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第456章 【野心勃勃】

第456章 【野心勃勃】

翌日。

裡切曼帶著林祖輝一行,來到公園大道245號大廈。

這幢大廈林祖輝有印象,前世海航在2017年以22億美元的價格拿下,憑藉一己之力,將紐約房地產從低谷拉了回來。不過後來海航破產,這幢大廈掛牌18億美元都沒有成交。

“林先生,這幢大廈始建於1967年,樓高48層,樓面面積爲143萬平方尺。80年代中期,才經過翻修,目前出租率爲79%?!毖e切曼有些得意的介紹道,不過很快神情又萎靡下去。

林祖輝觀察著大樓,也觀察者裡切曼,心裡有數。

反正他是抱著撿便宜的心態,來收購曼哈頓的寫字樓,貴了是肯定不會買的。

衆人朝著大樓裡面走去,林祖輝問道:“租金單價平均值是多少?”

他心裡肯定有數,但畢竟每幢樓的租金也是不一樣的。

裡切曼不會騙林祖輝,因爲對他沒有好處。他昨天想了很久,覺得自己可能最大的希望,就是完成倫敦的‘金絲雀碼頭’,從中獲利。當然,他現在可以說是破產了,自然也贖回不了那麼大一個項目,所以就需要一大批風險投資。而林祖輝無疑是最好的風險投資人,他是香江的商界領袖,本身又是華人首富。

裡切曼深有同感的說道:“當年我接手這個項目時,倫敦政府信誓旦旦保證要建立1條輕軌、1條地鐵延伸線、1個水上客運碼頭和1個新國際機場,最後只按計劃建成了輕軌當然,倫敦寫字樓也非常低迷,也是導致現在這種情況的一個重要原因?!?

不過是長期投資,只要負債合理,永遠都是賺錢的。

席間,裡切曼似乎比較在意林祖輝對於‘金絲雀碼頭’前景的看法,所以他說道:“林先生也瞭解過金絲雀碼頭項目?”

裡切曼說道:“話雖如此,但倘若奧林匹亞約克公司破產,我就算帶領一羣風險投資完成這個項目,怕是賺錢的卻是投資人。”

重要的是,紐約的寫字樓的稅收比香江高,而且這些大廈都是年代久遠的大廈,一次維修升級,可能就花費昂貴。

會議室裡,集團部分高層,富利地產高層,紛紛坐在會議桌兩邊,起身恭聲說道。

這個價格,在1995年以前,都沒有什麼太大的漲幅。每年的租金純利,未必跑得過通脹高企,回報率可能只有5%~8%。

這樣一來,就不擔心這些銀行不肯借了,因爲香江的物業太值錢了。而且,新時代集團負債一成都沒有了,完全不擔心沒有人借貸。

若是林祖輝出個心理價,那就是250乘以80%的出租率,再折價七成,即140美元的單價;以143萬平方尺的收租面積計算,2億美元比較合適。

林祖輝盤算了一下,合計2.5美元每平方尺每月(約20港幣每平方尺),還不及香江九龍最低寫字樓價格。

林祖輝要的就是引起裡切曼丟車保帥,所以繼續說道:“倫敦不可能讓這麼大一個項目停罷,我覺得很快就會通過地鐵延伸線的決議,也許是明年或者後年.如果你能拉到足夠的資金,從債權銀行手中贖回它,只要再堅持五至八年,這個項目就將大獲成功?!?

“老闆”

屆時,誰更會抄底,香江投資者一目瞭然。

林祖輝點點頭,繼續說道:“就算這次八幢大廈交易未成功,我明年也會在曼哈頓購買相當一部分優質收租物業,作爲長期投資之用。而富利地產作爲新時代集團在美國投資的旗艦,一定要發展成一直高效率、高質數的團隊?!?

紐約在1902年,就建起了一幢22層高的熨斗大廈,是當時最高的大廈。所以前世網絡上給李鴻章配上帝國大廈(1931年)等建築,來襯托李鴻章的絕望,純粹是自媒體在蹭流量。

“老闆放心,我們一定管理好旗下的物業,像華人置業學習?!?

下午,林祖輝來到‘富利地產投資管理’公司在紐約的辦公處。

林祖輝思考了一下,對樑真勳說道:“再拿出1億美元,注入富利地產投資管理公司,然後購買美國通用動力公司的股票,儘快買入。”

以升值空間計算,其實比香江寫字樓的升值還高點了,比如說中環廣場現在價格應該在80~100億,但到2015年最高峰時,最多也就值500億港幣,升值空間也就5~6倍。

“是,老闆!”

