第193章 第218~219章 【華置的潛力】(求月票!)
1987年3月9日。
星期一。
林祖輝來到新時代地產(chǎn)的辦公室,拿起辦公桌上的報紙一看,果然是連夜刊登了他的‘壯舉’。
就連《天天日報》都登露出來,不過主題是‘慈善’;至於其它的刊登報紙,主題則是‘風(fēng)流’。
簡單的看了幾眼,便沒有了興趣,他一點也不在意這些花邊新聞,反而覺得是在給自己打廣告,他連廣告費都不需要出。
不一會,陳斌來到辦公室。
林祖輝詢問道:“京城那個項目進展如何了?”
陳斌知道老闆對於‘國有土地證編號爲(wèi)0001’這個榮譽很看重,想爭取成爲(wèi)內(nèi)地第一個外銷房地產(chǎn)的地產(chǎn)商。
“寶利科技正在和政府交涉,相信今年一定可以拿到許可!我們已經(jīng)派駐了骨幹在那邊,一旦拿到許可,很快就可以進入徵收、平整土地等環(huán)節(jié)”
這個成績,有幾人能敵?
林祖輝一下?lián)碛袃杉沂蟮禺a(chǎn)公司,聲威巨大。
林祖輝打算讓鄒凱旋去內(nèi)地成立一家貿(mào)易公司,主要爲(wèi)自己蒐集古董業(yè)務(wù);與此同時,培養(yǎng)她在地產(chǎn)上運作的本事,爲(wèi)將來做打算。
他一直有關(guān)注證券市場,並將恆生指數(shù)以曲線圖的形勢,手繪出來,供自己作爲(wèi)參考。他雖然知道恆生指數(shù)的大概走勢,但他還想推測出每一次微調(diào)的可能性。
反正也是將來開發(fā),林祖輝也不在意那一點點差價!
一個男人,一個有進取心的男人,在弱冠之年,通過自己的努力奮鬥,再加上一些好運(呸,不要臉!明明是‘穿越’這個金手指),能夠?qū)⑽羧兆羁褚暗膲粝耄诂F(xiàn)實中放大上千倍(前世最大的夢想是身價突破千萬),的確是一件令人興奮又自豪的事情。
“好!”
他們爲(wèi)華人置業(yè)貸款的第一條件:就是林祖輝本人,而不是華人置業(yè)。
“恩,我馬上就來!”林祖輝威嚴(yán)的說道。
“恩,我已經(jīng)叮囑駐守的高級職員,多去諮詢一下政策,多去活動活動!”
而今年華人置業(yè)的分紅策略是:以紅股代替現(xiàn)金。
會議室裡,林祖輝特意將自己對香江的寫字樓前景的看法,向幾位銀行家進行述說。
幾位銀行家聽完,爲(wèi)林祖輝的演說鼓掌,大家深以爲(wèi)然,他們來之前其實就已經(jīng)下定決定同意貸款。
不一會,林祖輝走進會議室,近20多位高層紛紛起身,待林祖輝坐好後,大家纔再次入座。
錢是越多越好,就和老婆子女一樣!
“老闆,會議時間到了!”助手恭敬的說道。
深情ING!
林祖輝點點頭,心裡估算了一下,他可能又爲(wèi)華人置業(yè)賺了3.5億!
等九月份再供股集資10億,華人置業(yè)便能減持10億的債務(wù),而且還有充足的現(xiàn)金流,並安然度過股災(zāi);股災(zāi)後,買下子公司中華娛樂的娛樂行大廈,進行重建。
“好的,我明白了!”高毅認(rèn)真的說道。
看過華人置業(yè)的財報,各銀行家再無疑問,資產(chǎn)值近62億(收購後),負(fù)債26億。
若是讓其他企業(yè)家知道了,不知道該作何想法。
其實,置地並不急著出售旗下的土地儲備,因爲(wèi)已經(jīng)有兩幢大廈出售,置地不僅打亂了‘華資地產(chǎn)五虎’的部署,還緩解了怡和系的財務(wù)狀況。
這一天,林祖輝22週歲!
至於林祖輝怎麼想的?
一向謹(jǐn)慎而低調(diào)的林祖輝,在1987年開始,平日裡嚴(yán)肅的帥氣臉上,總是不經(jīng)意間露出少許的放鬆和笑容。
而且,新時代地產(chǎn)要想一次性買下如此多的優(yōu)質(zhì)地皮,只能通過官地拍賣,那麼溢價可能更多。
算完可支配資金,林祖輝又將自己的恆生指數(shù)曲線圖拿出來。
林祖輝聽著彙報,腦海裡浮現(xiàn)出這個項目的藍(lán)圖。
林祖輝直接邀請了幾家銀團,來到華人置業(yè)的會議室,一次性達(dá)成組合貸款協(xié)議。
高毅恭敬的坐在沙發(fā)上,等待這林祖輝的交代。
“是,老闆!”
