第152章 【長遠投資項目】

深水灣高爾夫球場，林祖輝正在陪鄭裕桐打球。

他現(xiàn)在已經(jīng)是馬會和皇家高爾夫球會的會員，但其實平常玩的不是很多，畢竟他的精力一般放在事業(yè)上和女人上。

但是呢，這兩項運動又是香江上流社會人士談生意最多的場合，所以他又逃避不了這個圈子。

“彤叔，我想?yún)⑴c大嶼山愉景灣第三期的合作！”林祖輝瀟灑的揮桿，卻是不會去看球的軌跡.

這是他的性格使然，只要出手了，就不會後悔。

鄭裕桐聞言，停下手中的動作，問道：“你看好哪個項目？”

愉景灣位於大嶼山，也是未來機場附近的地塊。

1977年，香港興業(yè)把愉景灣作爲抵押，向蘇聯(lián)國營銀行莫斯科納羅尼銀行借貸，但無力償還債項，愉景灣的土地隨時被莫斯科納羅尼銀行沒收。

實業(yè)家查濟民聽說這一消息，爲免香港土地落入俄羅斯手中，斥資數(shù)千萬港元購買大嶼山愉景灣的大片荒地，收購及掌管香港興業(yè)。

有別於香港其他大型的發(fā)展項目，愉景灣內(nèi)的所有開發(fā)工程基本都屬私人建設，當年那裡一片荒蕪，既沒有道路，亦無水電，只可由海路前往，卻沒有碼頭。所有區(qū)內(nèi)的基建必須由頭開始，這些開發(fā)工程需要龐大資金的投入，而且風險很高，工程技術上的挑戰(zhàn)亦絕對不少。

簡單的認識後，大家就熟悉起來，談的都是商業(yè)上的事情，特別是地產(chǎn)上的事情；查家的商業(yè)版圖很大，全球都有他們的紡織產(chǎn)業(yè)，業(yè)務遍及華夏、東南亞、非洲、歐洲及美洲等地。八十年代開始，查家也將產(chǎn)業(yè)延伸到地產(chǎn)行業(yè)。

這頓飯吃得很愉快，查濟民很快同意新時代地產(chǎn)參與進來，佔股15%，而新世界地產(chǎn)佔股25%。當然，談的合作僅限御景灣第三期而已，後面還有很多期呢！

林祖輝再次感受到，有人脈關係就是好，不然很多項目有錢也做不上。

會議結束後，林祖輝喊來了樑真勳：“你安排人考察一下國泰置業(yè)，然後假設我們收購它，你先將一個初步方案拿給我！”

這是很正常的投資，算不上得罪鄭家，畢竟他們也能入股香江興業(yè)。

不過他也不會忘記，他手下有一批人才，還有樑伯韜這個商場證券和資本運作的高手幫助，未必不能取得成功。

這個項目在1984年9月，以信合、光大、南洋財團、日本財團合組的公司，以‘冷手執(zhí)個熱煎堆’一舉中標，價格大大低於19億，僅爲3.8億。恆隆和新世界因爲和地鐵公司搞得不友好（損失4億撻訂），便沒有參加這個標，但恆隆又拿下剩下七個地鐵站上的發(fā)展權。

陳斌心裡一凜，他可是知道老闆上手很快，對於樓盤上的建築、材料、施工那是學的很快，而且老闆對於香江的建築法規(guī)非常熟悉，對於材料的價格、質量也是很精通；所以，沒有那個手下可以在他手裡矇混過關。

新時代地產(chǎn)的崛起，壓根來說和陳松青的手段差不多，比不上韋理重整富豪酒店和百利保有專業(yè)水平。

“我看伱更忙！不得了，香江十大財團的候補財閥，居然是個年齡二十多歲的後生仔！”查濟民誇獎道。

但鄭裕桐不知道的是，林祖輝是在算計一件事，那就是搶在新世界入股香江興業(yè)之前，搶在新機場方案放出風聲之前，預計在1988年參股香江興業(yè)，爭取拿下10%~15%的股份（現(xiàn)金或股份交換）。

陳斌連忙說道：“這個月補充了8名高級職員，還在繼續(xù)招募中，預計六月份便可以滿足公司的下一階段的人才需求。”

國泰置業(yè)林祖輝簡單的調查過，資產(chǎn)值很高，債務率也高；說實話他沒有信心像羅旭瑞那樣，化腐朽爲神奇。

新時代地產(chǎn)去年投資的7000萬資金，以五倍槓桿的買入了大批工業(yè)樓宇，目前工業(yè)樓宇屬於瘋狂上漲中，因爲1982年至1984年香江建成的工業(yè)樓宇基本上沒有。

