一個(gè)月後。

林志超再次來到內(nèi)地。依舊先是官方高層的接見；隨後他被京城大學(xué)授與‘名譽(yù)博士’，並發(fā)表演講——《華夏人和亞洲人的時(shí)代》；最後參加了佛山大學(xué)的碩士授權(quán)單位的典禮。

做完這些官方活動(dòng)之後，林志超又以迅雷不及掩耳之勢拿下多個(gè)投資項(xiàng)目，包括：合資參與京城東安市場的改造重建、香格里拉酒店投資、舊城區(qū)改造工程、參與合營順德市新城區(qū)6000畝的土地開發(fā)、買斷王老吉品牌、合作開發(fā)鹽田港、成立深鎮(zhèn)長和實(shí)業(yè)有限公司（長實(shí)、和記）

林志超旗下企業(yè)拿項(xiàng)目的速度，堪稱神速。

基本是在其他人還沒有反應(yīng)過來之前，已經(jīng)洽談好二十多個(gè)投資大項(xiàng)目。

而且，旗下企業(yè)還在繼續(xù)尋找投資項(xiàng)目，預(yù)計(jì)1992年將是投資內(nèi)地最多的一年。投資的也不全是‘回本慢’的商業(yè)項(xiàng)目，還有不少‘發(fā)展地產(chǎn)項(xiàng)目’，但目前都是合資的。

實(shí)際上，很多項(xiàng)目都是內(nèi)地相關(guān)部門和企業(yè)找到他旗下的企業(yè)，甚至還有保證每年回報(bào)率不低於10%的承諾，例如京城的一箇舊城改造大工程。

而林志超投資的項(xiàng)目，基本都會(huì)考慮一些‘不可控因素’（政Z、古建築相關(guān)），凡是這種項(xiàng)目，他肯定不會(huì)投資的。

林志超回到香港，已經(jīng)是五月中旬，香港這邊的經(jīng)濟(jì)也非常喜人：

港九各區(qū)的主要大型私人屋邨在第一季度底，便已經(jīng)在沒平方尺4000港幣以上（相當(dāng)於4萬一平米）；不過在第二季度，港府連串打擊炒樓措施，尤其是七成樓宇按揭政策的效果開始發(fā)揮作用，炒風(fēng)開始收斂，成交開始減少，價(jià)格開始下調(diào)。

不過，就在普通住宅價(jià)格疲軟之際，大型豪華住宅的價(jià)格開始大幅攀升，像是九龍?zhí)恋挠忠痪樱ň艂}開發(fā)的低密度豪宅）價(jià)格已經(jīng)是接近5000港幣沒平方尺。

與此同時(shí)，香港的寫字樓空置率已經(jīng)只有2%，故寫字樓的售價(jià)和租金開始上揚(yáng)。以交易廣場爲(wèi)例，寫字樓沒平方尺售價(jià)預(yù)計(jì)可達(dá)1.5萬平方尺以上，而租金則每平方尺每月70~75港幣，整個(gè)交易廣場的股價(jià)可達(dá)300億以上。

香港的商場和商鋪表現(xiàn)亦非常亮眼，中環(huán)、灣仔、銅鑼灣、北角、尖沙咀表現(xiàn)最爲(wèi)理想，以銅鑼灣爲(wèi)例，自從時(shí)代廣場和崇光百貨相繼營業(yè)後，帶動(dòng)了周邊的商鋪?zhàn)饨鹕蠞q。銅鑼灣羅素街的一間商鋪，每平方尺每月的租金竟然已經(jīng)突破2000港幣；相當(dāng)於一個(gè)1000尺的店鋪計(jì)算，每月的租金需要200萬，一年便是2400萬港幣。而時(shí)代廣場的租金已經(jīng)突破9億港幣每年，下一年必將突破10億港幣的租金大關(guān)。

商場和商鋪的租金如此喜人，有一個(gè)不可忽視的原因，那就是港流文化興起，爲(wèi)本來就非常繁榮的香港旅遊業(yè)，再添一把火；隨著港流組合HOT、SES、神話等在亞洲打開局面，取得巨大的轟動(dòng)外，還有港流劇《藍(lán)色生死戀》、《浪漫滿屋》等通過衛(wèi)星電視、出口的方式，被整個(gè)亞洲進(jìn)行觀看，取得了很大的成功。

