第110章 圈地搭橋佈局

方柏回到商場(chǎng)，給葉帆回個(gè)電話(huà)。

葉帆問(wèn)方柏在不在商場(chǎng)這邊，想見(jiàn)面聊一聊。

“啥事哦，搞得神神秘秘的。”

方柏等了十來(lái)分鐘，葉行長(zhǎng)到來(lái)，約他到辦公室。

此時(shí)，辦公室裡就他們兩人，外加方石，沒(méi)有外人。

“方總，方老闆，是這樣的，這兩天看你們一直忙，沒(méi)空談貸款的事。

這兩天，我向溫城總行把星海公司情況述說(shuō)並申請(qǐng)後，星海公司的信用貸款額度可以提升到兩千萬(wàn)元。

如果星海商場(chǎng)擴(kuò)建投入使用，運(yùn)營(yíng)良好的話(huà)，還可以繼續(xù)提升貸款額度。”葉帆笑呵呵說(shuō)道，同時(shí)觀(guān)察能做主意的方柏。

星海公司在他們支行存款就有一千多萬(wàn)現(xiàn)金，目前還沒(méi)動(dòng)，估計(jì)也快用於投資星海廣場(chǎng)了。

經(jīng)過(guò)抽獎(jiǎng)活動(dòng)後，星海廣場(chǎng)全城皆知，星海公司買(mǎi)下的地皮升值了，如果星海廣場(chǎng)建成之後，不用怎麼宣傳，溫城人都知道這個(gè)綜合性商場(chǎng)，前途一片光明。

另外，星海商場(chǎng)的生意越來(lái)越好，月?tīng)I(yíng)收估計(jì)達(dá)到兩百萬(wàn)元，利潤(rùn)應(yīng)該不低於五十萬(wàn)元，一年還幾百萬(wàn)利息不成問(wèn)題。

另外，星海公司主動(dòng)納稅，有誠(chéng)信，與縣裡關(guān)係好，背景關(guān)係良好。

所以，經(jīng)過(guò)調(diào)查、考察和分析，總行同意把星海公司的信用貸款提升到兩千萬(wàn)元，貸款利息也是可以有優(yōu)惠。

方柏觸碰了一下葉行長(zhǎng)，毫不客氣對(duì)他使用探測(cè)，很快搞明白公司能夠提升額度的原因。

他當(dāng)然需要貸款，有錢(qián)可以多圈地。

沉默了下，皺緊眉頭：“我們目前不缺現(xiàn)金哦，而且你們貸款利息太高了。”

葉帆勸說(shuō)道：“是這樣的，年後各行都調(diào)整了基準(zhǔn)利率，目前兩年定期存款比之前低了一些，你這邊信用貸款額度比較高，貸款低於五百萬(wàn)的話(huà)，兩年期的年利息只要14.15%，但如果貸款額度爲(wèi)兩千萬(wàn)的話(huà)，畢竟風(fēng)險(xiǎn)就大一些，只能給到優(yōu)惠14.3%。”

方柏通過(guò)葉帆的信息，知道銀行又調(diào)整了基準(zhǔn)利率。

他在年初的時(shí)候貸款了200萬(wàn)元，兩年期的年利息高達(dá)15.8%。

這纔過(guò)去一個(gè)月時(shí)間，就降了兩個(gè)點(diǎn)，波動(dòng)真大，如果是後世，絕對(duì)不會(huì)調(diào)整幅度這麼大的。

未來(lái)兩三年，銀行基準(zhǔn)利息波動(dòng)都非常大。

如果是14.3%的貸款利息，在這個(gè)年代，方柏是可以接受的。

“可以，我先跟我父母商量一下，大概需要多少資金，明天給伱答覆。”方柏思索了下回道。

星海公司需要銀行貸款，只是電話(huà)裡說(shuō)不太方便。

葉帆笑呵呵道：“好的，那我不多打擾了，有事給我電話(huà)，我親自帶人上門(mén)辦理。”

