7月15號。

沐陽在辦公室看總部基地二期的建設(shè)規(guī)劃方桉。

三千畝地，其中用於改善員工生活的土地面積有一千畝，這一千畝地是君方補償星海集團，低價賣給星海集團的，實際也有H城Z府的意思，想把星海集團留在H城，更想讓星海集團加大投資。

星海集團是納稅大戶，去年實際納稅額約有十幾個小目標（去年，星海集團的企業(yè)所得稅是15%）。

從今年開始，開始執(zhí)行三年免企業(yè)所得稅+三年半免企業(yè)所得稅政策。

企業(yè)稅收除去企業(yè)所得稅，還有其它稅種。

比如最大頭的增值稅，按照星海集團這麼高的利潤率，每一百億元營業(yè)額可能會有七八十億稅前利潤，那麼增值稅就有十個億左右，再減去出口退稅（星海集團出口佔比不多），再算上其它稅種，實際納稅也要繳納七八個小目標。

也就是說，哪怕星海集團目前處於企業(yè)所得稅免稅期，按照今年上半年一百多億的營業(yè)額，實際納稅額可能要達到十億元。

正常來說，一家企業(yè)的實際納稅率約爲年營收額的4%-7%左右（包括出口退稅及各種政策，合理避稅之後）

（實際數(shù)據(jù)查詢對比，比如江浙省百強企業(yè)2010年全年實現(xiàn)營業(yè)收入總額16260億元，實際納稅總額爲684.54億元，4.21%！）

但是，企業(yè)行業(yè)不同，各種稅率都不一樣，所需繳納的稅還有可能有些差異，而且企業(yè)所得稅也不一樣，有的需要繳納，有的不需要，不能一概而論。

這個4.21%，只是一個參數(shù)值而已，估計透稅漏稅的不少，正常納稅肯定不止這麼低。

比如幾年後，喆利集團在2019年營業(yè)額爲3285億元，僅次於阿里的3768億元。

但是，喆利集團當年實際納稅額爲396億元，爲江南省納稅大戶，高於阿里的206億元。

這兩家利潤不錯，有企業(yè)所得稅繳納，但有些企業(yè)利潤不好，企業(yè)所得稅少得可憐，如果虧本的話，甚至沒有。

星海集團的總部基地二期建設(shè)，有七百畝地用於建造員工住宅，一百畝用於建造幼兒院和小學，這八百畝地是住宅用地，而另外2200畝地是工業(yè)用地，還要劃出兩百畝地用來建造員工的休閒場所。

這兩百畝地用來建造員工休閒娛樂場所就有些擦邊球的意思。

工業(yè)用地可以蓋員工宿舍，但有一定的佔比，而且不能蓋住宅樓進行銷售。

星海集團購買的工業(yè)用地價格不到三十萬元一畝。

住宅用地價格爲市場價格的一半，均價爲每畝350萬元。

星海集團所處位置比較偏，相同位置的小高層住宅樓毛坯房售價在每平方1.6萬元左右，樓面價每平方約爲4500元-6000元，按照2.5的容積率，每畝土地費用750萬元到1000萬元。

如果是市區(qū)那種小高層住宅樓，目前每平方售價已經(jīng)達到2.5萬元，按照當年土地拍賣，每畝土地費用約爲1500萬元。

如今，星海集團能夠半價購買住宅用地，每畝400萬元，800畝即32億元，按照每套一百平方計算，可建一萬三千多套住宅。

按照Z府的要求，這個住宅用地蓋的樓房只能低價賣給員工，不能外售。

每畝400萬元，按照2.5的小高層容積率，樓面價約爲2670元/平方米，包括精裝修，綜合成本能低到每平方7000元（地下車庫建設(shè)和綠化成本都要均攤到每套房裡）。