香港的物業(yè)爲(wèi)什麼如此值錢？

第一，香港的地理位置，它是連接西方和東方的紐帶，所以很多海外企業(yè)和內(nèi)地企業(yè)，都會(huì)選擇以香港爲(wèi)跳板，進(jìn)入西方和東方的市場。

第二，旅遊聖地，它是購物的天堂，由於是自由貿(mào)易港，稅率極低，一些產(chǎn)品竟然比產(chǎn)地更便宜；其次是香港娛樂、香港漫畫、港流文化的影響力，香港的文化產(chǎn)業(yè)如今比日本還發(fā)達(dá)（人均文化產(chǎn)業(yè)GDP），這就大大帶動(dòng)了旅遊業(yè)的發(fā)展，也就帶動(dòng)了香港的經(jīng)濟(jì)。香港一共就500多萬人口，每年卻可以接待2200萬的遊客（1991年統(tǒng)計(jì)）。

第三，本地人的‘賭客’心態(tài)，香港人好賭，所以炒房是很多人的職業(yè)，這些人一直是香港房價(jià)上漲的一個(gè)因素。哪怕是長實(shí)集團(tuán)的樓盤，都得‘倚仗’這些代理商和炒房客。

週末。

唐仲源、林志超、李高福三人來到愉景灣高爾夫會(huì)所，坐在一起喝茶，還有一些女眷也在會(huì)所聊天聚會(huì)。

林志超今年3月回港，就在一次聚會(huì)中，建議唐仲源家族、李高福家族去內(nèi)地投資；隨後，這兩大家族也是大舉進(jìn)入內(nèi)地發(fā)展，目前已經(jīng)取得一些進(jìn)展。

“這些年，我這個(gè)女婿眼光一次沒有錯(cuò)過，這次我也是委派顯千去內(nèi)地考察，在滬市、京城已經(jīng)有4個(gè)項(xiàng)目的投資意向”唐仲源高興的說道。

最近這些年，東方集團(tuán)發(fā)展可謂非常不錯(cuò)，僅僅是拿下夏愨大廈、皇室大廈，就已經(jīng)是賬面獲利不菲——這兩幢大廈購入是23.8億港幣，如今至少估值爲(wèi)60億左右；而愉景灣項(xiàng)目也已經(jīng)大獲成功，畢竟機(jī)場方案已經(jīng)在五年前出臺(tái)，愉景灣已經(jīng)變成寶地，普通住宅價(jià)格和荃灣比較接近；東方集團(tuán)在港九市區(qū)還有幾幢商業(yè)大廈，以及一些中小型發(fā)展地產(chǎn)項(xiàng)目。

唐氏家族，一直穩(wěn)居香港十大財(cái)閥（截胡陳廷驊、查濟(jì)民、劉暖雄等），而此次第一批進(jìn)軍內(nèi)地，更是可以讓唐氏家族繼續(xù)穩(wěn)固。

東方集團(tuán)將服裝代工業(yè)務(wù)遷入內(nèi)地，與此同時(shí)，擁有自己的休閒服裝品牌——獅寶龍，還代理著很多國外的品牌，依舊是香港的‘成衣大王’。

林志超笑道：“顯千最擅長這種開拓市場了，東方集團(tuán)有望更上一個(gè)臺(tái)階！”

唐顯千是他的大妻弟，當(dāng)年開拓尼日尼亞的紡織市場立下大功，一直負(fù)責(zé)東方集團(tuán)的紡織成衣業(yè)務(wù)；不過最近十年由於紡織行業(yè)日暮西山，所以唐顯千也是參與到香港興業(yè)的事務(wù)中。

唐顯千、唐有千兩兄弟，在唐仲源的帶領(lǐng)下，倒是一直相處和睦，齊心協(xié)力。

李高福說道：“有唐叔坐鎮(zhèn)，就更加萬無一失了！”

唐仲源擺擺手，謙虛的說道：“我現(xiàn)在身體不算好了，事情都交給他們做了！”