以前人家是上門(mén)求貸款，現(xiàn)在他得上門(mén)，這沒(méi)法，誰(shuí)叫人家是超級(jí)大客戶(hù)，整個(gè)溫城唯獨(dú)這一家。

待葉行長(zhǎng)走之後，方石纔跟兒子開(kāi)口：“兒子，我們還需要貸款嗎？”

方柏早有計(jì)劃，說(shuō)道：“當(dāng)然需要，家裡支配的投資資金大概一千五百萬(wàn)元。

我打算把第一期佔(zhàn)地五千平方商場(chǎng)給建造起來(lái)，建造一層地下室加蓋五層，總建造面積約2.8萬(wàn)平方米，主體建造連裝修和貨架等總費(fèi)用大概需要兩千二百萬(wàn)元，要給足二千五百萬(wàn)元預(yù)算，我們家裡的資金只夠前期投入。

後期持續(xù)裝修就差錢(qián)了，不能等缺錢(qián)了再貸款，萬(wàn)一情況有變，貸款批不下來(lái)怎麼辦，貸款變卦的事可不少，我寧願(yuàn)多付點(diǎn)利息。

現(xiàn)在年初好貸款，各銀行都是有貸款任務(wù)的，到了年底貸款就難了。

我們商場(chǎng)賺的錢(qián)，要留著備用，不用全砸進(jìn)尚未賺錢(qián)的投資裡面，很多老闆倒閉就是因爲(wèi)資金流轉(zhuǎn)問(wèn)題，我們要吸取人家的教訓(xùn)，不能走人家的老路。

第一期建造好之後，估計(jì)得一年時(shí)間了。

如果我們自己搞品牌店，估計(jì)還需要三五千萬(wàn)元。

不過(guò)，我覺(jué)得我們玩不來(lái)那麼多品牌店，需要吸引一部分商家入駐，不需要那麼多資金。

但我們要搞綜合超市的話(huà)，少說(shuō)要五百萬(wàn)元，不過(guò)那是一年後的事了。”

第一期佔(zhàn)地五千平方只搞一層地下室，主要用作超市。

剩餘三萬(wàn)多平方佔(zhàn)地面積，等有錢(qián)後再建造，到時(shí)候再搞地下兩層停車(chē)庫(kù)。

第一期建設(shè)時(shí)，打地基時(shí)就要考慮到未來(lái)剩餘佔(zhàn)地面積三萬(wàn)五千平建造的地基了，要連接起來(lái)比較麻煩，最好的辦法當(dāng)然是一次性建造好。

但是，想把佔(zhàn)地面積四萬(wàn)平方的星海廣場(chǎng)一次性建設(shè)好，方柏沒(méi)有那麼多資金，總投資沒(méi)有兩個(gè)億玩不了。

就算銀行敢貸款兩億給方柏，方柏也不敢拿這個(gè)錢(qián)用來(lái)投資星海廣場(chǎng)，一下子把攤子鋪得太大玩不了，光一年利息就得兩三千萬(wàn)元。

現(xiàn)在方柏只想賺這個(gè)年代最好賺的錢(qián)，比如開(kāi)超市、家用電器商城，哪樣好賺錢(qián)就先做哪樣。

方石聽(tīng)完兒子的話(huà)，大概理解了，問(wèn)道：“那我們大概要貸款多少？什麼時(shí)候貸款？”

“最近把兩千萬(wàn)元貸款下來(lái)吧，加上我們可支配的一千五百萬(wàn)元，除安排商場(chǎng)兩三千萬(wàn)元投資外，僅剩餘幾百萬(wàn)元。

我還想著多貸款兩千萬(wàn)元用來(lái)購(gòu)置地皮，把附近空置的地皮全買(mǎi)下來(lái)囤積，過(guò)幾年就蓋住宅樓賣(mài)，或者賣(mài)地皮。”方柏早就有這個(gè)想法了，可當(dāng)時(shí)還沒(méi)跟縣裡打通關(guān)係。