“都是媒體在搞捧殺，你老別取笑我了！”林祖輝謙虛道。

林祖輝確實很在意建築上面的方方面面，經(jīng)常有空就會去建築工地，並且直接爬到上面，和工人們直接交流。

相比大型地產(chǎn)商，新時代地產(chǎn)無疑在人才上有些短缺，畢竟發(fā)展太快來不及自己培養(yǎng)；好在這個時代只要你有錢、公司有前景，就不怕沒有高級職員來投。

這就是新時代地產(chǎn)加強儲備土地的代價，如果僅憑旗下開發(fā)的樓盤盈利，將會有五成左右的利潤被吞噬。

查濟民點點頭，指著查懋生說道：“你們以後可以多接觸接觸！”

這就是經(jīng)商的一個策略！

面對鄭裕桐的提問，林祖輝老實的回答道：“恩，御景灣在大嶼山，而將來新機場說不定就建在哪來，我想賭一把，加入你們一起開發(fā)！”

甚至，在恆隆退出後，新世界還想掙扎一下；可惜和鄭裕桐關係很好的恆生銀行，也拒絕爲這個項目貸款，因爲風險實在太大，當時的補地費就高達19億。

林祖輝聽取高層們的彙報，在多數(shù)的會議上，他都是點名某個高管讓他背書負責的某個項目。

所以，這樣的不顧後果增加土地儲備，也被一些地產(chǎn)界人士批評，好比蛇吞象，風險極大。

“恩，我知道了！”

他的想法是：先和查濟民家族合作愉快，再趁著新機場未公佈之前，讓新時代持有香江興業(yè)的部分股權（可用現(xiàn)金亦或者發(fā)新股交換），分享御景灣未來的發(fā)展紅利。

這倒是實話，林祖輝和金庸關係只能說尚可，遠不及前世他和于品海的關係；畢竟離金老爺子退休還有三年，總不能讓林祖輝這個大忙人每週都陪金大俠一次吧！

林祖輝點點頭，說道：“不要聲張，我還沒有做出決定！就算收購，也是年底的事情了”

對於香江的富豪們來說，一起合作再正常不過，除了人情關係外，有一個根本的原因：那就是大家喜歡分散投資，比如做一個項目可能會虧損，但如果拿著這一個項目的錢去做五個項目（合資），五個項目就算虧損一個，那也不會影響整體的投資。

酒店的包廂裡，查濟民攜兒子查懋生參加了這次會宴，鄭裕桐父子也參與作陪，大家一見面就非常熱情。

林祖輝自然是通過鄭裕桐，也參與進來！

這種合作很正常不過，比如李超人要是看中新世界發(fā)展的某個項目，就會約在一起打高爾夫；然後說道，我對這個項目很感興趣，而鄭裕桐自然不會拒絕，然後拉上好友一起做。

陳斌已經(jīng)決定加強管理髮展物業(yè)部門，雖然新時代地產(chǎn)一直以來都是管理很嚴格和完善，但老闆畢竟要求很高。

他在想，新時代地產(chǎn)要參與進來，大家也是皆大歡喜，其可以分擔部分風險；當然了，新時代地產(chǎn)加入進來，也僅是個三股東而已。

而對於查家來說，開發(fā)愉景灣投入太大，有人進來參與也是好事；而且一旦是換股，只要新時代是優(yōu)質地產(chǎn)股，也是皆大歡喜。

其次是變賣資產(chǎn)，再加上增發(fā)新股，重新購買新資產(chǎn)等套路，最終讓公司取得資產(chǎn)值的增加。

因爲新機場方案要再過三年纔會公佈，所以林祖輝覺得這是一個巨大的機會！

查懋生同樣迴應道：“不敢不敢，有了這次的合作，我們就朋友嘛！”

一場高爾夫，就基本談攏了一個合作！

待這個合作結束，今年年底林祖輝也牽線一個合作，那就是聯(lián)合新世界，拿下‘雙子大廈’；當然了，新世界的權益也不會很高。

其實這些人還不知道一件事事情，那就是新時代地產(chǎn)今年炒工業(yè)樓宇，預計年底將獲利1.5億至2億。

樑真勳離開後，林祖輝思考起來，利用收購企業(yè)來擴大新時代地產(chǎn)系，這是他的其中一個策略；

他前世看過一篇文章：正是說羅旭瑞先是拿下世紀城市，然後資產(chǎn)重整後，接著以世紀城市拿下富豪酒店和百利保（他本身有近30%股份，僅次於韋理）；有了三家上市公司後，羅旭瑞接著在1987年又拿下國泰置業(yè)，三個月時間讓國泰置業(yè)資產(chǎn)翻了六倍。後來他又收購了一家富利國際地產(chǎn)，這家公司原本是經(jīng)營美國地產(chǎn)業(yè)投資。

說起這個‘雙子大廈’，和鄭裕桐關係匪淺，當年恆隆牽頭的財團，丟失了這個項目，還損失了四億的撻訂費，新世界地產(chǎn)正是這個財團的二股東。

新時代地產(chǎn)的會議室裡。

“聽說你經(jīng)常陪小查吃大閘蟹、看戲？”查濟民笑著說道。

“好的，老闆！”