他今年87歲，但依舊沒有退休，每天也會(huì)到中環(huán)的‘東方集團(tuán)大廈’辦公室坐著。這是香港大家族的常態(tài)，比如說老嘉道理93歲還去中電辦公室坐著。

隨後，李高福也交流了在內(nèi)地投資的情況，自從他成爲(wèi)林志超的親家後，也跟著林氏家族看好內(nèi)地，故這幾年‘福和集團(tuán)’也有很不錯(cuò)的發(fā)展。雖然擠不進(jìn)十大財(cái)閥，但也算得上20大財(cái)閥。

福和集團(tuán)比較經(jīng)典的投資包括：七十年代後期在尖東投資的一家五星級(jí)酒店大廈、中英談判期間抄底、1985年投標(biāo)中得海港城北側(cè)的‘中港城’項(xiàng)目、1990年從置地手中以17億港幣拿下銅鑼灣世貿(mào)中心。

這些項(xiàng)目，讓福和集團(tuán)（上市企業(yè)）也擠進(jìn)地產(chǎn)前20企業(yè)，李高福本人也是身價(jià)不菲。

當(dāng)然，李高福有今天，當(dāng)然離不開林志超這個(gè)親家的支持。他1968年回港時(shí)，香港資產(chǎn)大概只有3000多萬港幣（現(xiàn)金和物業(yè)），如今卻高達(dá)近百億規(guī)模。福和集團(tuán)不僅做地產(chǎn)，還做貿(mào)易、航運(yùn)、製造業(yè)，投資還挺廣泛的。

李高福女兒嫁給林志超四子林瑞楷，又誕下兩子兩女，也算是立下很大功勞，這也是兩家長期關(guān)係親密的一個(gè)原因。

最後，林志超說道：“長實(shí)集團(tuán)打算成立一支房地產(chǎn)信託REITs，主要去美國抄底商業(yè)地產(chǎn)，晚點(diǎn)你們要是有興趣，可以來投資。”

長實(shí)集團(tuán)在1984年就成立了一支REITs，當(dāng)時(shí)是集資3億美金，投入日本的市場；結(jié)果就是，凡是投資的，都賺了近十倍的利潤。而參與投資的香港富豪和官員，高達(dá)三十多人。

如今，長實(shí)集團(tuán)打算再集資10億美金，成立一支REITs，專門購買紐約、洛杉磯的商業(yè)地產(chǎn)。與此同時(shí)，長實(shí)集團(tuán)自身也會(huì)拿出30億美金以上（貸款一半左右），進(jìn)軍美國的商業(yè)地產(chǎn)。

至於前面一年多時(shí)間，只能算是試探性的投資，今年和明年纔是投資的重頭戲。

李高福好奇的說道：“這幾年美國的商業(yè)地產(chǎn)跌得很厲害，特別是加州的，莫非你覺得又是抄底良機(jī)？”

他在美國也有物業(yè)投資，所以對(duì)行情不會(huì)沒了解！

包括唐仲源家族，在美國也有近10億港幣的物業(yè)。

對(duì)於李高福的發(fā)問，林志超大方的說道：“像美國這樣政治穩(wěn)定的國家，經(jīng)濟(jì)低谷就是最好抄底的機(jī)會(huì)。”唐仲源和李高福紛紛點(diǎn)頭，他們?cè)诤Ｍ獾耐顿Y又何嘗不是這樣的想法，算是分散投資的一部分。

不可否認(rèn)的是，美國商業(yè)地產(chǎn)回報(bào)率較小，正常情況是6~8%；但是，如果是在地產(chǎn)低谷時(shí)抄底，再加上槓桿的作用，利潤就會(huì)大增。

就好比前世巴菲特在1993年抄底紐約大學(xué)周邊的商業(yè)物業(yè)，1994年的回報(bào)率就高達(dá)35%。

而林志超也做過一筆經(jīng)典投資，當(dāng)年以3.5億美金買下九幢曼哈頓寫字樓的有價(jià)證券，結(jié)果就是六七年後，價(jià)值已經(jīng)高達(dá)21億美金。這九幢寫字樓，在1989年前出售了四幢，日前僅剩下五幢在環(huán)球集團(tuán)旗下。