裡切曼思考了一下,然後說道:“市價估計在3億美元,但肯定沒人購買!”他不想說謊話,因爲以這個年輕人的聰明,以及跟著他的那羣精英顧問,一看就非常的專業。

至於曼哈頓,就算互聯網泡沫危機前,估計也就45港幣每平方尺(年租60美元每平方尺),遠不及香江。

不過林祖輝知道,奧林匹亞的另外幾座大廈,搞不好四五十年代的都有。

“什麼時候纔是底?”裡切曼連忙問道。

“我覺得是抄底吧!”林祖輝說道。

看著曾經被歐美投資者捧上神壇的裡切曼,想起他當年是如何受歡迎,那些商業銀行紛紛將錢送到他的手上,林祖輝不由得感嘆,世事無常,裡切曼很快就會有一個新的外號——加拿大莽漢。

香江的寫字樓目前是全球最高,超過東京,曼哈頓更不在話下,平均在30港幣~60港幣每平方尺每月的區間。中區的寫字樓,已經達到60港幣每平方尺每月,而且接下來兩年之內,將暴漲至90港幣以上,最高應該是交易廣場的110港幣每平方尺。

可不就是嘛!

明年、後年抄底,應該纔是最好的時機。

這八幢大廈總計是1180萬平方尺的收租面積(包括公園大道245號大廈),林祖輝給的心理價就是140美元每平方尺,總計16.5億美金,合到128.8億港幣。

目前,富利地產在美國擁有30億港幣左右的物業,主要是集中在洛杉磯、三藩市,但現在,顯然中心開始朝著紐約來了。

裡切曼頓時心頭火熱起來,這個條件簡直太優越了!

奧林匹亞一旦破產,所有的資產都不屬於他,他又何必在意曼哈頓寫字樓賣得廉價呢!

更何況,現在曼哈頓寫字樓的價格,就是那麼廉價才能賣得出去!

樑真勳、高毅等集團管理層,是這次隨林祖輝考察出訪;除此之外,還有富利地產的總裁陳明智、及富利地產投資管理的高級職員。

裡切曼看著林祖輝,認真的說道:“林先生,伱是一個值得我佩服的商人。不過我想請教你,你的成功最大因素是什麼?”

裡切曼驚訝起來,心裡感嘆ZTM的是什麼市場啊,回報率那麼高!

兩人聊得非常投機,特別是在金絲雀碼頭項目上,林祖輝明確表示自己可以投資,哪怕是曼哈頓寫字樓項目沒有達成合作。

當然了,兩種投資方法不一樣,倘若裡切曼可以將曼哈頓的八幢大廈廉價出售給自己,他承諾:在金絲雀碼頭項目中,林祖輝可以先替他購買10%的股權,他可以在一定期限裡贖回,僅需支付本金和利息即可。

從今年年初開始,林祖輝便著手對富利地產進行改革,因爲他知道最近兩年他會投資大量的美國商業地產。所以,集團加強了這邊的管理能力,派遣了高級職員,以及招募了不少美國地產人才(華人優先),組建了一個強大的管理班子。

林祖輝對陳明智說道:“寫字樓管理方面,你們要做好工作,優秀的管理方,可以讓空置率更低!對於租客,我們就是他們的服務員,要有隨時爲他們解決麻煩的準備!對於物業,我們要用心維護?!?

洛杉磯的商業地產有些慘,空置率有22%。當然了,這是大環境所知。洛杉磯的那個‘商業中心’項目,還未竣工便遇到歐美寫字樓低谷。再加上當年(1988年)的地皮、建築費等,投資也大了,目前來說不樂觀。

林祖輝點點頭,這種大廈買賣雙方非常考驗契合度,因爲沒有一個標準。

陳明智是香江出身的高管,但已經在美國工作四年了,對這邊已經相當熟悉了。

同時,也是在變相交‘保護費’,畢竟新時代集團和林祖輝個人的明面上,都有投資數額很大的美股,爲了不讓人眼紅,就必須來美國抄底大廈,來平衡之間的回報率高的關係。畢竟,證券的回報率實在太高了,還是得投資一些回報率中等的資產(扣除銀行利息,10%~15%的回報率)。

一行人乘坐電梯,體驗了這幢大廈,整體來說,確實是比較新的大廈。

裡切曼苦笑道:“林先生的意思是,如果奧林匹亞倒閉,纔會導致歐美寫字樓市場真正的恐慌!不過我對於你那句哲理性的座右銘——別人恐慌的時候我瘋狂,別人瘋狂的時候我恐慌,非常佩服。”

以公園大道245號大廈爲例,以後可以賣給海航22億美元,15年升值10倍。當然,這部分收入不包括期間的租金。

回報率不會太高,就算買的時機是抄底,價格也有折算。

估計是沒有!