不過,奈何新時代地產(chǎn)給的太多,直接以溢價兩成的報價,打動了置地管理層的心!
整個項目大概規(guī)劃爲(wèi)400幢別墅,及上千個單位的住宅公寓。聽起來是個大工程,但內(nèi)地的地價、房價,怎麼能和香江相比!
而對於銀行家來說,這兩幢大廈本身就是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),自然也不會拒絕。除非發(fā)生嚴(yán)重的政治危機,地產(chǎn)暴跌,銀行家纔會退縮,而八七股災(zāi)對地產(chǎn)影響不是很大。
本週,林祖輝一個重要的工作是解決華人置業(yè)的‘10億貸款’問題。當(dāng)然了,這並沒有什麼難度,皇室大廈和夏愨大廈都是優(yōu)質(zhì)物業(yè),而華人置業(yè)本身現(xiàn)金流就已經(jīng)高達(dá)16億,可謂公司聲譽正濃。
解決完貸款的事情,林祖輝並沒有感覺到有多了不起,據(jù)他所知,前世大劉買下這兩幢大廈的時候,本來是制定了供股集資30億的計劃,嚇得韋理連忙拋售股票(韋理當(dāng)時是華置二股東、董事局主席),並辭去主席位置。不過一個多月後,股災(zāi)來臨,供股集資的計劃取消,而劉鑾雄並沒有退縮,而是採用銀行高額的貸款,依舊拿下了皇室大廈和夏愨大廈。
重要的是,旗下收租物業(yè)非常優(yōu)質(zhì),收租率高、管理成本低、租金高,可謂是真正的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。
通過這種分析,林祖輝對高毅說道:“一旦恆生指數(shù)跌破2750點,華人置業(yè)就買入9月期指合約,最大買入金額爲(wèi)2億資金。記住,只在2750點下方買,買入的動作小點,我預(yù)測四月底之前都有機會。”
重要的是,股災(zāi)後有林祖輝家族做後盾,聯(lián)合私有化也不是問題(儘可能的避免)。
“也不能全靠寶利科技,你也知道他們做事的效率,我們也要多活動活動!”
華人置業(yè)資產(chǎn)值62億,債務(wù)26億,也才四成多一點;目前公司的租金純利一年保守在3億的樣子,已經(jīng)足夠償還利息(2.6億);而且一旦華置中心(雙子大廈)投入使用,以及租金繼續(xù)上漲,將很快扭轉(zhuǎn)局面,公司提升一倍的純利。
最後,林祖輝總結(jié)道:“看來,大家都認(rèn)爲(wèi)最大的問題是在國泰城市上,其問題是純利不足支付利息!至於新時代地產(chǎn)和華人置業(yè)的債務(wù)雖然高,但本身資產(chǎn)值也高,所以都僅有4成多,而且盈利前景巨大,無需擔(dān)心利息和純利的問題。”
高毅連忙點點頭,說道:“好的!不過現(xiàn)在市場期指合約交易活躍,每天都有16000張交易單,2億資金不算巨大。”
公司的錢和短期潛力,都用光了,哪怕是新時代地產(chǎn)都不可能大舉借債了,所以確實只能如此。
第二,還有一個半月就是4月期指合約交割時間,大概率會出現(xiàn)從三月初的2950點的最高點,下跌至2600點的回調(diào)行情。道理很簡單,投資者都在買入期指合約,那麼沽空期指合約就是個機會。
其實很簡單,這批土地儲備都是優(yōu)質(zhì)地皮,看似溢價兩成,其實也就是九月份,亦或者是明年(1988年)上半年的地價水平(八七股災(zāi)地價下跌15%,很快又漲回來了)。