恆生指數(shù)從年初的4400點(diǎn)，到了5月下旬已經(jīng)高達(dá)6600點(diǎn)，五個(gè)月時(shí)間漲幅高達(dá)50%。主要原因是因爲(wèi)內(nèi)地的政治明朗，香港自然也就跟著受益。

而在去年（1991），恆生指數(shù)從3100點(diǎn)漲幅4400點(diǎn)，尚未今年五個(gè)月時(shí)間長得多。

上午。

林志超來到長江集團(tuán)中心的辦公室，坐著喝茶看報(bào)，倒是非常的輕鬆。

“爸，九龍?zhí)└粡V場準(zhǔn)備招商了，預(yù)期第一年的租金可達(dá)4億港幣以上！”林瑞寰來到辦公室，彙報(bào)道。

九龍?zhí)└粡V場就是原來的美麗華酒店和購物中心，如今重建爲(wèi)‘泰富廣場’，商業(yè)面積增加至100萬平方尺（購物中心35萬平方尺、寫字樓65萬平方尺）；至於美麗華酒店，則在金巴利道對(duì)面。

美麗華酒店一直沒有歇業(yè)，在香港酒店業(yè)依舊有一席之位。並且，美麗華酒店還在內(nèi)地投資了南海酒店。

僅僅是搶奪楊志雲(yún)家族的美麗華酒店，實(shí)際上已經(jīng)發(fā)展成上百億的資產(chǎn)規(guī)模。

林志超滿意的說道：“照這個(gè)趨勢，今年長實(shí)今天的利潤能接近百億了！”

林瑞寰笑著說道：“差不多的！恆豐廣場馬上也可以招商了，正值寫字樓緊缺，很多金融機(jī)構(gòu)紛紛打聽租賃消息。”

恆豐廣場50%股權(quán)在長實(shí)手裡，管理權(quán)也是在長實(shí)。

想到長實(shí)集團(tuán)今年利潤突破百億，林志超還是非常高興的，這個(gè)規(guī)模應(yīng)該比李家成前世的同時(shí)期‘長實(shí)’高出近一倍（前世，長實(shí)1992年利潤爲(wèi)60億）。

多出的幾十億利潤，當(dāng)然不可能是‘發(fā)展地產(chǎn)（住宅）’和‘基建’增加的，畢竟香港就那麼大；只能是商業(yè)地產(chǎn)及零售、飲料食品、餐飲等，所增加利潤。

而在商業(yè)地產(chǎn)裡面，本來回報(bào)率並不算高，和發(fā)展地產(chǎn)完全不能比；但是，架不住長實(shí)集團(tuán)的商業(yè)地產(chǎn)實(shí)在太多了，而且遍佈香港、新加坡、日本、美國、英國等地區(qū)。

林志超接著說道：“美國那邊的商業(yè)地產(chǎn)，我也打算開始大舉投資，預(yù)期用1年半時(shí)間，完成數(shù)十億美金的抄底。”

林瑞寰說道：“不少機(jī)構(gòu)正在搬離曼哈頓，如果要抄底，明年應(yīng)該最佳，因爲(wèi)有人預(yù)測明年美國商業(yè)地產(chǎn)更爛。”

林志超說道：“嗯，可以慢慢的切入就是！美國現(xiàn)在有個(gè)機(jī)構(gòu)，專門處理那些不良資產(chǎn)，有合適的我們就拿下！”

林瑞寰點(diǎn)點(diǎn)頭，說道：“好的，我們?cè)诿绹呀?jīng)有一支本地管理隊(duì)伍，擁有較爲(wèi)豐富的管理經(jīng)驗(yàn)。改造的三個(gè)購物中心，也取得了不錯(cuò)的成績”

在父親的指導(dǎo)下，長實(shí)集團(tuán)的發(fā)展策略和方向，是不會(huì)走錯(cuò)的。他們只需要做的是，努力提高自己的管理經(jīng)營水平。

