱難，但總會(huì)比失去住房的危險(xiǎn)要小些。
當(dāng)危險(xiǎn)更大時(shí)，爛尾樓就成了開(kāi)發(fā)商逃避風(fēng)險(xiǎn)的港灣。
合併起來(lái)影響的則是中國(guó)的經(jīng)濟(jì)。如果經(jīng)濟(jì)坐上了滑梯，那麼人民的收入減少了，財(cái)政的收入減少了，國(guó)家的收入減少了，又會(huì)讓那些試圖從房?jī)r(jià)下跌中獲取好處的人佔(zhàn)到什麼便宜呢。
——2008年9月15日任志強(qiáng)博客文章《誰(shuí)的損失最大》
最近一些地方政府推出了各種救樓市的政策： 提供最少0.5%最多7%的購(gòu)房補(bǔ)貼、減免稅收、購(gòu)房可辦理戶口、提高公積金貸款額度
部分開(kāi)發(fā)商可能幻想，房?jī)r(jià)又要繼續(xù)大漲了，部分炒房人可能蠢蠢欲動(dòng)，準(zhǔn)備入市了。然而可以肯定地講，地方政府的救市行爲(wèi)一定失敗。原因如下：
1 過(guò)高的房?jī)r(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)脫離了正常居民收入的購(gòu)買(mǎi)能力，必然大跌；
2 地方政府沒(méi)有足夠的財(cái)力救市；
3 中央政府不可能出手救市；
4 銀行不會(huì)冒險(xiǎn)介入；
5 救市與現(xiàn)有政策相悖；
6 地方政府救市與土地財(cái)政自相矛盾。
日本和中國(guó)的香港地區(qū)、廣西北海、廣東惠州、海南省的房?jī)r(jià)下跌，都沒(méi)有因政府救市而止跌。上海1998年推出的22條救市措施的力度更是遠(yuǎn)大於目前所有地方政府： 買(mǎi)房辦理藍(lán)印戶口、購(gòu)房款5年內(nèi)從個(gè)人所得稅稅基中扣除、降低稅費(fèi)、最低首付從三成降爲(wèi)兩成、最長(zhǎng)貸款期限從15年調(diào)整到20年。即便如此，房?jī)r(jià)也未立竿見(jiàn)影地上漲，2001年開(kāi)始的明顯上漲，是因經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)後居民的住房需求及購(gòu)買(mǎi)力增加，而非是三年前的救市。
有效救市必須提高居民收入，或降低房?jī)r(jià)，即降低房?jī)r(jià)收入比。而這都需要一個(gè)相當(dāng)長(zhǎng)的過(guò)程。除此之外，地方政府的任何救市行爲(wèi)都只是隔靴搔癢，緣木求魚(yú)，必然以失敗而告終。
——2008年10月21日黃祖斌博客文章《地方政府救樓市必然失敗》
2008年金融危機(jī)之後，相比政府抑制房?jī)r(jià)快速上漲，政府防止房?jī)r(jià)下跌的效率確實(shí)高了很多，四萬(wàn)億政策迅速出臺(tái)，隨後各部委、地方政府跟進(jìn)，救市的政策一輪輪出臺(tái)，顯示出了極高的效率。當(dāng)然結(jié)果也很好，2009年全國(guó)房?jī)r(jià)大漲，漲幅近五成，成爲(wèi)中國(guó)50年來(lái)房?jī)r(jià)上漲最快的一年。
顯然，政府出手的原因可能正如任志強(qiáng)所說(shuō)，房地產(chǎn)行業(yè)所涉行業(yè)太多，事關(guān)整個(gè)經(jīng)濟(jì)全局，萬(wàn)一出事，茲事體大，誰(shuí)也不敢承擔(dān)責(zé)任。也正如有專(zhuān)家所言，房地產(chǎn)業(yè)綁架了中國(guó)經(jīng)濟(jì)，確實(shí)如此。房地產(chǎn)業(yè)與中國(guó)經(jīng)濟(jì)的高度關(guān)聯(lián)性，已經(jīng)迫使中央政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)愛(ài)恨交加，卻不敢對(duì)之下重手。
黃祖斌講的道理是非常正確的，可惜的是，中央政府採(cǎi)取的政策卻是與之相反。
觀點(diǎn)十： 不是救市，而是糾錯(cuò)，房?jī)r(jià)下跌將引發(fā)
