李閒雲(yún)這次過(guò)來(lái)，主要是和李城談一下關(guān)於新城的發(fā)展問(wèn)題。
新城集團(tuán)過(guò)去一年多發(fā)展得很好，但問(wèn)題也多。
傳統(tǒng)實(shí)業(yè)如今飽受衝擊，而在房地產(chǎn)方面，李閒雲(yún)除了錢和土建，確實(shí)沒(méi)有太多可以幫助的地方。
而房地產(chǎn)的問(wèn)題，其實(shí)還不僅僅是銀根緊鎖的問(wèn)題，同樣還有的就是房?jī)r(jià)不漲，購(gòu)房意願(yuàn)下降，商場(chǎng)生意凋零等一系列因素。
房子要是好賣，靠預(yù)售都能回一半的錢，哪怕銀根緊鎖，至少不會(huì)爆雷這麼多――可以說(shuō)銷售不利和銀根緊鎖，纔是房地產(chǎn)企業(yè)爆雷的核心問(wèn)題。
一個(gè)代表資金回籠與收益，一個(gè)代表資金流動(dòng)與支撐！
這也就導(dǎo)致無(wú)論是商業(yè)地產(chǎn)還是商住房，都存在巨大的銷售壓力。
新城集團(tuán)敢於大搞，說(shuō)白了是因爲(wèi)進(jìn)價(jià)低――但是進(jìn)貨價(jià)再便宜，終究也要賣出去纔有用。
這段時(shí)間新城吃的比吐的快，海量的資產(chǎn)囤積，正在造成巨大壓力。江旅拿下了一部分，但也只是稍稍緩解――關(guān)鍵還在繼續(xù)拿。
這就是矛盾的地方了。
爆雷的房地產(chǎn)企業(yè)有這麼多，確實(shí)有大量的便宜可佔(zhàn)，但是消化能力的不足，搞不好就被便宜給撐死。
如今新城自身體量一千七百億左右，負(fù)債7000億。該部分體量主要來(lái)自於爛尾樓工程和部分已收購(gòu)變現(xiàn)的產(chǎn)業(yè)，包括當(dāng)年盛達(dá)在首府的那棟商業(yè)大廈。
這其中2500億的債務(wù)來(lái)自易勝傳媒，500億債務(wù)來(lái)自苗輝等四家基金，還有四千億債務(wù)來(lái)自銀行。
同時(shí)新城集團(tuán)本身也是債權(quán)人。
其主體債權(quán)就是恆泰盛達(dá)藍(lán)元富麗四大家，然後就是一些其他房地產(chǎn)公司。
新城對(duì)這些公司的債務(wù)主要以商票收購(gòu)加部分借款體現(xiàn)。
其中恆泰方面出資一千億收購(gòu)商票，對(duì)方承兌債務(wù)爲(wèi)一千六百億，質(zhì)押資產(chǎn)兩千億。
盛達(dá)富麗藍(lán)元基本是以八五折價(jià)格收購(gòu)商票，加部分現(xiàn)金。
其中盛達(dá)債權(quán)八百，質(zhì)押一千六。
富麗債權(quán)七百，質(zhì)押一千四。
藍(lán)元債權(quán)八百，質(zhì)押一千六。
實(shí)際支出兩千一百億，質(zhì)押資產(chǎn)4600億。
再就是其他房地產(chǎn)公司，也以類似形式借款與質(zhì)押，實(shí)際出資1700億，質(zhì)押資產(chǎn)2500億，獲得部分資產(chǎn)500億，預(yù)期可回收資金1300億。
當(dāng)前總債權(quán)4800億，總債務(wù)7000億，自身體量1700億，質(zhì)押總資產(chǎn)9100億，流動(dòng)資金700億，另外就是還有大約500億資金投入開發(fā)建設(shè)中。
但實(shí)際上，由於新城集團(tuán)拿了大量地皮正在開發(fā)，實(shí)際投入開發(fā)資金1100億左右，其中部分是去年產(chǎn)業(yè)銷售獲得的收益，還有就是對(duì)下屬公司也有負(fù)債，其債務(wù)額爲(wèi)400億左右。
也就說(shuō)新城集團(tuán)內(nèi)外總債務(wù)實(shí)際在7400億左右，好在大部分的債務(wù)利息並不是由他們承擔(dān)。
這麼高的負(fù)債率，也就是靠易勝傳媒撐著了。
李閒雲(yún)的意思是要不先穩(wěn)一下，等處理掉部分資產(chǎn)再繼續(xù)。
富麗那邊現(xiàn)在已經(jīng)可以搞定，很快就是1250億的資產(chǎn)劃撥，再加上新城集團(tuán)本身還有一千二百億左右的待處置資產(chǎn)。
