第124章 房產(chǎn)危機(jī)前的崛起機(jī)會(huì)
“老闆，想要快速發(fā)展，其實(shí)很簡單，咱們?nèi)f安集團(tuán)的問題最主要就是在於資金不足，這在一定程度上限制了我們的擴(kuò)張步伐。
我舉個(gè)例子，1975年3月份的時(shí)候，萬安集團(tuán)與多家房地產(chǎn)公司競逐灣仔一塊地皮。
那一次，我們下定決心一定要拍下那塊地皮，因爲(wèi)大家都看到了那塊地皮的價(jià)值。
我們爲(wèi)此，甚至籌資了5000萬港元，其中有三千萬是公司的現(xiàn)金，剩下兩千萬港元是您父親先墊資進(jìn)來的，沒有向銀行貸過一分錢。
結(jié)果，這塊地皮最終成交價(jià)是7600萬港元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過我們籌集到的5000萬港元。
如果當(dāng)時(shí)我們?nèi)f安集團(tuán)狠下心來，先將地皮拍下來，我們?cè)傧蜚y行貸款，完全可以繼續(xù)競爭。
可惜當(dāng)時(shí)我們選擇放棄了。
而拍下這塊地皮的地產(chǎn)商，憑藉著這塊地皮，在上一年因爲(wèi)房價(jià)相比1975年的時(shí)候已經(jīng)漲了許多，爲(wèi)此他們賺了足足上億港元，回報(bào)率超過一倍。
這只是其中的一個(gè)例子，我入職萬安集團(tuán)，見識(shí)過太多太多這種遺憾，這也是我們?nèi)f安集團(tuán)發(fā)展緩慢的原因。
當(dāng)然了，如此謹(jǐn)慎的投資作風(fēng)，也不是沒有好處，我舉個(gè)最接近現(xiàn)在的例子，1974年，受石油危機(jī)的影響，香江房地產(chǎn)業(yè)受到牽連，地價(jià)下跌40%，樓價(jià)下跌了30到40。
那一場，香江有許多大肆擴(kuò)張負(fù)債嚴(yán)重的房地產(chǎn)企業(yè)因爲(wèi)資金鍊的斷裂，相繼倒閉或者被兼併了。
而我們?nèi)f安集團(tuán)由於負(fù)債爲(wèi)零，儘管那段時(shí)間的利潤也大跌，但基本沒有任何破產(chǎn)危機(jī)，甚至沒有什麼損失，只是那兩年所賺的錢少了很多而已，所以我們得以安全度過。
所以，老闆您說想要快速地發(fā)展，最簡單的辦法就是向銀行借貸，擴(kuò)充我們的資金實(shí)力，唯有資金足夠龐大，我們纔有更多的發(fā)展機(jī)會(huì)。
但是擴(kuò)張往往會(huì)帶來一定的風(fēng)險(xiǎn)性，比如現(xiàn)在也處於一場石油危機(jī)中，這一次看似對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)暫時(shí)沒有影響，但是誰也不知道會(huì)不會(huì)再一次發(fā)生房地產(chǎn)危機(jī)。
所以，就看老闆您如何抉擇了。”楊名逸直接將自己的想法說了出來。
林浩然點(diǎn)了點(diǎn)頭，現(xiàn)在的萬安集團(tuán)，的確是就如同楊名逸的說法那樣。
比如，如今集團(tuán)的大部分資金都用在北角那個(gè)項(xiàng)目上，再加上此前又花了將近兩千萬港元買下510萬股的靑洲英坭股票。
如今，整個(gè)集團(tuán)的可用資金，甚至只有可憐的幾百萬港元，對(duì)於一個(gè)集團(tuán)來講，這點(diǎn)資金基本上想幹點(diǎn)什麼大事情，都很難了。
可實(shí)際上，萬安集團(tuán)完全可以利用集團(tuán)的優(yōu)勢(shì)，向銀行貸款，繼續(xù)發(fā)展更多的項(xiàng)目，完全可以在同一個(gè)時(shí)間內(nèi)，同時(shí)發(fā)展兩個(gè)、三個(gè)甚至是更多的地產(chǎn)項(xiàng)目。