溝通一番後，林瑞寰很快離開，他現(xiàn)在工作最忙，畢竟長實(shí)集團(tuán)都是他在管理。

他今年也43歲，正值事業(yè)的巔峰，在外人看來就是實(shí)權(quán)在握。

畢竟，林志超屬於半退休狀態(tài)。

林志超旗下的兩家地產(chǎn)綜合集團(tuán)——長實(shí)、九龍倉，都有好消息。九龍倉集團(tuán)旗下的海港城，已經(jīng)將兩幢高級(jí)住宅大廈改建成兩幢36層的港威商業(yè)大廈，增加115萬平方尺的商業(yè)樓宇。另外三幢住宅大廈（原來是作爲(wèi)收租用的高級(jí)住宅大廈），也開始重建，預(yù)計(jì)將增加270萬平方尺的商業(yè)樓宇，在1996年底落成。

也就是說，在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，長實(shí)集團(tuán)是老大、九龍倉集團(tuán)是老二，後面的都是小羅羅——置地失去交易廣場而元?dú)獯髠⑻诺禺a(chǎn)失去太古廣場而黯然無光；其餘華資地產(chǎn)公司能排的上號(hào)的，也只有新鴻基和希慎置業(yè)、新世界發(fā)展，新鴻基在新市鎮(zhèn)的購物中心較多，希慎置業(yè)在銅鑼灣的商業(yè)地產(chǎn)較多，新世界發(fā)展則作用新世界中心、會(huì)展中心。

當(dāng)然這些企業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)，都不能和九龍倉、長實(shí)相提比論。

至於九龍倉、長實(shí)集團(tuán)在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，誰更勝一籌呢？

九龍倉在香港擁有：海港城、時(shí)代廣場、星光行等，大概有950萬平方尺的商業(yè)面積（包括正在建的三幢寫字樓大廈）；

長實(shí)集團(tuán)在香港有：長江廣場（500萬平方尺）、交易廣場（200萬平方尺）、來福士廣場（20萬平方尺）、長江集團(tuán)中心（125萬平方尺）、尖東希爾頓酒店和尖沙咀中心（80萬平方尺）、泰富廣場（100萬平方尺）、銅鑼灣大丸百貨和新天地購物中心（50萬平方尺）、華人行大廈50%

在香港本土，當(dāng)然還是長實(shí)集團(tuán)更勝一籌！

九龍倉集團(tuán)在東南亞的地產(chǎn)領(lǐng)域，纔是真正的巨無霸：

首先，控股新加坡最大的商業(yè)地產(chǎn)公司——新加坡置地52%的股權(quán)，這家企業(yè)在被九龍倉集團(tuán)收購之後，不僅加強(qiáng)新加坡的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，還進(jìn)軍泰國、印尼、馬來等地方，資產(chǎn)迅速壯大。

其次，控股新加坡馬可孛羅酒店78%股權(quán)，這家新加坡上市公司包括三家四星級(jí)馬可孛羅酒店——新加坡、吉隆坡、巴厘島，還投資新加坡烏節(jié)路的連卡佛大廈。

最後，九龍倉集團(tuán)直接擁有價(jià)值30多億港幣的新加坡的百麗宮大廈及後段地皮，以及在泰國、馬來、印尼、菲律賓等國家擁有價(jià)值130億港幣以上的物業(yè)資產(chǎn)。

當(dāng)然。

長實(shí)集團(tuán)在日本、英國、美國擁有的資產(chǎn)值，也是九龍倉集團(tuán)沒有的，價(jià)值至少也是六七十億美金。

更重要的是，長實(shí)集團(tuán)本質(zhì)上是一家開發(fā)地產(chǎn)商和一家綜合性企業(yè)。

如今，長實(shí)集團(tuán)不僅進(jìn)軍內(nèi)地，還要抄底美國，可謂兩線作戰(zhàn)；所以這一波之後，長實(shí)集團(tuán)便已經(jīng)具備世界500強(qiáng)的實(shí)力（不含和記黃埔），而且還是實(shí)力靠前。

甚至可以說，未來三十年都無憂了！

當(dāng)然，在擁有豐厚的現(xiàn)金流情況下，長實(shí)集團(tuán)會(huì)繼續(xù)投資。