這兩千五百億的資產(chǎn)，按照正常情況出售，大約可以售價(jià)三千億左右。如果全賣掉，那銀行債務(wù)就好解決了。
但李城說(shuō)姜正簡(jiǎn)單，到自己想法又不一樣了。
他的看法是，我們現(xiàn)在基本是五成的價(jià)格收產(chǎn)業(yè)，沒(méi)有虛增浮利，所以不用擔(dān)心。房地產(chǎn)所謂的不好賣，歸根結(jié)底是價(jià)錢問(wèn)題。
但現(xiàn)在的情況再怎麼降，也沒(méi)到腰斬的地步。不趁這個(gè)時(shí)候吃進(jìn)，後面機(jī)會(huì)就更難得。
當(dāng)然，辦法也不是沒(méi)有。
比如現(xiàn)在大幅度降價(jià)賣房，就相當(dāng)於做空房市，自己回籠資金的同時(shí)，還會(huì)給其他房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)更多壓力，然後再繼續(xù)以更低價(jià)吃進(jìn)。
但這種做法太損了，對(duì)整個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)影響巨大。
李閒雲(yún)自然不可能同意――企業(yè)做的大了，第一考慮的不是市場(chǎng)，而是國(guó)家意志！
目前國(guó)家政策還是希望穩(wěn)住房地產(chǎn)價(jià)格，儘量以市場(chǎng)價(jià)賣。
市場(chǎng)價(jià)賣利潤(rùn)高，但是銷量就慢，畢竟市場(chǎng)在萎縮，導(dǎo)致的資金回籠也就更慢。
雙方也因此討論了許久，但事實(shí)就是除了讓銷售人員加緊吆喝，各種鼓吹外，就只剩自我消化這條路。
但是自我消化怎麼消化的掉兩千五百億啊？
姜正那邊已經(jīng)幫新城消化了三百億，吃掉了四萬(wàn)多畝地，要不然新城連一千億流動(dòng)資金都不到。
現(xiàn)在去掉富麗，外面還有七千多億的資產(chǎn)，這要是全吃進(jìn)去，賣不動(dòng)的話，負(fù)擔(dān)就更重了――說(shuō)白了，藍(lán)元盛達(dá)他們固然是不想便宜賣，李閒雲(yún)也在擔(dān)心一旦全資產(chǎn)進(jìn)駐，銷售不利的情況下，那利息負(fù)擔(dān)可就真都是自己的了。
還有就是內(nèi)部消耗，每天人吃馬嚼的也是一大筆錢。
也就是說(shuō)，新城集團(tuán)必須在今年至少處理掉兩千億的資產(chǎn)，否則等七千億的資產(chǎn)進(jìn)入，鉅額的利息負(fù)擔(dān)搞不好就是一年一年上百億的虧損。
當(dāng)然，那麼大的資產(chǎn)體量在，爆雷是不會(huì)的，但除非你搞無(wú)賴手段，否則肯定會(huì)有不好的後果。
不管是低價(jià)傾銷，還是虧損，又或者是無(wú)賴拖延債務(wù)――銀行收債不是隻要拿利息，而是到期要先全部收回。所以到期收不回，就是某種意義上的爆雷，只不過(guò)你有足夠的資產(chǎn)要稍微好些，但是名譽(yù)上會(huì)造成巨大損失。
反正對(duì)李閒雲(yún)來(lái)說(shuō)，這幾種情況他都不想要――李閒雲(yún)這些年再怎麼低調(diào)，經(jīng)營(yíng)之神的名頭是出去了，隨便出一件都砸他名頭。
新城去年都是收購(gòu)和搞建設(shè)，做工程，快年底的時(shí)候纔開始銷售。
結(jié)果這幾個(gè)月也只賣出了三百億資產(chǎn)，打在了現(xiàn)金流中，同樣這三百億已經(jīng)出售的資產(chǎn)也沒(méi)算在這兩千五百億資產(chǎn)中。
所以今年的銷售壓力格外重。
雖然說(shuō)不是一個(gè)城市賣，可以同步進(jìn)行，但要真那麼好賣，盛達(dá)藍(lán)元他們也不用爆雷了。
說(shuō)白了，以前房地產(chǎn)賺的是地價(jià)上漲的錢，現(xiàn)在房地產(chǎn)，真的就是賺工程錢，而工程錢在效率不足的情況下，其利潤(rùn)會(huì)被巨大的資金負(fù)擔(dān)所消耗――更別說(shuō)還有一幫坑逼吃拿卡要，徒增成本。
幽靈施工隊(duì)雖然給力，但也不過(guò)是提升有限的速度，按百分比可能也就百分之五的效率，放在這麼大的資金盤裡，終究是影響有限的。