“香江的寫字樓將是最近幾年增長最亮眼的投資之一,空置率逐年下跌,租金水漲船高.位於黃金地段的夏愨大廈和皇室大廈,其未來的租金收入以及物業(yè)本身的升值前景,是非常樂觀的大家再看看華人置業(yè)的資產(chǎn)配置,夏愨大廈、皇室大廈、宏記大廈,這三幢大廈當(dāng)前每年爲(wèi)公司能帶來兩億多的純租金收益而‘華置中心’明年開始投入使用,亦是在市場最需要寫字樓的時候。光這五幢大廈,未來便可爲(wèi)公司帶來每年4億左右的純利大家別忘了,華人置業(yè)旗下還擁有價值近12億的優(yōu)質(zhì)收租物業(yè),每年的租金亦是不菲所以,別看本輪華人置業(yè)的負(fù)債已經(jīng)達(dá)到26億(借貸後),但我們的資產(chǎn)值、負(fù)債率都非常良好。”
在紙上畫了一會,林祖輝再次驚訝的發(fā)現(xiàn),他可能又推測出一波走勢:
原來,三月份第一週恆生指數(shù)短暫性的觸及2950點,然後迅速開始回落,截止到本週三已經(jīng)下跌至2750點。
在他們心中的財神爺,此時反而視林祖輝爲(wèi)財神爺。
四成的負(fù)債率,也是完全合情合理。
更何況,林祖輝擅長股市供股集資,所以一衆(zhòng)銀行家紛紛認(rèn)購貸款金額,就和搶籌碼似的。
目前,香江本島住宅普遍都在1000元每平方尺以上,也就是上10000元一平米以上。
中華娛樂公司:八七股災(zāi)前會拋售物業(yè)(賣給華置)、證券投資,然後清償債務(wù);八七股災(zāi)後,出售娛樂行給華人置業(yè),公司再進行分紅。至此,中環(huán)娛樂將成爲(wèi)一個殼公司,按照市價起碼值5000萬以上。將來可以出售給亞視或夢工廠,以作上市之用。
陳斌毫不關(guān)心老闆所說的人是什麼樣子,他只知道老闆不會拿項目開玩笑。
他的心裡想法是:只要堅持到九月份,國泰城市本身就投資了9億藍(lán)籌股,獲利都是3.5億以上,回籠的資金可以讓債務(wù)瞬間變可減少四成,穩(wěn)住局面。還有國泰城市背靠新時代地產(chǎn),可以大量供股集資,亦可以減持債務(wù)。
若是在市場上一點點搜尋,先說優(yōu)質(zhì)土地可遇不可求,其次也是費時費力,等搜尋到如此多的土地時,那價格也是水漲船高了。
樑真勳說道:“目前來看,三家公司的短期發(fā)展都已經(jīng)到位了,接下來我們要先穩(wěn)定下來,沉下心來發(fā)展。”
國泰城市、華人置業(yè)都在等九月份的回報,而新時代地產(chǎn)並沒有投資證券業(yè)務(wù),專心耕耘發(fā)展地產(chǎn)。但面對如此龐大的債務(wù),林祖輝自然有心裡準(zhǔn)備,那就是九月底全系供股集資30億,便可安然度過八七股災(zāi)。
新時代地產(chǎn)的辦公室,林祖輝站在窗戶前,望著皇后大道繁榮的景象,陷入一種思緒。
衆(zhòng)人紛紛點頭,國泰城市雖然是兩家上市公司的大股東,而且控制的兩家上市公司市值,都比國泰城市本身高。國泰城市市值依舊僅8億,而富麗華酒店市值11億,大酒店市值更是80億。
高毅不是專業(yè)證券出身,林祖輝不得不多叮囑一下!
他不希望影響太大,從而影響自己的證券投資。
唯獨國泰城市負(fù)債20億,目前年純利不及1億,遠(yuǎn)不夠利息開支。
若真是人才,憑藉這兩個項目她就可以走進自己的視線裡,若是扶不起的阿斗,林祖輝只能讓首富先生去培養(yǎng)吧!
不僅僅如此,他大手一揮,讓整個項目的面積在260平方尺(約23.5萬平方米),總建築面積在120萬平方尺。形象一點的形容,相當(dāng)於香江的太古城、黃埔花園那麼大!
會議的內(nèi)容很簡單,各公司彙報工作,再提出遇見的問題,大家一起作討論。
這個會議是集團性質(zhì)的會議,新時代地產(chǎn)系的母、子公司高層俱參加了今天的會議,至於孫公司——中華娛樂、富麗華酒店、大酒店,自然沒有資格參加。
林祖輝這才點點頭,然後想起什麼,又說道:“晚點我介紹你一個人,我打算投資她在內(nèi)地做運作方面的業(yè)務(wù),會讓她參與這個項目!”