嚴(yán)重後果
房?jī)r(jià)下跌會(huì)給社會(huì)帶來(lái)什麼？首先是不會(huì)給窮人帶來(lái)任何好處，即使是按現(xiàn)有的制度看，房?jī)r(jià)的下跌一定會(huì)讓地價(jià)下跌，政府的土地收益減少，同時(shí)使政府提供城市改造和提供公共產(chǎn)品的能力減弱，也讓專(zhuān)門(mén)用於給窮人建設(shè)廉租房的支付能力下降、市場(chǎng)的投資下降、稅收下降、就業(yè)下降，並且嚴(yán)重時(shí)會(huì)引發(fā)消費(fèi)下降、經(jīng)濟(jì)下滑或金融危機(jī)，甚至社會(huì)動(dòng)亂與政權(quán)變更，那麼這一切給窮人帶來(lái)的只能是災(zāi)難而沒(méi)有任何好處！
要救的不是市場(chǎng)的結(jié)果，而是要改變市場(chǎng)的遊戲規(guī)則、改善市場(chǎng)的消費(fèi)與投資環(huán)境；要救的是政府自己、要救的是宏觀經(jīng)濟(jì)、要救的是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)。只要消除了強(qiáng)大的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的行政管理方式對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的干預(yù)，這個(gè)市場(chǎng)就會(huì)從扭曲的狀態(tài)恢復(fù)到正常的自我調(diào)節(jié)中來(lái)。失去了自我調(diào)節(jié)能力的市場(chǎng)更像是失去了生育能力的人。要救的恰恰是讓市場(chǎng)這個(gè)人恢復(fù)其原有的功能。
——2008年7月31日任志強(qiáng)博客文章《情緒不能代替規(guī)律》
壓力測(cè)試結(jié)果顯示，房地產(chǎn)價(jià)格下降30%，交通銀行開(kāi)發(fā)貸款不良率將增加1.2%，個(gè)人按揭不良率將提高0.9%。交通銀行房貸業(yè)務(wù)餘額佔(zhàn)比較小、房貸業(yè)務(wù)質(zhì)量較好，個(gè)人房貸不良率僅0.37%。
——2010年8月18日交通銀行副行長(zhǎng)錢(qián)文揮在
交通銀行2010年中期業(yè)績(jī)發(fā)佈會(huì)上的發(fā)言
招商銀行也做過(guò)很多壓力測(cè)試，新政不會(huì)對(duì)招行的零售信貸業(yè)務(wù)產(chǎn)生大的影響。
——招商銀行行長(zhǎng)馬蔚華接受媒體採(cǎi)訪時(shí)如是說(shuō)
房?jī)r(jià)下降40%也不會(huì)影響民生銀行的資產(chǎn)質(zhì)量。
——民生銀行行長(zhǎng)洪琦（2010年5月《南方日?qǐng)?bào)》）
房?jī)r(jià)下跌說(shuō)可怕也不可怕，可怕的是像1997年?yáng)|南亞金融危機(jī)爆發(fā)之後的香港房?jī)r(jià)，或者又如當(dāng)年的日本、中國(guó)臺(tái)灣地區(qū)，房?jī)r(jià)跌幅超過(guò)50%，整個(gè)社會(huì)，隨處可見(jiàn)負(fù)資產(chǎn)，對(duì)整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)造成重大影響。從這個(gè)角度說(shuō)，房?jī)r(jià)不能大跌、暴跌。
但房?jī)r(jià)並沒(méi)有那麼嬌貴，稍微跌一些，並沒(méi)有什麼。就如這些銀行自己所說(shuō)，跌個(gè)三成，銀行能承受得起。事實(shí)上，2008年金融危機(jī)爆發(fā)之後，南昌等城市的房?jī)r(jià)已經(jīng)跌了三成，並沒(méi)有出現(xiàn)什麼問(wèn)題。
所以，任志強(qiáng)說(shuō)房?jī)r(jià)下跌的恐怖情況，是有很大前提的，並不是房?jī)r(jià)只要一下跌就會(huì)出現(xiàn)。