目前擁有的佔(zhàn)地面積四萬(wàn)平方米商業(yè)用地得按照雙方協(xié)議來(lái)建造商場(chǎng)，有時(shí)間限制，自己不投資建設(shè)，到時(shí)候得退回地皮，只拿到原來(lái)兩百萬(wàn)元地款。 如果他想囤積住宅地皮的話(huà)，地價(jià)就要高不少，情況不一樣。

當(dāng)然，這得看縣裡賣(mài)不賣(mài)了，每年都有規(guī)劃用地。

雖然之前有協(xié)議說(shuō)明，星海公司優(yōu)先購(gòu)置星海廣場(chǎng)附近的地皮，但得縣裡賣(mài)才行。

等有空了，方柏再去問(wèn)一問(wèn)縣領(lǐng)導(dǎo)是啥情況。

商場(chǎng)附近住宅樓多了，對(duì)星海廣場(chǎng)來(lái)說(shuō)，這附近的居民就是自己的長(zhǎng)期顧客。

方柏還有一個(gè)想法，只要自己在周邊圈夠足夠多的地皮，比如原價(jià)值十個(gè)億。

但只要甌北碼頭橋一通，立刻漲到十五億以上，星海廣場(chǎng)也更加值錢(qián)，翻一倍都不止。

如果ＺＦ不願(yuàn)意架橋，那他就投資捐橋，不需要搞那麼長(zhǎng)，投資幾千萬(wàn)元就足夠了，限高行走，最好只能通小車(chē)和行人，不能通大車(chē)。

這些地皮漲的錢(qián)，捐橋的錢(qián)就不算什麼了。

但如果囤積地皮太少，不會(huì)有老闆願(yuàn)意捐橋的，吃虧的事誰(shuí)會(huì)幹。

方柏的打算很精明，上輩子沒(méi)有投資商這麼幹，主要還是沒(méi)算到這一步。

當(dāng)然，如果溫城ＺＦ願(yuàn)意在甌北碼頭搭橋，那再好不過(guò)了，但方柏覺(jué)得有點(diǎn)困難，東甌大橋還是按照歷史軌跡搭建，因爲(wèi)那邊可以連接湖中島嶼，省了一座橋。

現(xiàn)在，方柏就是佈局了一張大網(wǎng)，他拿出一張空白紙畫(huà)出來(lái)，直接跟父親說(shuō)，把附近哪個(gè)地坡買(mǎi)下來(lái)，先囤積地皮，不要對(duì)外界暴露最終目的。

任誰(shuí)也不會(huì)想到，ＺＦ不搭橋，私人自己捐橋的想法，估計(jì)當(dāng)?shù)兀冢祁I(lǐng)導(dǎo)睡覺(jué)都要笑醒。

這麼瘋狂的想法，誰(shuí)能想得到啊，畢竟建橋的費(fèi)用不是幾百萬(wàn)元，就這六七百米的跨江橋，再省錢(qián)也得砸進(jìn)去幾千萬(wàn)元。

方柏要複習(xí)，要上大學(xué)，這些事情主要還是交給父親負(fù)責(zé)，一年多時(shí)間足夠他熟悉了。

過(guò)去半年時(shí)間，方柏不斷地給父母灌輸經(jīng)商理念，再加上手把手指導(dǎo)實(shí)踐操作，方柏父母已經(jīng)學(xué)會(huì)運(yùn)營(yíng)商場(chǎng)。

還有近大半年時(shí)間，方柏覺(jué)得到時(shí)候父親已經(jīng)可以獨(dú)立處理一些商業(yè)上的事，太難搞的，方柏再協(xié)助。

方柏上了大學(xué)後，他就沒(méi)空管理溫城的事業(yè)，他的重心轉(zhuǎn)移到申城，主要還是科技類(lèi)企業(yè)。

方石聽(tīng)完兒子的規(guī)劃，有些驚訝說(shuō)道：“兒子，你這個(gè)想法有些瘋狂哦，但感覺(jué)好像有道理哦，碼頭那邊的市中心地皮好貴，就隔了一條江，價(jià)格差了好多倍。”