而不是當(dāng)一筆大資金投入到一個(gè)項(xiàng)目之後，在這個(gè)項(xiàng)目的回報(bào)沒有到手前，集團(tuán)就沒有任何的投資實(shí)力。
由此可見，雖然穩(wěn)步發(fā)展能夠大大地降低企業(yè)的危機(jī)，可卻也浪費(fèi)了許多發(fā)展的機(jī)會(huì)。
至於房地產(chǎn)危機(jī)，如果不出意外的話，再過三年，也就是1982年，特別是某位夫人在大會(huì)堂門口摔了一跤過後，香江又會(huì)再一次爆發(fā)一次非常嚴(yán)重的地產(chǎn)危機(jī)。
這一次的地產(chǎn)危機(jī)，導(dǎo)致在1982年底香江樓價(jià)比1981年高點(diǎn)下跌了60%，到1983年，市場更是全面崩潰，影響非常巨大。
不過，現(xiàn)在離那時(shí)候還有三年的時(shí)間，這足以讓萬安集團(tuán)快速發(fā)展起來了。
而且，房產(chǎn)危機(jī)對(duì)別人來說，是一個(gè)災(zāi)難，而對(duì)林浩然來講，何嘗不是一次絕好的機(jī)會(huì)。
只要把握得好，他便能利用這次危機(jī)躋身香江最頂級(jí)地產(chǎn)行業(yè)，前提是他要在這三年時(shí)間幫助萬安集團(tuán)積攢足夠多的資金。
而如今，他就要幫助萬安集團(tuán)一步步崛起來，而不是再像以往那樣，緩慢穩(wěn)步發(fā)展，這不是林浩然的風(fēng)格。
“楊總，如今有什麼好的房產(chǎn)投資項(xiàng)目嗎？”林浩然靠在椅子背上，向楊名逸問道。
“據(jù)我所知，再過幾天，香江政府將會(huì)再次拍賣幾塊地皮，如果老闆您有興趣的話，我可以向拍賣會(huì)那邊打個(gè)電話讓他們將拍賣項(xiàng)目的資料傳真一份給我們，到時(shí)候或許老闆您可以物色一番。”楊名逸給出了建議。
楊名逸猜到了林浩然的想法，或許這位新老闆，要走貸款的道路了。
對(duì)於這種決策，他是喜聞樂見的，畢竟如此才能將萬安集團(tuán)快速地發(fā)展起來，如果還按照以往的經(jīng)營理念來發(fā)展，那萬安集團(tuán)只會(huì)離其它房地產(chǎn)商的差距越來越大。
作爲(wèi)萬安集團(tuán)的總經(jīng)理，且在集團(tuán)工作了將近二十年，他對(duì)集團(tuán)是擁有非常深的感情的。
只不過，集團(tuán)如何發(fā)展，是老闆決定，而不是他這位打工人決定。
林浩然點(diǎn)了點(diǎn)頭，說道：“行，那你安排一下。”
十幾分鍾後，林浩然手中拿到了一份地皮拍賣的資料。
這次，香江政府拿出來拍賣的地皮並不多，只有四塊，分別位於九龍?zhí)痢⒖俊⒉駷骋约奥橛偷匾晕鞯奶詈ｍ?xiàng)目。
看完這四塊地皮的介紹，林浩然便直接將麻油地以西的這塊填海項(xiàng)目淘汰掉了。
填海項(xiàng)目的地皮競拍不會(huì)太高，油麻地這個(gè)位置也很不錯(cuò)，利潤必定會(huì)不低。
但是競拍下來之後，需要自己花錢去填海，填完海之後再進(jìn)一步開發(fā)，週期性太長了，如果林浩然現(xiàn)在擁有大批資金，他倒是可以拿下，可他沒有！
所以，林浩然將目光看向了九龍?zhí)痢⒖恳约安駷尺@三個(gè)地方。
柴灣適合發(fā)展工業(yè)大樓，九龍?zhí)吝m合發(fā)展低密度建築，經(jīng)過思考之後，林浩然覺得還是葵涌這塊地更有發(fā)展優(yōu)勢(shì)。
葵涌的優(yōu)勢(shì)很明顯，自從60年代開始將貨運(yùn)碼頭髮展到葵涌那邊之後，那邊的人流量也越來越多，再加上葵涌也是香江有名的工業(yè)開發(fā)區(qū)。
所以，在葵涌就業(yè)的人口也是非常多的，就目前來看，葵涌一帶的樓盤，也非常好賣，剛需人羣非常多。
市中心的房價(jià)，相對(duì)於許多普通市民來講，還是太貴了。
而葵涌，挨著九龍市中心，房價(jià)又沒那麼高，恰好是許多中層階級(jí)的人羣的目標(biāo)。