林祖輝根據(jù)兩種因素技術(shù)分析:
第一,離九月底的最高點3900點,還有近半年時間,說明應(yīng)該有一波小幅的回調(diào),這樣才能將半年時間走完。
而鵬城、京城的房價,在90年代初期也就1600元每平米左右,同一時間相差10倍以上。前世鞏麗因爲(wèi)拍攝了《唐伯虎點秋香》,收到了永勝的100萬片酬,便在1992年買下正好開售的麗京花園別墅,單價爲(wèi)5000元每平米。
雖然他沒有去過京城考察(香江事務(wù)關(guān)鍵時刻),但選址他也是有建議的——靠近機場的溫榆河畔。
“那就降到最低影響!比如我們按照2750點計算,我們兩億資金可以買入7200張期貨合約,每天買入不能超過1000張。而且,我覺得4月份纔是多空交戰(zhàn)的激烈時候,所以四月份的機會最多。你不要急躁!”
但由於負(fù)債高,國泰城市並沒有被投資者看好。若不是兩家子公司的股票價值很‘值錢’,怕是國泰城市要暴跌。
自1984年9月初涉資本市場以來,不過才花去920天時間,林祖輝就已經(jīng)實現(xiàn)他三年前一個普通夜晚獨處時許下的宏願:直接擁有一家超過100億市值的財團系。創(chuàng)業(yè)之初,他以爲(wèi)需要到九十年代初,才能擠進十大財閥,控制100億市值以上的上市公司。在創(chuàng)業(yè)的920天后,他出人意料將自己的理想提前了三年完成。
“咚咚”
富麗華酒店:八七股災(zāi)過6個月後,聯(lián)合林氏家族進行私有化,將於國泰城市直接管理。(注:私有化是以近6個月最高價進行的,所以要股災(zāi)六個月後,再溢價兩成,便輕鬆成功)
林祖輝點頭說道:“大家無需擔(dān)心國泰城市,只要銀行不催債務(wù),等我們騰出手來,便可以瞬間扭轉(zhuǎn)局面。”
頓時,港九震驚,新時代地產(chǎn)全繫上市公司股價大漲。
禮拜五,新時代地產(chǎn)系再下一城,宣佈以13億的代價,買下置地的一批土地儲備。
林祖輝在紙上計算著華人置業(yè)的財務(wù)情況、預(yù)備投資,此次加上銀行貸款,華人置業(yè)實際上是有26億的資金,而兩幢大廈僅需23億多(含稅),還能餘下2億多的現(xiàn)金。
而且高層們都知道,華人置業(yè)/新時代地產(chǎn),肯定還要供股集資,減持債務(wù),老闆只是在等待時機而已。
林祖輝點點頭,說道:“只是暫時的,發(fā)展是不會停下腳步的,但是也需要一個好的根基。所以,上半年我們就好好的穩(wěn)固一下吧!伱們作爲(wèi)高層,要將工作好好的做細(xì)做到位,發(fā)展物業(yè)、收租物業(yè),儘可能的提升潛力,我會監(jiān)督你們的!”
敲門聲響起,林祖輝收回思緒,他還年輕,不能躺在功勞簿上度日子。
既然老闆都這樣說了,很多高層都在心裡猜測,老闆一定有妙招,所以便安定下來。
一個成功的企業(yè),一定是有一個成功的領(lǐng)頭羊,而林祖輝完美的符合。
新時代地產(chǎn)資產(chǎn)值內(nèi)部預(yù)估爲(wèi)75億,債務(wù)27億,債務(wù)率不及4成;公司的發(fā)展地產(chǎn)盈利今年有望突破五億,再加上租金純利,穩(wěn)穩(wěn)的在6億規(guī)模。
這樣一來,華人置業(yè)可能擠進香江十大地產(chǎn)行業(yè),超過淘大置業(yè)(恆隆的置業(yè)公司)。
大酒店:雙方的口水戰(zhàn)還在持續(xù),國泰城市尚未展開新的攻勢。
前世,李超人本來打算在股災(zāi)前供股集資100億(全繫上市公司,再加分拆港燈的子公司嘉宏地產(chǎn)上市),結(jié)果股災(zāi)來臨,計劃大概完成了一半。
林祖輝清楚的知道股災(zāi)時間,所以新時代地產(chǎn)全系供股集資30億,還是可能達(dá)成的。
當(dāng)然了,新時代地產(chǎn)這個母公司最多供股集資10~15億,林祖輝本人可以通過股票質(zhì)押貸款來供,其餘部分都是華人置業(yè)和國泰城市的供股集資,那樣只需要新時代地產(chǎn)供股就行。 www⊕ тт kǎn⊕ C 〇
這個已經(jīng)算簡單的供股了,前世大劉、羅旭瑞碰到大型收購案,都採用的是孫公司來供股集資,並進行收購。這樣一來,資金就可以放大2的三次方8倍——本人供母公司,母公司再供子公司,子公司再供孫公司。
今天晚上萬字更新結(jié)束!
(本章完)