“我猜啊，現(xiàn)在大家缺房子住，去年剛竣工的市區(qū)溫迪錦園均價(jià)一千五百塊，賣(mài)得挺不錯(cuò)的，各房地產(chǎn)公司看到有錢(qián)賺就會(huì)擠進(jìn)去，現(xiàn)在已經(jīng)有大量建造住宅樓房的苗頭了，地皮自然水漲船高。

再過(guò)兩三年，漲得還會(huì)更高。”方柏沒(méi)跟父親說(shuō)炒房的事，這幾年讓父親儘量囤積地皮，到了1995年後再建造就行。

不說(shuō)其他的，如果星海廣場(chǎng)建造好火起來(lái)了，周邊地價(jià)也會(huì)迅速漲起來(lái)。

等過(guò)一年後，肯定會(huì)有投資商意識(shí)到這一點(diǎn)，然後去囤積地皮。

所以，要囤積地皮，最好是在今年。

而且，往後幾年不管周邊地皮啥價(jià)，只要不離譜，儘量買(mǎi)下來(lái)。

2000年前在溫城圈地可比在北上廣圈地更劃算，運(yùn)營(yíng)週期短，在2003年前全拋掉換一線(xiàn)城市。

方石問(wèn)：“那得圈多少地皮才彌補(bǔ)搭橋的差價(jià)啊？搭建橋樑不便宜吧？”

方柏略思考一下：“橋樑不需要太長(zhǎng)，一公里左右就行了，計(jì)劃1998年搭建，一兩年通車(chē)，造價(jià)估計(jì)五千萬(wàn)元到一個(gè)億，可命名爲(wèi)星海大橋；

我們就只算住宅用地漲的差價(jià)，保底漲到市區(qū)價(jià)格的80%，那需要價(jià)值2個(gè)億的地皮，如果蓋房子賣(mài)的話(huà)，幾千萬(wàn)的地皮就足夠了，從房?jī)r(jià)上賺差價(jià)。

現(xiàn)在地皮便宜，只需要囤積兩百畝就足夠了。”

方柏已經(jīng)說(shuō)得太保守了，按照2003年溫城炒起來(lái)的房?jī)r(jià)，市區(qū)每畝住宅用地成本至少要三百萬(wàn)，多則五百萬(wàn)元。

如果是在2000年，房子還沒(méi)炒起來(lái)，市區(qū)每畝住宅用地成本估計(jì)是一百五十萬(wàn)左右，甌北碼頭附近的地價(jià)只有市區(qū)的三分之一。

如果通橋，甌北碼頭的地價(jià)和房?jī)r(jià)要漲到市中心80%-90%，但如果靠近星海廣場(chǎng)，地價(jià)肯定要超過(guò)市區(qū)。

在後世，萬(wàn)大廣場(chǎng)周邊的房?jī)r(jià)都要比其他地段高20%以上，甚至高達(dá)50%。

如今地價(jià)便宜，方柏商場(chǎng)那塊地是每畝3.3萬(wàn)元，帶有強(qiáng)制性限時(shí)規(guī)劃，纔有優(yōu)惠價(jià)。

如果是住宅用地，目前再貴也不超過(guò)每畝七萬(wàn)元。

若是自己公司蓋房子，囤積一百多畝住宅用地到搭橋後再開(kāi)發(fā)，就足夠彌補(bǔ)搭橋的成本了。

當(dāng)然，目前地皮囤積得越多，未來(lái)賺得越多。

就算沒(méi)橋，兩年後地皮就迅速漲起來(lái)了，至少漲五倍，方柏也是大賺，也花不了他多少時(shí)間，就畫(huà)個(gè)圈而已，剩餘的交給父親負(fù)責(zé)。

商場(chǎng)投資建設(shè)之前，他打算找陸大海聊一聊，把他的工程隊(duì)給收購(gòu)了。

把工程的錢(qián)給別人賺，方柏還不如自己投資一家工程隊(duì)，哪怕他不想搞房地產(chǎn)建設(shè)，一樣有大量工程要做。

如果對(duì)方不願(yuàn)意，方柏再找另外的工程隊(duì)投資，總會(huì)有願(yuàn)意的。

(本章完)