林祖輝安撫裡切曼說道:“裡切曼先生,我無意在你傷口撒鹽。說起來,對於奧林匹亞的曼哈頓寫字樓,我並不是非??释顿Y。在我們香江,我投資的寫字樓項目,每年可以有30%的回報率,全世界都找不到如此好的土壤?!?

林祖輝笑著說道:“總比什麼都沒有的好!你是項目的領頭羊,可以爲自己開高薪,也可以個人貸款加入投資。不過話又說來,你的公司也許不會那麼糟糕!”

不過,購買曼哈頓的大廈,是一種實力的象徵;

不過呢,若是奧林匹亞破產,其資產肯定是在債權銀行手中了,他未必便宜買得到。要知道前世,奧林匹亞的1200萬平方尺曼哈頓寫字樓在1996年才被債券銀行拿出來出售,花旗銀行、李超人、加拿大銀行聯手爭奪,至於有沒有成功,林祖輝就不知道了。

衆人見林祖輝如此重視,也知道這位老闆要在美國抄底了!

香江太小了,已經容納不下新時代集團了。

至於128.8億港幣(可能不止,138億也可以接受)的資金來源,林祖輝打算用香江的物業做抵押,向匯豐、花旗等商業銀行貸款80億港幣。

也就說,哪怕是這個項目價格升值很多,他也只需向銀行借貸,再支付林祖輝本金和利息。

“大家都絕望了,我就覺得是底了。別人恐慌的時候我瘋狂,別人瘋狂的時候我恐慌,大概就是這樣吧!其實,我本來今年還不想插手歐美商業地產,因爲市場還不足夠恐慌!”

和裡切曼的交易,不會馬上達成,裡面的程序有些複雜。首先,是要裡切曼下定決定;其次,這八幢大廈已經被債券銀行盯上了,要想出售,勢必要協商好;最後,纔是雙方的正式談判。

而假如這筆交易達成,林祖輝相當於就用了15.1億港幣購買下一幢150萬平方的大廈,比李超人在一年前購買的價格,還便宜了不少。

參觀完曼哈頓公園大道245號,林祖輝又對裡切曼說道:“這樣一幢大廈,現在的市價是大廈?”

接著,林祖輝聽取了大家的工作彙報。

“目前是30美元每平方尺每年!”

林祖輝點點頭,坐在了主位上,並示意大家坐下。

“此次來紐約,你們大概也明白了我的想法,那就是爭取低價在奧林匹亞約克公司手裡,購買8幢摩天大廈。雖然就算低價投資,回報率也不會高,但若是長期考慮,應該還是非常值得的。當然,這筆投資未必會成,但是你們要做好準備!”

考察完曼哈頓公園大道245號後,林祖輝又和裡切曼來到餐廳,一起吃午餐。

若按香江的計算,單價一般是租金的100倍,即250美元每平方尺的售價,這幢大廈得需要3.5億。不過呢,這幢大廈的空置率那麼高、每年維護費和稅收那麼高,遠不可能這樣計算。

林祖輝想購買的八幢大廈,並不包括奧林匹亞的世界貿易大廈,也不是奧林匹亞在曼哈頓的全部商業地產。

林祖輝笑著點點頭,說道:“去過幾次,每一次都在感嘆‘歐洲華爾街’就要誕生了!只可惜,英國經濟下滑,政府承諾這個項目的地鐵遲遲不能立項,是最大制約這個項目成功的關鍵。”

但考慮到租金水平、維修成本、稅收,香江的寫字樓賺的一塌糊塗。

樑真勳連忙說道:“好的,我馬上安排!”

總計在美股上投資4.5億美元了,不過通用動力公司的股票,預計明年年底就要放出。投資策略,是因爲林祖輝看過巴菲特的投資經歷。

在收購美麗華酒店和內地投資,各開支30億港幣後,新時代集團賬上還有六十多億港幣。下半年的純利和回籠,是不會低於60億的,總之就算投資了50億在美國寫字樓上(再貸款80億加),新時代集團依舊有穩定的現金流。

所以,無需擔憂現金流不充足。

(本章完)

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