總之，銷售現(xiàn)在就是制約新城集團(tuán)的瓶頸，也是所有企業(yè)的最終瓶頸。
對(duì)於房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，面對(duì)這種情況，通常就是借新債還舊債，剩下的繼續(xù)慢慢賣。
但李閒雲(yún)深知債務(wù)就是滾雪球，畢竟爆雷圈這個(gè)逼樣，後面肯定還會(huì)有更多的企業(yè)還不出錢，然後就是更多的資產(chǎn)進(jìn)入，更多的自我承擔(dān)的債務(wù)。
尤其房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)是下跌的，拖下去並沒(méi)有好處。
搞的不好所有的債務(wù)就全是自己承擔(dān)，新城集團(tuán)空拿著上萬(wàn)億的資產(chǎn)，無(wú)法及時(shí)處理就是坑。當(dāng)然，因爲(wèi)有兩千五百億負(fù)債是易勝傳媒的，所以實(shí)際需要考慮的就是銀行的四千億，正因如此，李城纔信心滿滿――我哪怕把手裡的資產(chǎn)處理掉，都能還大半了。
但對(duì)李閒雲(yún)來(lái)說(shuō)，已經(jīng)進(jìn)入不可接受範(fàn)疇――牛人牛胃口，賺少就是虧。
銷售！
必須解決這個(gè)問(wèn)題！
想了想，李閒雲(yún)覺(jué)得這事還得要星聲院線幫忙。
他直接打電話給華鳳斌：“老華，有沒(méi)有想過(guò)買地產(chǎn)？”
“買地產(chǎn)？”華鳳斌愕然：“我不是買過(guò)了嗎？”
當(dāng)年華鳳斌入股雲(yún)頂?shù)臅r(shí)候，就從李閒雲(yún)那裡買了一批樓盤。
“再買些唄，你知道新城拿了不少地，但也欠了不少錢。”李閒雲(yún)跟華鳳斌也是有話直說(shuō)：“我希望儘快回籠一些資金。”
華鳳斌懂他意思，有些猶豫：“去年ipo的錢，收購(gòu)金海和盛達(dá)，花的都差不多了。”
“可以繼續(xù)增發(fā)麼。我不用你們多拿，這批商業(yè)樓本來(lái)就有一些和星聲影院有合作。地皮費(fèi)那麼貴，直接拿下了自我消化，省了地租還提升盈利。”
投資變盈利，老套路，但確實(shí)對(duì)於大企業(yè)來(lái)說(shuō)，地皮作爲(wèi)穩(wěn)定收益，在精力不足，增長(zhǎng)乏力的情況下，是不錯(cuò)的選擇。
華鳳斌想了想，覺(jué)得也不是不能買，關(guān)鍵還是價(jià)格，問(wèn)：“什麼價(jià)？”
“不佔(zhàn)你便宜，
標(biāo)準(zhǔn)市價(jià)。”
“好歹優(yōu)惠些，我跟股東股民也有交代。”
“沒(méi)問(wèn)題，九折，怎麼樣？”
“你不會(huì)給我來(lái)虛高估值那套吧？”華鳳斌也是瞭解的。
果然李閒雲(yún)笑道：“自家人，有話直說(shuō)，就虛高一成。”
操！
那你不還是平價(jià)賣我嗎？
但有話說(shuō)話，這年頭能遇到不坑的買賣就不錯(cuò)了。
李閒雲(yún)少許提升估值，再打個(gè)九折，放到市場(chǎng)上都好說(shuō)，充氣也方便。
華鳳斌道：“你再擡一些，按八折算，總價(jià)五十億。”
“可以，但你也別那麼小氣，一百億。”
“臥槽！星聲院線沒(méi)用到你們那麼多地方。”
“再帶幾個(gè)嘛，還有別家的院線呢。”李閒雲(yún)笑瞇瞇道：“院線市場(chǎng)飽和，開新店不如把控舊店，控制不了院線，那就控制樓盤。”
華鳳斌一聽(tīng)，咦？好像是這麼個(gè)理兒？
問(wèn)：“你後面還有？”
李閒雲(yún)笑道：“你把這一百億的接收了，我回頭就讓李城繼續(xù)搞，專盯帶院線的。”
之前和韓鑫語(yǔ)交流時(shí)，李閒雲(yún)就已經(jīng)想通了，與其等你們爆雷後一股腦兒打包給我，不如現(xiàn)在做些讓步，提前收取部分，方便消化。
不然餓十天吃九斤，暴飲暴食，不暴斃也得哼哼唧唧躺半天。
華鳳斌道：“成！不過(guò)後面你得給我真打九折了。別以爲(wèi)我不知道你，你丫半價(jià)收的，你好歹給我讓些利。”
“沒(méi)問(wèn)題。這事算我欠你的。”
“不用，就當(dāng)雲(yún)頂?shù)氖拢献舆€你人情了。”華鳳斌哈哈笑著放下電話。