不過也有人指出，新時代地產(chǎn)今年的非經(jīng)常盈利已經(jīng)高達1.35億（外匯獲利），這樣一來別人自然可以這操作。

有人計算過，新時代地產(chǎn)一年需要支付銀行1.65億的利息（15億貸款，32億資產(chǎn)值），其利息頓時讓中型地產(chǎn)商都感到如泰山壓頂，踹不過氣。

當然了，他不認識查濟民家族的人，但是鄭裕桐和查濟民關係很好，御景灣第三期雙方已經(jīng)在談合作中（PS：前世一共15期，可提供兩萬多人居住的低密度社區(qū)，一半不是華夏籍人；區(qū)內(nèi)有幾家五星級酒店、商場等完善的設施，又靠近迪士尼工業(yè)，堪稱城中之城。整個工程更是被列爲地產(chǎn)史的經(jīng)典操作，被內(nèi)地地產(chǎn)商拿來作爲典範的存在）。

這家公司發(fā)展實在太快了，雖然和十大地產(chǎn)商還有很大的差距，但其注重土地儲備的手筆，可是大的很。

而今年年初香江的工業(yè)廠房供不應求，便已經(jīng)浮出水面，五個月時間已經(jīng)上漲了兩成。

有鄭裕桐牽線搭橋，林祖輝搭上查家也是順其自然的事情。

查家是以紡織業(yè)起家的財團，80年代開始，香江勞務成本上漲，紡織業(yè)蕭條，查家便與新世界等地產(chǎn)商合作發(fā)展廠房舊址物業(yè)，所以雙方關係較好。

林祖輝當然也想拿下國泰置業(yè)和富利國際，特別是富利國際，以後可以作爲他旗下公司投資美國地產(chǎn)業(yè)的旗艦，而國泰置業(yè)也可以爲新時代地產(chǎn)系增加實力。

“陳董事，你們發(fā)展物業(yè)部門的高級職員招募的怎麼樣了？”

五月底，新時代地產(chǎn)在一場官地拍賣會上，花費近兩億拿地，就連十大地產(chǎn)商都不敢試其鋒芒，一時間震驚香江地產(chǎn)界。

每一個樓盤他都會有親自監(jiān)督，以免造成不可挽回的損失。人家都說老闆是精力有限的，但林祖輝的大腦和精力確實遠勝常人，做事情也能抓到精髓。

樑真勳心裡大嘆，老闆還真是不停歇的擴張公司，纔拿下華人置業(yè)和中娛兩個月，又在考慮收購了！

“好的，我去安排！”

而這次國泰置業(yè)，其實林祖輝已經(jīng)決定拿下，畢竟也就花個1億出頭一點，正好試試自己的團隊水平。

再加上，林祖輝也學習過韋理重整富豪酒店、百利保的案例，從中學到了很多！

一般來說，資產(chǎn)重整一定要有銀行的支持，爲公司贏得時間；當初，韋理聯(lián)合羅旭瑞從羅鷹石手下奪下富豪酒店和百利保時，這兩家公司虧損嚴重，韋理利用和匯豐的關係，取得了一筆7.6億的鉅額貸款！

查濟民和查良鏞（金大俠）都是出自浙江海寧袁花鎮(zhèn)龍山查氏家族。查濟民比金庸年長10歲，論輩分，查濟民是金庸的祖父，不過兩人常以“查老”“小查”互稱。兩人最近在合作起草方案，也許聽金大俠提過林祖輝。

“也不是經(jīng)常，他比較忙！”林祖輝迴應道。

林祖輝謙虛的說道：“以後還請查生多多指教！”

如今，愉景灣已經(jīng)開發(fā)了兩期，第1期發(fā)展，以歐洲式低密度豪宅爲藍本，並配以基礎設施，第2期則以後現(xiàn)代風格設計。

林祖輝點點頭，說道：“恩！增強我們發(fā)展樓盤的實力刻不容緩，我們的土地儲備已經(jīng)上了一個臺階，但我們開發(fā)樓盤的實力一直跟不上。所以這一次對於新招募的高級職員，我抱有很大的希望，你們不要讓我失望。同時，我也會將工作重心轉移到你們部門！”

鄭裕桐點點頭，爽快的說道：“那我來約查濟民，大家一起吃個飯！”

這個項目按照補地費加建築費、稅費，大約也就10億成本的樣子，但是在1987年新財團出售主要權益就可以售價19億，保守獲利在10億左右。

還能不經(jīng)意間打擊競爭對手，可謂一舉兩得。

當然了，怎麼也得等到年底再說！

新時代地產(chǎn)其實沒錢了，只有通過供股集資才能解決當下的問題。

要麼等待消化了果實，但林祖輝擔心羅旭瑞明年會搶先一步，那可就損失了。

(本章完)