按照沐陽的規(guī)劃，算上利息，賣給員工的價格大概是每平方7500元左右（不同樓層會有差異），相當於市場價的43%左右。

公司一半產(chǎn)權(quán)，員工一半產(chǎn)權(quán)，員工具有使用權(quán)。

如果員工想投資房地產(chǎn)，那隻能購買市區(qū)的房子。

星海集團這個房子政策出來，肯定有員工考慮到產(chǎn)權(quán)問題，寧願花更多的錢買市區(qū)的房子。

這個政策有點像幾年後，各城市爲了吸引人才搞出來的人才房，比如溫城的本科生七折買房、D類和E類人才六折買房。

但最終還是沒有多少人去買。

問題在哪？

第一還是限售和產(chǎn)權(quán)問題！

這些人才房雖然可以流入市場，但如果要出售，要十年後纔可以解除限售！

而且，要先補償回Z府才能出售。

比如當時覈定價爲一百萬元，七折買，那就得先補償30萬元給Z府才行，才能拿到全部產(chǎn)權(quán)。

當然，如果漲價了，的確是能賺到了。

光“能流入市場”這個權(quán)限，相比星海集團的人才房政策的確是強不少。

星海集團的政策是如何的呢？

比如員工花了50萬元買了房子，會按照銀行基準利息4.9%補償進行回購。

如果住了十年，這個銀行利息就是24.5萬元。

也就是說，星海集團需要花50萬+24.5萬+裝修折扣進行回購，員工不虧。

實際上，也相當於“漲價”了24.5萬元，員工從星海集團賺到24.5萬元利息。

如果員工貸款買，那多出的銀行貸款利息，星海集團不會支付這一部分銀行利息，會比這24.5萬元多出一點，再加上星海集團補償?shù)?4.5萬元，可能只虧個一兩萬元利息。

越早買越便宜，如果第二年買，那就是50萬元+2.45萬元，這個房價並不是固定不變的。

但是，星海集團是百分百回購。

而溫城的人才房，還得有人購買才行，如果沒有人購買，那就相當於被死套了。

因爲，這些人才房所處的位置和樓層，大多是各房開賣不掉的尾盤！

房開賣不掉房子，銀行收不回貸款。

就特麼的把風險轉(zhuǎn)移到人才上來了！

這種樓盤，十年後，還不一定能賣得掉！

如果是火盤，房開怎麼願意賣給Z府當人才房呢，想拿Z府的錢可不容易。

第二個問題，說是本科生七折買房，還有很多的“條件”！

比如必須是市裡的“緊缺專業(yè)人才”、全日制本科、要已與用人單位簽訂3年以上全職工作合同、在本地未有住房、年收入超過十萬元等申購條件。

限制合同，特別是要求三年以上合同，對人才來說非常不利。

那就意味著不能跳槽，就算合同到期，也只能到本城另外一家企業(yè)或者單位工作。

企業(yè)利用員工簽了人才房合同，就不願意給這個員工漲工資，因爲必須在企業(yè)裡幹滿三年，而且能去的地方太少了。

第三個問題，人才房的核定價問題。

覈定價會比房開定價偏低一點，但比實際價格偏高一點。

比如房開定價一百萬元，覈定價可能就是98萬元。

但真實購買，會有各種優(yōu)惠，比如參加房開的驗資、凍資、開盤等活動，按時簽約、一次性付款等優(yōu)惠，實際價格只有95萬元左右，如果是尾盤，甚至低到91萬元。

所以說，七折還要打個折扣，大概是7.5折差不多。

其它城市搞的人才房政策，不是表面上那麼簡單，真正讀完紅頭文件，那些申購條件，會有不少人罵孃的。

說到底，這Z府的便宜哪有這麼好賺的。

相比之下，星海集團的人才房，雖然有限制，但至少比某些部門制定的政策“靠譜”多了。

購價不到五折、百分百能賣、精裝修交付、出售無時間限制，真正能惠及到員工。

沐陽打算把這個購房優(yōu)惠政策和申購條件儘快公佈，不能等到建造好之後才公佈。

肯定會有一些員工看到這些申購條件、共有產(chǎn)權(quán)、回購價格後會有猶豫的，不是所有人都願意購買公司的房子，除了價格，還有位置。

如果白等兩三年公司纔出政策，這些不打算買公司房子的員工就會罵娘了，錯過在市區(qū)買房的最佳時機。

幾天後，這個人才房政策就在公司裡公佈了。

董事長沐陽簽字，文件不假。

等員工知道消息後，立刻在公司裡引起轟動，全體員工熱烈議論。

“哇，是所有人都有資格購買，包括工人，但由於建造快慢問題，優(yōu)先公司的特殊人才和老員工。”

“價格已經(jīng)出來了，精裝修交付，每平方7500元左右，實際會有點誤差，這個價格真特麼的便宜呀！市區(qū)裡都賣兩三萬了，那些房開肯定要罵我們公司了，本來我們賺了錢，還指望我們?nèi)ハM，這一下子，呵呵，想從我們身上賺到甜頭，不可能了。”

“每平方7500元，真的是廉價，只是這個共有產(chǎn)權(quán)還看不懂。”

“最小面積89平方，是小三居；最大面積150平方左右，大四居，公攤面積不大於21%，小高層，容積率2.5，很不錯了，那些房開，同樣是小高層，但容積率達到3.0！”

“人車分流，鋁合金幕牆，車庫價格爲2萬元左右，配套幼兒園和小學，非常不錯。”

“限售，限價，還能理解，畢竟公司買地成本高，成本價賣給員工，董事長真棒，這下子我們普通員工也能買得起房子了。”

“89平方，66.75萬元，首付三成就是20萬元，我們普通人還有點希望，市裡那個房價，直接絕望了。”

“那什麼時候動工呀？沒有說明。”

“沒說具體時間，只是說已經(jīng)啓動方桉，今年應(yīng)該要動工。”