可以說，如果萬安集團(tuán)拿下葵涌的這塊地皮，商品房建成之後，不愁賣！
雖然地理位置比北角那個(gè)項(xiàng)目差了不少，可相對(duì)而言，地皮單價(jià)也會(huì)低上不少。
葵涌這塊地皮的起拍價(jià)是1000萬港元。
“楊總，如果我們想要競拍葵涌這塊地皮，大概多少錢能拿下？”林浩然問道。
“按照以往的經(jīng)驗(yàn)，成交價(jià)往往會(huì)在起拍價(jià)的基礎(chǔ)上翻倍上下，看競拍的地產(chǎn)商有多少，實(shí)力如何，這些都不定。”楊名逸回答道。
翻倍嗎？也就是兩千萬港元，拿下這塊比北角那塊地還要大兩倍的地皮，的確不錯(cuò)。
雖然房價(jià)註定無法像北角的那麼高，可它的優(yōu)勢(shì)也很明顯，體量能更大，利潤比例其實(shí)是相差無幾的。
“如果我們拿下這塊地皮，利潤會(huì)有多高？”林浩然繼續(xù)問道。
“按這塊地皮的規(guī)模來看，我們?nèi)剿哪昃湍芙ê茫领独麧檿?huì)有多高，這得看我們是等建好再賣，還是拿下地出設(shè)計(jì)圖紙之後就開始賣樓花了，兩者之間的利潤差價(jià)，相差很大。
此外，地皮成本僅僅是地產(chǎn)開發(fā)成本的一部分，大約佔(zhàn)據(jù)40%到60%之間，也就是說，後續(xù)建造成本還需要翻一倍左右，如果地皮的成交價(jià)在兩千萬港元，那麼最終開發(fā)這塊地皮的成本會(huì)去到四到五千萬港元。
賣期房雖然收回成本比較快，可因爲(wèi)價(jià)格需要一定的優(yōu)惠使得它有吸引力，利潤可能會(huì)在三成左右，相當(dāng)於賺個(gè)辛苦錢吧，最終我們投入總計(jì)四五千萬港元的資金，利潤可能會(huì)在一千多萬港元。
而如果是打算建成後再售賣，擁有著許多不確定性，我們不知道兩三年後建成的時(shí)候，香江的房產(chǎn)價(jià)格是否漲了，中途又是否會(huì)發(fā)生房產(chǎn)危機(jī)，如果按照去年到今年的漲幅來算，三年後，我們的利潤起碼能在投入的基層上，翻個(gè)一倍完全不是問題。
所以，因爲(wèi)目前處於石油危機(jī)爆發(fā)期，我也無法判斷未來的形勢(shì)如何，如果想要保守，最好的辦法就是拿到地皮之後，馬上開始出設(shè)計(jì)圖，開始打廣告，賣期房，儘快收回成本，如此一來，我們就沒有虧損的可能性。
如果在一兩年內(nèi)爆發(fā)房產(chǎn)危機(jī)，房價(jià)跌得嚴(yán)重，加上我們的資金是貸款的，到期要還貸，算上貸款利息的成本，那麼我們這個(gè)項(xiàng)目可能不僅僅賺不到錢，甚至還要虧損的可能性。”楊名逸將好幾個(gè)可能性都講了出來，讓林浩然這位老闆更直觀地對(duì)此事有了充分的瞭解。
林浩然點(diǎn)了點(diǎn)頭，他已經(jīng)有了決定。
按照他所瞭解的香江房產(chǎn)危機(jī)史，危機(jī)爆發(fā)高峰期是在1982年下半年到1983年之間，而這次的危機(jī)在1981年下半年就開始出現(xiàn)下跌徵兆，現(xiàn)在是1979年的2月份，也就是說，距離房地產(chǎn)出現(xiàn)下跌徵兆的時(shí)間，只剩下兩年半的時(shí)間。
時(shí)間很短暫，甚至短暫到一個(gè)小區(qū)都還沒開發(fā)完，那邊的地產(chǎn)危機(jī)就爆發(fā)了。
然而，誰說在房地產(chǎn)行業(yè)搞錢一定要將房子建起來呢？
既然房子在接下來兩年時(shí)間會(huì)暴漲，地價(jià)自然也會(huì)暴漲，而且地價(jià)的暴漲倍數(shù)只會(huì)比房價(jià)更多。
那我直接囤地皮，就足夠了，說不定兩年後，賣個(gè)地皮都能翻倍呢。
至於賣樓花賺個(gè)辛苦費(fèi)？
林浩然可沒這個(gè)想法，雖然能快速收回成本，可利潤太低。